港股烟蒂股: 川河集團現金與資產俱備, 只等風吹來

川河集團是一間比較特別的公司, 本身沒有經營什麼實質業務, 只作財務投資, 因此, 投資就是川河的主要業務.

按執筆之時股價0.4元計算, 川河市值只有10.43億元, 三大股東分別是: 上海張江集團, 持有29.9%股權, 徐楓持有29.87%, 上市公司湯臣集團(258)持有9.8%.

以下是集團的主要資產:

1. 帳面值8.6億元的聯營公司權益. 聯營公司的業績, 以及資產與負債是以權益會計法計入綜合財務報表內。根據權益法, 集團把聯營公司的投資先按成本於綜合財務狀況表列賬，其後按集團應佔聯營公司損益及其他全面收益進行調整. 

集團持有37%股權的聯營公司是上海張江微電子港有限公司, 主要業務是在上海市浦東新區張江高科技園區從事物業發展及管理.

張江微電子港主要持有以下物業.

A. 投資物業:

A.1 上海浦東新區張江高科技園區張江微電子港一期, 總商業樓面面積14,517平方米.

A.2 上海浦東新區張江高科技園區張江微電子港二期, 總商業樓面面積82,457平方米.

A.3上海浦東新區張江高科技園區上海傳奇一期, 總商業樓面面積26,492平方米.

A4. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園三期B, 總住宅樓面面積29,372平方米.

A5. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園四期, 總商業樓面面積6,366平方米.

A6. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園四期, 總住宅樓面面積36,049平方米.

B. 待售物業:

B.1 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園車位, 總樓面面積84,536平方米.

B.2 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園三期B, 總商業樓面面積27,603平方米.

C. 發展中物業:

C.1 上海浦東新區張江高科技園區上海傳奇二期, 總住宅樓面面積1,144平方米.

C.2 上海奉賢區南橋鎮宗地, 總住宅及商業樓面面積156,900平方米.

張江微電子港持有的住宅及商業樓面面積超過38萬平方米, 股東資產淨值只是23.2億元, 表示每平方米只值6,100元, 帳上還持有十多億元的現金, 顯示張江微電子港本身的帳面值是嚴重低估. 2015年張江微電子港為川河貢獻盈利1.413億元.

2. 集團的另一個重要資產是帳面值3.35億元的可供出售投資, 主要持有上市公司湯臣集團(258)11.456%股權. 期內收取湯臣集團現金股息1,912萬元. 湯臣剛於3月30日宣佈增加91%派息至每股21仙, 表示明年集團可以收到股息大約3,800萬元.

3. 集團另一項資產是持有帳面值4.33億元的待售投資證券組合, 主要持有在香港上市的股票. 期內待售投資組合錄得收益淨額1,327.8萬元.

4. 川河直接持有的是以下的資產:

A. 帳面值2,856.3萬元的投資物業. 是一幅位於澳門海島市氹仔地皮的60%權益, 可發展總住宅樓面面積20,500平方米, 目前仍然是空置地塊.

B. 帳面值2,032.5萬元的待售物業, 包括:

B.1 上海浦東新區張江高科技園區湯臣豪庭二期車位93.53%權益, 總樓面面積9,967平方米.

B.2 澳門海島市氹仔卓家村地段桃園第一座地下A舖位及地庫、第二座地下A舖位, 及地庫、地下F及G舖位, 總商業樓面面積1,875平方米, 集團持有60%權益.

2015年集團來自直接持有的待售物業的出售收益和租金收入分別有90.4萬元和105.1萬元, 金額雖然不多, 但待售物業和投資物業都是以成本入帳, 實際價值超過帳面值多倍. 當中, 以澳門氹仔地皮為甚. 澳門政府於2013年12月公佈《氹仔北區都市化整治計劃修訂》之規劃大綱，其中涵蓋集團持有的澳門氹仔地皮, 將可以增加地積比率, 於2014年底, 澳門氹仔地皮的公平值估計為6.975億元, 是帳面值的24.4倍, 單單澳門氹仔地皮的增值部分已經可以提升每股資產淨值0.255元, 是股價的63.75%.

5. 川河擁有一流的財務狀況. 持有現金6.97億元, 沒有任何銀行貸款, 總負債只有1.77億元, 每股經調整少數股東權益後的淨現金(Net Cash)高達0.266元, 是股價的64.9%, 即使扣除所有負債並調整少數股東權益後的每股淨淨現金(Net Net Cash)也有0.199元.

估值:

集團每股帳面資產淨值0.856元, 表面PB0.467倍, 扣除淨淨現金之後PB只有0.306倍. 如果計入張江微電子港的實際資產淨值以及澳門氹仔地皮的實際市值, 實際PB更可以低於0.2倍. 

集團派息穩定, 已經連續4年派息每股2仙, 股息率有5%. 筆者認為川河派息可以更進取, 但目前的派息比率也是情有可原. 派每股2仙每年需要現金5,217萬元, 集團只能在帳面上分享張江微電子港的盈利, 真正有實際現金到手要靠張江微電子港派現金股息, 但因為張江微電子港還有項目要發展, 派息並不穩定, 2014年就沒有派息. 較為穩定的現金流是來自自身的利息收入, 證券組合, 尤其是湯臣的股息收入.

