中巴 (中華汽車 26.HK) 禾稈冚現金

如果有個物業價值130萬,但屋裡面有38萬現金, 現在這個物業, 包括屋裡面的38萬現金, 只賣80萬, 你願意買嗎? 你付出80萬現金, 扣除屋裡面的38萬現金,實際上只付出42萬元, 便得到價值130萬元的物業, 你會買嗎?

現實世界, 有間公司叫做中華汽車 (26.HK), 以前經營專利巴士業務, 因此又稱為中巴, 筆者自小居住港島區, 因此, 經常乘坐中巴. 隨著中巴的專營權於1998年8月31日晚上告終, 中巴的主要業務已經轉為地產發展和投資, 土地主要來自中巴的舊車廠和員工宿舍.

根據中巴2016年財報, 每股資產淨值168元, 以執筆之時股價80.5元計算, PB 0.479倍, 表面折讓並非太大, 不過, 細看中巴的資產負債表, 中巴持有現金19億元, 沒有任何銀行借貸, 總負債也只有1.9億元, 表示每股淨現金41.8元, 每股淨淨現金37.6元. 扣除每股淨淨現金後的PB只有0.329倍. 值得注意的是, 中巴帳上有待出售資產10.4億元, 主要來自以下兩個項目:

1. 於2016年6月, 中巴以1,850萬英鎊出售英國物業 Thanet House, 交易完成日期為2016年9 月6日. 扣除預計出售費用後, 估計得到金額大約1,822萬英鎊, 以9 月6日英鎊對港元匯率10.3255計算, 大約相當於1.88億港元.

2. 於2015年05月29日以現金代價8.5億元出售柴灣道391號住宅及商業綜合樓項目, 預計出售之實際完成日期不會早於2017年7月1日. 交易完成後中巴仍然持有柴灣道391項目20%權益.

一旦待出售資產的10.4億元變為現金, 中巴每股淨淨現金將增加至60.7元, 扣除每股淨淨現金後的PB將下降至0.185倍.

扣除每股淨淨現金後, 表示投資者以每股19.8元擁有中巴以下的資產:

1. 帳面值22.5億元的投資物業和0.19億元的自用物業, 相當於每股值50元. 當中, 香港投資物業帳面值15.3億元, 英國投資物業帳面值7.21億元. 2016年投資物業租金收入0.92億元, 香港和英國投資物業分別佔5,015.8萬元和4,148.6萬元, 毛租金收益率4.07%.

中巴持有包括以下的投資物業:

1.1 柴灣工業城第一期三樓 8-14 室

1.2 北角英皇道港運大廈二十一、二十六、二十七及二十八樓. 根據資料, 中巴於1998年3月以總代價2.96億元購入港運大廈辦公室大樓二十七及二十八樓，以及港運城第二座住宅大樓三十五及三十六樓內之六個單位。此外, 於2002年7月以四千八百多萬元向中銀香港購入港運大廈二十一樓全層, 面積二萬一千二百方呎. 2002年8月又以四千八百萬元購入二十六樓全層.

1.3 北角丹拿道港運城第一座三十七樓 B, 港運城第二座三十五樓 E 及 F, 三十六樓 E 至 H, 三十七樓 C 至 H

1.4 九龍佐敦道3號附設傢俬配套的住宅單位及零售商鋪

1.5 北角渣華道港濤軒四十七樓A 至 E 5個住宅單位, 地下 1-7 號商舖及 8 個停車位

1.6 英國倫敦Albany House, Petty France, 是中巴於1999年12月出資3 . 8 億元購入的, 為樓高十一層的辦公室大樓, 可租用面積約5萬8千平方尺, 同時擁有45個停車位, 鄰近聖詹士地下鐵路, 整座大廈已全部租予倫敦市運輸總部, 租期為25年, 不得中途終止合約, 租金每5年檢討一次, 而且只可向上調整.