無論如何, 川河現金與資產俱備, 估值非常便宜, 有國企做大股東出千可能性低, 以折讓價買入等待價值回歸, 期間收取大約5厘股息, 這是我的投資模式.

莊士機構(367)資產折讓收息股的好選擇

經過小股東多年提議公司回購股份之後, 莊士機構終於肯進行回購, 分別在今個星期四和星期五各回購240萬股, 雖然金額不是太多, 但大股東總算願意走出第一步. 

莊士機構要包括以下資產:

1) 帳面值63.49億元的投資物業:

1.1 干諾道中30–32號莊士大廈100%權益, 為一幢商業/寫字樓大廈.

1.2 尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場100%權益, 為一幢購物及娛樂廣場.

1.3 香港山頂歌賦山道15號100%權益, 正重建為一幢高級洋房, 預計將於今年第四季落成.

1.4 深水灣香島道37號A屋100%權益, 落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景.

1.5 九龍紅磡蕪湖街83號 逸•酒店100%權益, 酒店座落於紅磡之中心地段，設有388間客房，而地下則設有商舖.

1.6 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路中央廣場100%權益, 位於吉隆坡中心商業區及著名購物地段，包括商舖、寫字樓及停車場樓面面積合共380,000平方呎.

1.7 菲律賓宿霧宿務太平洋度假村40%權益, 佔地約64,987平方米，設有136間客房及多元化之潛水活動設施, 將在度假村內之空置土地（約20,000平方米）上興建酒店/公寓大廈/別墅/商舖.

2) 帳面值32.27億元的待發展/發展中物業以及待售物業:

2.1 九龍白加士街101號珀•軒100%權益, 為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢具之開放式公寓單位連住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖.

2.2 香港寶珊道28號屋及30號屋50%權益, 項目位於半山豪宅地段，享有優美海景。將發展為兩幢樓面面積合共約40,632平方呎之半獨立高級洋房.

2.3 台北市信義區逸•居100%權益,包括一幢洋房及6個公寓單位（其中2個為複式單位）

2.4 越南胡志明市守德郡綠景花園100%權益,佔地20,300平方米，擬建成一個樓面面積合共94,000平方米之商住小區。將先興建洋房，然後再興建高層公寓.

2.5 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心100%權益, 佔地約3,272平方米，位於中心商業區，擬興建一幢商場/寫字樓大廈.

2.6 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區The Edelweiss Residence 53%權益, 將興建兩幢公寓大廈。第一幢總樓面面積約19,000平方米.

3) 現金及銀行存款17.87億元, 以及4.5億元的金融資產, 銀行貸款則有38.95億元.

集團並持有上市公司莊士中國56.5%權益以及勤達集團60.8%權益.

總結, 莊士機構資產優厚, 每股帳面資產淨值高達4.71元, 以現價0.86元計算, PB只有0.183倍, 股價對淨資產折讓超過81%, 估值非常便宜. 最近5年莊士機構的派息分別是: 2011年: 5仙, 2012年: 5.5仙, 2013年: 5仙, 2014年: 5仙, 2015年: 5仙, 派息非常穩定, 股息率有5.81%, 相當不錯的資產折讓收息股.

AEON 信貸財務: 第三季度業績簡評, 仍然是核心收息股

首先, 重溫第一季度股東淨利潤增長4.05%, 半年股東淨利潤下跌11.54%. 今天公佈的首3季股東淨利潤下跌12.55%至1.79億元.

首3季業績分析:

1. 淨利息收入微跌2,136.5萬元或2.73%, 半年跌幅2.8%, 表示跌幅沒有惡化. 原因是集團因應經濟環境, 更注重資產質量, 因而審慎提供信貸, 導致客戶貸款及應收款項的增長放緩. 事實上, 客戶貸款及應收款項總額下跌1.53%至52.088億元, 當中, 應收信用卡賬款下跌1.11%, 應收分期貸款下跌3.31%. 顯示集團穩健保守的經營作風.

2. 其他營運收入增加1,365.8萬元或13.44%. 主要由於徵收信用卡費用及保險佣金增加9.6%, 以及手續費及逾期收費增加16.56%. 這得力於集團的信用卡的發卡量繼續有增長.

3. 減值虧損及減值準備減少2,683.2萬元或10.35%, 這是集團重視資產質量的結果. 事實上, 集團的逾期客戶貸款減少2,394.3萬元或9.16%, 逾期貸款比率由4.8%下降至4.4%, 在經濟以及零售業下行的背景下, 這是相當不錯的成績.

4. 營運支出大增5,172.3萬元或12.81%, 這是股東淨利潤下跌的主要原因. 當中, 兩大原凶分別是一般行政費用大增2625.8萬元或26.2%, 以及員工成本大增1977.5萬元或16.66%.

5. 一次性支出: 由於香港監管制度方向不清晰, 集團因而暫停發展預付卡業務, 並錄得一次性虧損815.8萬元

整體來講, AEON首3季經營表現不是太差, 以這個趨勢, 估計全年業績跌幅應該可以控制在15%以內. 筆者是以永久債券的心態持有AEON作長線收息, 所以最關心的是股息.

筆者以前的文章已經指出, 過去15年不論外在經濟環境有什麼風浪, AEON沒有一年的股息是比上一年減少的, 歷史上, AEON也有盈利倒退但股息不減, 甚至增加派息的記錄. 2009年AEON盈利下降12.65%, 但股息維持每股32仙; 2012年盈利下降2%, 但股息由每股34仙增加至35仙; 2013年盈利大跌24.83%, 但股息維持每股35仙. 因此, 筆者相信今年股息可以維持在36仙水平. 以現股價5.2元計算, 股息率高達6.92%, 筆者會繼續持有AEON作為核心收息股.

莊士中國中期業績簡評: 資產折讓收息股好選擇

股東淨利潤下跌18.46%至6,170.9萬元(港幣, 下同), 每股盈利4.07仙. 筆者的第一個關注點是股息, 中期股息維持每股1仙.

對於地產發展以及收租股, 筆者較看重資產負債表. 莊士中國持有以下資產:

1. 投資物業: 筆者最喜歡的資產. 投資物業帳面值大增92.44%或2.326億元至4.843億元. 期內租金及管理費收入增加40.3%至745.5萬元. 集團於中國持有的投資物業總樓面面積約88,410平方米, 完成比例已經由去年的25%增加至60%, 仍然有40%在施工當中, 也表示未來租金收入有進一步上升空間. 此外, 集團今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經於九月訂立為期八年的租約, 每年租金約為人民幣640萬元. 因此, 下半年租金收入應該繼續有增長.

集團持有以下的主要投資物業:

1.1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.
1.2) 廣州富力盈凱廣場5個寫字樓單位
1.3) 東莞濱江豪園的商業物業
1.4) 廣州市莊士•映蝶藍灣的商業物業
1.5) 鞍山市莊士•中心城的商業裙樓
1.6 東莞長安的工業物業,總樓面面積約39,000平方米

此外, 集團還持有佔59.5%權益的廈門市逸 • 水療度假酒店, 包括30幢別墅, 總樓面面積約8,300平方米, 將以長期租約出租, 另外設有一幢提供100間客房的獨立度假酒店及出租式公寓, 總樓面面積為9,700平方米, 別墅及公寓已開始招租, 預期2016年第一季正式落成.

2. 物業發展: 帳面值21億元, 這是按成本入帳, 實際價值應該超過帳面值. 主要項目包括:

2.1) 廣州市莊士․映蝶藍灣, 為一個綜合社區, 第一及第二期總樓面面積260,800平方米, 已經落成, 包括34幢高層住宅大廈, 共提供2,077個住宅單位, 以及22幢別墅. 尚未售出之住宅物業的金額約為2.48億元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲2.9億元人民幣, 表示期內只售出了4,200萬元人民幣. 第三期將包括兩幢高層住宅大廈及14幢別墅, 總樓面面積約54,000平方米, 待建中.

2.2) 東莞市莊士新都濱江豪園, 第一及第二期總樓面面積合共約150,300平方米, 已經落成並提供1,239個住宅單位. 尚未售出之住宅物業的金額約為6100萬元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲1.3億元人民幣, 表示期內售出了6,900萬元人民幣. 第三期總樓面面積約為40,000平方米, 預計將於2016年第二季前完工, 預售已於今年十月展開, 超過95%單位已預售, 未完成交易的已簽約銷售為約3.55億元人民幣, 一旦交樓後便可確認為收益, 餘下可供出售單位涉及金額約1,300萬元人民幣. 第四期總樓面面積約為83,000平方米, 待建中. 其餘部分樓面面積約為233,000平方米, 有待計劃開發.

2.3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米. 該項目落於市中心鐵路站旁的黃金地段, 預計於未來數月展開前期推售.

2.4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目. 仍然規劃中.

2.5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3) 金融資産: 分別是帳面值1.839億元的可供出售之金融資產, 主要包括持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及深圳市同心投資基金股份公司的3.4%權 益, 期內錄得388.9萬元利息收入. 此外, 還有帳面值2,426.5萬元的持作交易金融資產, 主要是七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%的香港上市債券, 期內錄得97.4萬元利息收入, 以及46.3萬元公平值收益.

4) 現金以及銀行存款: 減少2.05億元至7.063億元, 銀行借款減少5,189.5萬元至5.71億元, 淨現金下跌53%至1.35億元.

集團現金減少跟國內物業銷售減少, 導致資金回籠速度放緩息息相關. 事實上, 期內物業銷售下跌40%至3.59億元. 主要原因是內地房地產市場競爭激烈, 去庫存壓力強大, 尤其是在二三線城市. 幸好, 內地政府已推出多項政策促進房地產市場的穩定與健康發展, 加上存款準備金率及利率下調, 限購令與貸款限制放寬, 有助激活物業市場. 集團於下半財政年度可供出售之物業為約值5.78億元人民幣, 希望有佳績出現. 建議管理層增加投資物業組合, 以擴大租金收入基礎.