1.7 英國倫敦Scorpio House, SW3 London

2.   帳面值25.4億元的合營企業權益, 相當於每股值56元. 合營企業擁有以下不俗的資產.

2.1 港運城零售商舖物業, 總樓面面積150,223平方呎, 2016年租金收入2,195.4萬元, 中巴佔有40%權益. 2016年中巴收取股息1,200萬元.

2.2 北角英皇道625號, 是一座樓高26層的甲級辦公樓，總樓面面積逾30.1萬平方呎, 大廈坐擁維多利亞港美景,同時鄰近港鐵北角站, 2016年租金收入1.24億元, 中巴佔有50%權益. 2016年並沒有向中巴派發股息, 估計原因是該合營企業仍然有流動財務負債5.18億元. 不過, 該合營企業持續向中巴償還貸款, 筆者比較2016年和2013年的財報, 該合營企業自2013年以來, 已經償還中巴1.03億元貸款, 截至2016年6月30日,欠中巴借款降至2.59億元. 此外, 筆者認為北角英皇道625號的帳面值有點低估, 如果以4.5%毛租金收益率計算, 英皇道625號應值27.6億元, 扣除合營公司所有負債之後, 中巴所佔價值較帳面值增加大約2.2億元, 相當於每股增加4.9元.

2.3 黃竹坑道8-10號項目, 正發展為一座總樓面面積約382,500平方呎的甲級辦公樓，預期將於2018年落成。中巴持有該項目50%權益。該項目已經完成補地價10.7億元. 值得注意的是, 該項目帳面值21.86億元, 相當於每方呎樓面地價5,715元. 今年10月12日信和置業與帝國集團合組的公司以25.28億元投得黃竹坑業勤街商貿地皮, 每呎樓面地價為8,872元. 預計將來港鐵南港島線通車後, 該商廈呎價可達1.7萬元以上, 出租呎租約50至60元水平.

從以下的地圖可以看到, 信和投到的地皮, 在位置上是比較接近將來的港鐵站出口, 不過, 中巴的黃竹坑道8-10號項目, 其實距離信和投到的項目也不太遠, 如果中巴的黃竹坑道8-10號的每方呎樓面地價以8,000元計算, 中巴所佔價值較帳面值增加大約4.37億元, 相當於每股增加9.7元.

2.4 柴灣道391號項目, 將重新發展為由780個住宅單位組成的總樓面面積約692,000平方呎的三幢附有商舖的住宅單位, 中巴持有該項目20%權益, 將會是是中巴未來巨額利潤的來源.

總結, 中巴是禾稈冚現金, 資產含金量高而且質素不俗. 正如文章開頭所講, 中巴就像一個價值130萬元, 屋裡面有38萬元現金的物業, 這個130萬元的帳面值極可能是較真正市值低估, 而且當中的23萬元不久也會變成現金, 但這個物業加屋裡現金只賣80.5萬元, 因此, 中巴現價非常便宜, 不過, 投資需要耐性去等待價值回歸, 包括等待北角英皇道625號的合營公司向中巴派息, 以及黃竹坑甲級辦公樓項目完成以產生收入, 並且向中巴派息, 到時中巴股息便有較大幅增長, 而且是可持續性.

Facebook市場先生

彩星集團中報簡評: 租金收入繼續增長

集團透過持有49.49%權益的彩星玩具從事玩具業務. 期內玩具業務收入減少13.53%至到5.95億元, 玩具銷售毛利率為62.1%, 較去年同期微降1.1個百分點. 經常性營運開支較去年同期增加5.2%, 主要是為配合忍者龜電影續集-忍者龜：破影而出 而推出的新產品所增加的推廣費用. 忍者龜-破影而出 影評普遍認為比上一集好看多了. 管理層對彩星玩具長遠前景仍保持樂觀.

 

至於筆者最喜歡的是收租業務. 物業投資及物業管理業務收入增加4.5%至1.09億元, 不過, 經獨立專業測量師重估, 投資物業公平價值錄得虧損2.123億元.