集團每股資產淨值1.57元, 以現價0.47元計算, PB只有0.3倍. 集團過去4年的股息分別為: 3仙(2011), 3仙(2012), 5仙(2013), 4仙(2014). 預期今年全年派息每股3仙, 預期股息率6.38%. 莊士中國是資產折讓收息股的好選擇.

英皇娛樂酒店中期業績簡評: 準備大幅加注

截至2015年9月30日止6個月股東淨利潤下跌57.7%至1.56億元(港元, 下同), 每股盈利下跌55%至0.09元, 每股中期股息下跌44%至2.8仙, 表示派息比率由25%提升至31%.

首先, 要了解一些業績期內的外在環境因素: 

 (1) 澳門博彩總收益按年下降35.9%至1,117.17億澳門元。

(2) 來自中國內地之旅客流量連續6個月錄得按年下降. 

(3) 人民幣突然貶值.

業績分析:

1) 博彩業務:

期內博彩業務收入下跌17.93%至7.億元, 如果同其他同業比較, 這是相當不錯的表現.

1. 博彩廳設有67張博彩桌, 同上年度一樣. 中場博彩業務之服務收入下跌29.9%至4.7億元, 表現輕微優於行業平均水平.

2. 集團自行管理一間貴賓廳, 設有10張博彩桌, 同上年度一樣. 貴賓廳博彩業務之服務收入增長17.55%至2.52億元, 相比行業大幅倒退, 集團在貴賓廳業務表現可以說是無可挑剔, 非常好.

3. 集團共提供196個角子機座位, 較上年度減少4個. 角子機廳博彩業務之服務收入增長7.4%至1721.4萬元, 表現不錯, 但佔比太少, 聊勝於無.

綜合來講, 集團在博彩業務方面的確表現相當不錯.

2) 酒店業務:

1. 英皇娛樂酒店之客房平均房租分別為每晚1,044元, 上年度為每晚1,292元. 入住率為86%, 上年度為88%.

2. 澳門盛世酒店之客房平均房租為每晚496港元, 上年度為每晚586港元. 入住率為90%, 上年度為96%.

3. 酒店客房收入下跌23.9%至4,909萬元.

4. 餐飲銷售微跌2.58%至6,350萬元

5. 投資物業之租金收入增加13%至1,588.1萬元.

綜合來講, 集團在酒店業務方面表現也不算差.

特別項目:

1. 由於澳門物業市場下滑引致酒店物業價值下跌, 投資物業公平值變動由上年盈利930萬元轉為虧損1,060萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

2. 為租賃土地權益作減值虧損4,119.9萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

3. 2015年8月人民幣突然貶值引致集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損, 匯兌虧損大增43.6倍至7,339.8萬元

集團每股資產淨值微增1%至2.56元, 集團持有現金增加7.73%至33.34億元, 銀行借貸則減少4.04%至5.238億元, 表示淨現金為28.1億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.441元, 集團總負債只有14.648億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)由0.843元增加至0.9586元, 繼續顯示印鈔機本色. 

以現價1.51元計算, PB只有0.59倍, 今次大減派息雖然令人有點失點, 但經營表現優於預期, 股價對資產有大折讓, 手持現金維持強勁, 如果股價下跌, 筆者準備大幅加注.

如果你錯過安全貨倉, 還有更優質的華廈置業

華廈置業: 如果柴灣貨倉值15.5億元, 八號商業廣場值多少?

香港的非住宅物業, 如果用最簡單的分類. 最低級的是貨倉, 然後是工業大廈, 最好的是商業大廈. 最近安全貨倉宣佈以15.5億元出售其位於柴灣的"柴灣貨倉". "柴灣貨倉"是一幢包括地下、閣樓及第一至第八層的大廈，總樓面面積約為 440,000 平方呎, 表示每平方呎的呎價為3,523元. 首先, 讓大家看看柴灣貨倉的外貌.

筆者的第2大重倉股華廈置業, 持有同樣位於柴灣的八號商業廣場25%權益. 從"八號商業廣場"的名稱, 大家應該估計到商業廣比貨倉高級很多. 先讓大家看看八號商業廣場的外貌.

單從外貌, 大家可以看到"八號商業廣場"比"柴灣貨倉"高級不少. 從地理位置上, "八號商業廣場"也比"柴灣貨倉"優勝很多. "柴灣貨倉"是在很偏僻的位置.

柴灣八號商業廣場, 包括總樓面面積238,590平方呎的寫字樓, 以及36,853平方呎的商業舖位. 目前八號商業廣場是以待出售之已建成物業形式入帳, 帳面上只反映起初成本, 不按市值重估.

如果八號商業廣場寫字樓面積以柴灣貨倉價加25%(3,523 * 1.25 = 4,403元), 表示寫字樓面積值10.507億元, 商業舖位以柴灣貨倉價加37.5%(3,523 * 1.375 = 4,844元), 表示商業舖位面積值1.785億元. 按此計算, 八號商業廣場物業應值12.292億元. 由於華廈置業佔有25%權益, 表示華廈置業攤佔八號商業廣場的價值有3.073億, 而華廈置業的市值只有8.49億元. 表示單單八號商業廣場一項物業的價值已經佔華廈置業的市值36.23%. 華廈置業還持有3.6355億元淨現金, 表示, 八號商業廣場權益加上手持淨現金已經佔華廈置業市值79%.

八號商業廣場只是華廈置業眾多物業資產的一項而且, 要了解華廈置業還有什麼優質物業資產, 可以重溫筆者過去的文章: 

實而不華的華廈置業

莊士中國: 低估值, 高分紅

自踏入十月份以來, 港股止跌回穩, 上星期恒指升了952點或4.43%. 筆者組合有些股票跑羸大市, 有些則跑輸. 如果想與大市同喜同悲, 可以在組合加入盈富基金(02800)  和恒生H股ETF(02828)  , 前者追蹤恒生指數表現, 後者追蹤國企指數表現. 

今次簡評筆者另一支資産折讓收息股莊士中國(298). 集團自2012年恢複派息, 近4年共派股息每股0.15元(港元, 下同), 是現股價0.455元的33%, 曆史股息率高達8.79%. 集團每股資産淨值1.62元, 表示PB市帳率只有0.28倍, 資産折讓高達72%, 由于集團大部分資産是以成本入帳, 沒有按市值重估, 因此, 實際折讓更大. 莊士中國主要持有以下資産:

1. 帳面值2.517億元的投資物業, 主要包括:

(1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.

(2) 東莞市莊士新都兩幢已落成商業物業, 總樓面面積約12,436平方米, 還有約6,026平方米樓面面積仍在施工當中.

(3) 廣州市莊士•映蝶藍灣兩幢已落成的商業物業總樓面面積1,181平方米, 未施工的樓面面積約爲2,639平方米.

(4) 鞍山市莊士•中心城, 一幢六層高的商業裙樓, 總樓面面積約爲29,616平方米, 仍在施工當中.

2015年度投資物業租金及相關收入爲1,170萬元. 由于投資物業組合總樓面面積只有25%已落成, 另外75%仍在施工當中, 因此, 未來租金收入仍然有相當增長空間. 此外, 集團於今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經成功租出, 每年租金收入大約742萬元, 毛租金回報率大約6%.

2. 帳面值22.538億元的待發展/發展中物業和待售物業, 該等資産是以成本價入帳, 實際市值應該遠高于帳面值. 主要項目包括:

(1) 廣州市莊士•映蝶藍灣是一個綜合商住社區, 尚未售出的住宅物業金額約爲3.538億元.

(2) 東莞市莊士新都濱江豪園第一及第二期尚未售出的住宅物業金額約爲1.586億元, 第三期總樓面面積合共約4萬平方米, 地基工程經已完成, 第四期總樓面面積約爲8.3萬平方米, 以及其余樓面面積約爲23.3萬平方米尚未開發.

(3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米.

(4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目.

(5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3. 帳面值2.549億元的金融資産, 其中的1.56億元爲持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及2,377.8萬元的香港上市債券, 是一項七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%.

4. 集團持有9.11億元現金及銀行存款, 銀行借款有6.23億元, 經調整非控股權益後每股淨現金爲0.176元, 是現股價的39.6%.

莊士中國的缺點是投資物業租金收入不足以維持目前派息, 因此未來股息有相當程度需要依靠售樓收益, 而賣點是資産折讓大, 估值便宜和財務穩健.

AEON信貸財務: 15年來,不論風吹雨打, 股息持續增長

今次簡評筆者核心收息股AEON信貸財務(900). 集團剛公佈中期業績股東淨利潤下跌11.5%至1.2億元或每股28.6仙. 雖然經營環境動盪, 但集團總銷售額仍按年增長8%, 當中, 信用卡購物和個人貸款的銷售額分別增長14%和11%. 期內信用卡發行量超過5萬張, 增長3.8%. 由於集團注重貸款質量, 審慎提供信貸, 客戶貸款及應收款項下跌6,058.8萬元或1.15%, 但利息支出卻增加974萬或2.1%, 平均融資成本由2.8%上升至3.1%, 導致淨利息收入下跌1,466.1萬元或2.8%. 幸好, 在信用卡購物簽賬額上升帶動下, 其他營運收入(主要包括徵收費用, 佣金, 以及手續費及逾期收費)大增1,564.7萬元或25.1%. 總營運收入仍然微升113.6萬元.