 

集團投資物業帳面值55.09億元, 主要投資物業包括:

 

(1) 位於尖沙咀黃金地段廣東道, 總樓面面積約10.74萬平方呎的彩星集團大廈, Apple Store成為租戶, 奠定彩星集團大廈作為廣東道高級購物區地標的地位.

 

(2) 香港半山麥當奴道半山樓20個住宅單位, 總樓面面積3.2萬平方呎. 半山豪宅物業的需求持續而供應有限, 奇貨可居.

 

(3) 位於屯門的彩星工業大廈, 總樓面面積達31.7萬平方呎, 鄰近屯門地鐵站, 而且處於物流網絡的重要接駁點, 受惠於屯門區的進一步發展.

 

此外, 集團物業組合亦包括多個位於英國、美國及日本的海外投資物業，合共佔集團整體投資物業組合公平價值的 8.2%, 期待在年報有進一步資料披露.

 

集團的資產還包括帳面值1.29億元的持作交易金融資產, 上半年投資組合帶來的股息及利息收入約為990萬元.

 

集團財務一流. 現金及銀行結餘13.79億元, 銀行貸款只有5.29億元, 總負債也只有9.25億元, 每股淨現金為3.59元, 每股淨淨現金為1.92元. 集團每股資產淨值28.5元, 以現價9.26元計算, PB 只有0.325倍, 扣除淨淨現金後的PB更低至0.276倍, 估值便宜. 

筆者出席今年5月份舉行的股東大會, 管理層認同即使10元以上的彩星集團仍然便宜, 期待集團恢復回購, 為股東增值, 以及振興股價. 

博富臨置業(225.HK): 龔如心遺產股另一寶藏

最近龔如心遺產股之一的丹楓控股受到市場熱捧, 今次介紹另一支龔如心遺產股.

公司簡介:

博富臨置業有限公司(#225.HK)於一九七零年八月二十一日在香港註冊成立，並於一九七二年十二月十九日在香港聯合交易所有限公司上市。

集團之主要業務為物業投資、物業發展及管理、音響視聽器材買賣及控股投資。

大股東黃達漳及家族成員持有52%股權, 龔如心女士（已逝世）遺產管理人則持有20.7%股權.

業務概況:

一. 物業投資及管理:

集團的最重要業務是持有投資物業收租. 截至2016年3月31日, 集團的投資物業帳面值42.03億元(港元, 下同), 佔集團總資產的90.82%. 2016年中期投資物業為集團貢獻租金及管理費收入5,569.6萬元, 增長11%, 表現平穩.

集團主要持有以下投資物業:

1. 薄扶林區美景台44個住宅單位, 總建築面積約8,920平方米, 以及地下舖位, 總建築面積約314平方米. 美景臺是集團在七十年代自行發展的大型屋苑, 並保留部分住宅單位作長線投資至今. 美景台座落香港島西面海岸薄扶林區。屋苑配套設施齊全，提供實用4房單位，並設有大陽台，享有南丫海峽景觀。鄰近堅尼地小學，西島中學及數碼港。往中區車程約20分鐘。美景台最近的成交價大約是15,900元平方呎(建築呎價). 以此推算, 集團所持美景台物業共值大約15.8億元.

2. 淺水灣赫蘭道3號至4號兩座獨立屋共提供12間豪華公寓, 總建築面積約3,556平方米. 赫蘭道獨立屋位於港島南區淺水灣及舂坎角之間一處寧靜的地區，該物業被南灣及淺水灣的壯觀景色所包圍。單位擁有特大陽台，俯瞰整個南灣泳灘。集團所持赫蘭道物業估計市值超過35億元. 此外, 這兩座獨立屋有不俗重建潛力, 一旦重建可提升樓面面積多達4成.