總營運支出大增3,324.5萬元或12.4%. 主要原因包括市場及推廣費用增加12%, 中國業務擴展所聘用的員工數目增加導致員工成本增加20.8%. 此外, 由於香港監管制度方向不清晰, 集團因而暫停發展預付卡業務, 並錄得一次性虧損815.8萬元. 集團謹慎放款的回報是逾期客戶貸款下跌3,068.7萬元或11.7%, 逾期貸款比率由4.8%改善至4.3%, 期內減值虧損及減值準備減少911.2萬元. 筆者留意到集團業務所需資金, 股東資金佔比由44.3%上升至46%, 顯示集團依靠其內部產生之資本, 經營更穩健.

集團每股資產淨值為5.8元, 中期息每股18仙, 相信全年派息可以維持每股36仙, 以現價5.27元計算, 市帳率0.9倍, 股息率6.83%. 相比市場上其他高息股, AEON給人更穩定的信心它的高息可以維持, 因它有優良的派息記錄. 從2000年至今15年, 期間經歷過2000年科網爆破, 03年沙士和08年金融海嘯, AEON沒有一年的股息是比上一年少, 相反, AEON的每股派息持續增加, 由2000年的每股12.5仙增加至現時的36仙. 筆者相信以現價買入的投資者, 單靠股息, 不用14年應該可以全數收回成本, 14年後, AEON仍然會是一間繼續為股東賺錢和派息的好公司.

英皇國際(163)優化投資物業組合

管理層在股東大會已經說過, 會優化投資物業組合. 當中, 由於香港的零售業步入寒冬, 對零售收租業務有不利影響. 而商業物業收租業務相對尚算平穩, 集團會增加商業物業的比重.

最近集團宣佈以13億元收購中環德輔道中39及41號永傑中心全幢，該物業為樓高16層的商業大廈，總樓面面積約39,027方呎.

據報導, 該物業業主早前以意向價15億元放售.

永傑中心的地庫、地下及 1 樓現在由星展銀行承租, 估計月租超過150萬元. 2樓至17樓（不設4、13及14樓）共13層為寫字樓，每層面積約2,680平方呎, 現租客包括金融機構、律師樓及醫務所等, 每呎租金平均50元. 估計整幢商廈每年租金收入大約3900萬元, 毛租金回報率大約3%.

德輔道中處於香港商業核心區, 全幢商廈出售的機會不多, 統一業權的商業大樓價錢比較高是正常的, 筆者認為是次的交易價屬合理的市價. 但至於現在是否合適時機進行收購, 則見仁見智.

華廈置業(278)股東會簡報

1. 股東會是在278自己寫字樓裡面的一間會議室舉行, 董事局成員加上2,3個職員之後, 只剩下2,3坐位給股東. 幸好, 今天只有2位股東出席, 其中一位是筆者. 另一位筆者在298和367的股東會也見過面. 筆者發現香港有不少退休人士同時持有類似278, 298, 367, 163, 296這種資產折讓股收息, 而且是持有很多年, 他們靠股息過日子, 卻不會去擔心股市升跌. 筆者認為這才是真正的投資呀, 讓投資的股票幫你賺取生活費, 財務自由不就是這樣嗎?

2. 278股東會是筆者出席過的最樸素的, 沒有茶點招待, 只有一支礦泉水.

3. 278主席非常隨和.

4. 278的資產負債表的待出售之已建成物業的帳面值只是524.4萬元, 當中主要包括粉嶺豐樂工貿中心3個單位, 總樓面面積約5,088平方呎, 以及尖沙咀漆咸道美華閣地下舖位, 總樓面面積約2,860平方呎. 美華閣地鋪現時租給ICE FIRE, 每年租金大約365萬元. 如果以4%毛租金回報率計算, 市值大約9,100萬元. 如果以3.5%回報率計算, 市值甚至超過1億元. 主席表示, 該舖位自集團1972年上市時已經持有. 至於豐樂工貿中心3個單位市值超過1,100萬元.

5. 最近以1.26億元收購的赤柱豪宅將會放租, 賺取租用收入. 主席同意豪宅的租金回報率較低, 但資產增值的潛力較好.

6. 集團將會繼續出售質素較差的資產

整體來講, 出席完股東會之後, 筆者進一步確定對華廈置業的評語: 實而不華的好投資. 由於華廈置業賓在太令股東安心, 如果沒有特別問題要問的話, 明年筆者可能不出席股東會. 留時間給其他公司, 畢竟是要請假的.

股市升跌如潮汐漲退 (副題: 簡評九龍建業中期業績)

上星期港股繼續尋底, 恆指最低曾跌至20,865.26點, 在人行降準降息救市的幫助下, 得以收復部分失地, 但收市計全星期仍然下跌了797點, 繼續遠在250天平均線之下, 籠罩在熊市的陰霾中. 股市的升跌就如潮汐漲落, 是自然不過的事. 當見到漲潮, 就應該預期潮水有日會退去, 同樣地, 見到退潮, 又可以預期潮水有日會再漲起來, 循環重複, 永不停息. 明天永遠都有不可預知的事可能發生, 投資者可以做的是樂觀面對股市的潮起潮落. 筆者繼續擁抱有土地物業資產, 有現金, 有派息的股票.

簡評九龍建業(34)上星期公佈的今年中期業績. 股東淨利潤大增59.3%至4.76億元, 每股基本及攤薄盈利均為0.41元. 撇除投資物業公允值重估收益的除稅前盈利增加了31.4%. 主要原因包括物業發展盈利增加25.6%, 物業投資盈利增加7.8%, 石油業務轉虧為盈, 以及聯營和合營公司盈利增加15.2%. 集團每股資產淨值增加至19.9元. 當中, 投資物業帳面值上升3.1%至109.72億元, 主要投資物業包括旺角始創中心, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖,投資土地儲備5.3萬平方米, 上半年總租金收入上升至 6.9%至1.77 億元.

物業發展方面, 香港有6個主要項目, 包括大角咀奧城•西岸, 香港仔登峰•南岸, 紅磡環海•東岸, 薄扶林道住宅及商舖項目, 鯉魚門住宅及商業項目, 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 總樓面面積28.33萬平方米. 內地有7個主要項目, 包括瀋陽市江灣城和翠堤灣, 無錫江灣城, 中山市星際豪庭, 佛山市山語湖, 天津市城市廣場, 以及惠州市江灣南岸花園項目, 總樓面面積380.26萬平方米. 澳門則有黑沙環新填海區的海一居和T + T1 地段, 總樓面面積89.32萬平方米. 期內集團麥花臣及加多近山兩項發展項目之銷售總額為12.61億元, 內地應佔預售和銷售總額約為15 億元人民幣. 集團即將預售紅磡環海•東岸1,008伙住宅單位, 以及香港仔登峰•南岸150伙住宅單位.

集團宣佈中期息每股21仙, 預期全年派息維持每股57仙, 以現價8.96元計算, 股息率高達6.36%, 市帳率只有0.45倍, 集團在中港澳擁有龐大而優質的土地儲備, 目前估值便宜, 是可靠的長線收息好選擇.

莊士國際和莊士中國股東大會簡報

1. 大部分股東都是退休人士, 有不少是持有很多年的長期收息股東

2. 莊士國際的股東人數比莊士中國多, 有幾個股東上次在163和296的股東大會都見過面.

3. 莊士中國方面:

3.1 今年以1.016億人民幣買入的東莞工業物業已經成功租出去了, 每年租金大約608.4萬元人民幣, 毛租金回報率大約6%.

3.1 屯門項目預期2018年可以預售樓花, 有資金回籠.

3.2 遼寧省鞍山市莊士廣場項目預期2年後落成, 該項目總樓面面積達390,000平方米, 包括辦公室大樓、零售、餐飲、娛樂設施以及住宅大樓, 預期租金收入有可觀增幅.

4. 莊士國際方面:

4.1 九龍紅磡蕪湖街逸 • 酒店已於今年二月中旬開業, 現時入住率已經提升至90%.

4.2 九龍白加士街101號珀 • 軒項目已經出售80%.

出席完股東大會之後, 對莊氏系印象加分. 會繼續持有收息, 有錢會加倉.

英皇酒店和英皇國際股東大會簡報

今天早上出席了英皇酒店和英皇國際兩個股東大會, 以下是一些觀察和簡報.

1. 由於兩個股東會相隔時間很短, 英皇酒店10點30分開始, 英皇國際11點15分開始, 因此, 英皇酒店留給股東問問題的時間不多.

2. 管理層很周到, 每位出席股東有一盒月餅, 慶祝中秋節.

3. 英皇娛樂酒店的管理層幾乎是全女班, 英皇國際的管理層則多些男士. 兩個股東大會都是主要由范敏嫦女士回答股東問題, 范女士有大將之風, 而且態度誠懇, 回答坦承, 沒有浮誇.

4. 英皇酒店和英皇國際的股東大多是退休人士, 人數上, 英皇國際的股東多過英皇酒店, 但有不少是兩間公司都持有的股東.

5. 有個別股東提出一些不滿意的地方, 但整體來講, 出席股東的不滿聲音不多.

6. 關於英皇酒店, 股東有以下的提問:

6.1 公司現金多, 可否回購股份. 管理層回應說, 公司仍然細, 需要保留資金發展, 而且今時今日20多億現金都不是可以買很多東西. (這點, 筆者都同意, 296目前只持有2間酒店, 去年買格蘭酒店, 加上裝修都要用超過9億元).

6.2 睹牌問題: 公司現時是用澳搏的睹牌, 牌照到2020年到期. 澳門政府都認同(管理層用endorse這個字眼)英皇酒店是有實力的市場參與者, 有優質客戶群. 因此, 管理層對續牌有信心.

6.3 關於格蘭酒店的回報問題: 買酒店返來之後, 公司需求把它奘修和升級(upgrade), 公司採用分層進行工程, 即是一些層數進行工程, 另一些一些層數繼續營業, 減低對盈利的影響. 現時格蘭酒店的市值相對買入價有所升值, 項目回報率估計為15倍PE, 即大約6.7%. (筆者補充: 15倍PE是用9億元收購價為基礎計算的, 經營酒店從來都不是高回報率的業務, 尤其是有大量的折舊支出, 因此, 15倍PE並非太差的項目, 尤其是如果可以用低息借貸的話, 163的利息成本是3%, 相信296的利息不會高過163, 如果296部份資金是利用銀行貸款的話, 股東回報率會更高. 此外, 15倍PE是不計酒店物業升值的, 相反要扣折舊支出. 因此, 最終該項目回報率, 經營利潤加上酒店物業升值, 相信會是不錯的).

6.4 澳門賭業: 自去年開始走下波, 最近同業公佈的上半年業績普遍下跌4,5成. 296都難以獨善其身, 業績估計都要跟大隊下跌.

6.5 最近人民幣貶值對公司的影響: 公司持有人民幣已經很多年, 相對目前的匯價其實是賺了不少, 而且公司不是全部持有人民幣. (筆者都同意不必要對人民幣的波動太貼市地反應, 根據296最新年報, 共持有25.06億元人民幣, 相信沒有做對沖).

7. 關於英皇國際, 重點如下:

集團主要有3大業務重心:

7.1 收租業務: 集團不斷優化收租組合併且漸漸有成果, 覆蓋零售和商業, 更多元化. 收租業務是集團的bread and butter, 支持集團的派息.

a. 北京長安街項目2016年會開始有租金收入貢獻. 長遠目標是單單長安街項目的租金收入已經是現時總租金收入的3分一 甚至 一半. (筆者意見: 現時集團每年租金收入大約7.3億元, 表示未來單單長安街項目已經可以貢獻2.43至3.65億元.

b. 灣仔告士打道60號已經完成奘修, 已經有公司把整棟租下來. (筆者意見: 根據報導, 有中資機構租下整棟大廈, 總樓面近10萬平方呎，月租約600萬元，呎租約60元。

c. 銅鑼灣羅素街22至24號租給名店作旗艦店

d. 淺水灣的The Pulse試業成功, 將有新一輪合約.

7.2 物業發展: 集團並非大型地產發展商, 沒有特定售樓指標. 西環維港峰銷情不俗.

7.3 酒店業務: 主力靠296.

筆者有問管理層163負債水平的問題. 管習層表示集團現時負債水平3成多, 平均利息成本大約3%. 集團會不時審視資產組合, 將低回報資產轉入高回報資產.

亦有人問關於上海明星城的情況. 管理層好坦白講, 未有進展, 也不知什麼時候會搞掂. 唯一好的地方是, 由於集團擁有地權, 地價是不斷升值當中, 因此, 等待期間也不是沒有一點好處.

賺錢機器: 英皇娛樂酒店(296.HK)

每股資產淨值2.535元, 每股派息0.11元, 以現股價1.8元計算, PB0.71倍, 股息率6.11%. 表面上, 資產折讓不是很大, 但實際上大有乾坤.

第1個原因: 淨淨現金(Net Net Cash):

集團持有現金及銀行存款30.95億元, 銀行借款只有5.46億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.315元, 相當於股價的73.064%.

集團總負債只有14.596億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)為0.843元, 相當於股價的46.86%.

淨現金比重如此高, 資產折讓率當然較低.

第2個原因: 資產帳面值被低估.

集團持有的主要物業包括:

1. 持有澳門英皇娛樂酒店60%權益. 英皇娛樂酒店樓高26層, 總建築面積655,000平方呎,設有307間客房.

2. 持有澳門盛世酒店100%權益. 盛世酒店樓高17層, 總建築面積 209,000平方呎,設有287間客房.

酒店物業入帳分2種, 自己經營的酒店物業歸類為"物業、機器及設備", 按成本減其後之累計折舊入帳, 不單止不會按市值重估, 還要減折舊.

酒店物業賺取租金的部分以"投資物業"入帳, 每年按市值重估.

歸類為投資物業的地方包括:
1. 英皇娛樂酒店地下店舖: 4,672平方呎
2. 英皇娛樂酒店8樓: 22,266平方呎
3. 英皇娛樂酒店10樓: 22,266平方呎
(總共只佔英皇娛樂酒店總建築面積7.51%.)
4. 盛世酒店地下部分及M1樓整層: 25,000平方呎
(只佔盛世酒店總建築面積11.96%)

投資物業的帳面值為7.32億元.

兩間酒店的大部分面積都歸類為"物業、機器及設備", 包括英皇娛樂酒92.49%面積, 以及盛世酒店88.04%面積, 帳面上只值10.65億元, 其低估程度可想而知.

集團的其他賣點包括:

1. 強勁的經營現金淨流入: 最近3年經營現金淨流入總金額高達28.4億元, 比公司市值23.45億元還要多, 平均每年的經營現金淨流入高達9.47億元.

2. 每年淨現金強勁增長: 近年來每年淨現金都有超過6億的增長. 2014年是因為動用9億元收購澳門格蘭酒店(現在的盛世酒店), 所以淨現金減少了0.959億元.

3. 派息穩定: 最近5年共派息每股0.563元, 是現股價1.8元的31.3%.

精選收息股組合