3. 堅尼地道的顯輝豪庭30個3房單位, 總建築面積約4,102平方米. 顯輝豪庭位於傳統豪宅區, 步行數分鐘可到灣仔區, 往銅鑼灣車程也只需約數分鐘。集團所持顯輝豪庭物業估計市值超過7.7億元.

4. 灣仔樓高24層的利臨大廈, 總建築面積約8,347平方米. 利臨大廈位於灣仔的商業心臟地帶，交通四通八達。物業距離灣仔地鐵站僅一分鐘步程，附近之行人天橋接駁會議展覽中心及政府大樓，徒步可達。集團所持利臨大廈估計市值大約11.7億元.

5. 葵涌偉倫中心II期13樓及14樓, 總工業樓面建築面積約4,760平方米. 偉倫中心II期於1989年落成, 毗鄰葵芳廣場，周邊食肆林立，距離葵芳港鐵站僅10分鐘步程，各項配套完善, 估計市值大約2億元.

6. 薄扶林道88號A1樓, 總建築面積約155平方米, 估計市值大約0.25億元.

7. 北京朝陽區京達花園住宅單位, 總建築面積約1,987平方米.

二. 視聽器材買賣:

集團藉附屬公司大象行從事視聽器材買賣, 2016年中期營業額1,090.8萬元, 下跌28.7%.

三. 證券投資:

1. 集團持有可供出售金融資產帳面值800萬元, 是早年投資一間非上市鐘錶公司的少數股權. 雖然帳面值只有800萬元, 但近年派股息給集團卻非常豐厚, 2012年提供了850.7萬元股息收入, 2013年提供了1,402.2萬元股息收入, 2013年提供了2,305.6萬元股息收入, 2015年的股息收入更高達2,373.2萬元.

2. 持作買賣金融資產帳面值4,459.5萬元, 主要為香港上市之股本證券.

財務狀況:

集團的經營策略是專注物業投資, 靠投資物業賺取足夠之經常性租金收入以抵償包括行政費用、財務成本及股息在內之營運開支. 由於投資物業提供穩定的淨現金流, 集團的財務狀況不斷改善, 由淨負債轉為淨現金. 截至2016年3月31日, 集團持有現金1.717億元, 銀行貸款只有0.7億元, 整個集團的總負債也只有1.575億元.

以下是集團過去7年帳上現金的情況:

2009年: 淨借貸9,315.3萬元
2010年: 淨借貸5,767萬元
2011年: 淨借貸1,891.8萬元
2012年: 淨現金3,060.6萬元
2013年: 淨現金4,892.4萬元
2014年: 淨現金6,650.8萬元
2015年: 淨現金1.03533億元

未來展望與估值評價:

筆者曾經問過集團主席, 將來如果有新的投資, 集團會買地自己建樓, 還是收購現成的投資物業. 主席說現在香港建築成本高, 買地建樓時間長, 不確定性高風險大, 集團已準備就緒, 靜待時機, 會透過收購已落成物業, 進一步加強投資物業組合, 以賺取經常性租金收入.

集團大股東和管理層在薪酬方面非常節制, 主席兼董事總經理的總薪酬只有206.5萬元, 整個集團共有員工九十六名, 包括董事酬金的總薪酬支出只是一千七百一十萬元, 平均每位員工每年的薪酬不到18萬元. 顯示大股東是誠實可靠.

集團每股淨資產40.5元, 每股淨現金0.92元, 每股派息0.27元, 以現價12.26元計算, PB只有0.303倍, 股息率2.2%. 由於集團的投資物業以豪宅為主, 租金收益率較低, 但升值能力較高, 筆者估計投資物業真正市價較帳面值高超過70%. 集團股息率比較低, 成交量低, 是受市場忽略的冷門股, 但估值便宜, 集團財務狀況良好, 淨現金越來越多, 建議集團增加派息和回購股份, 必能大大刺激股價.

總結:

優點:

1. 集團資產折讓大, 以帳面資產淨值計算, PB只有0.303倍, 真實資產淨值遠超帳面資產淨值, 估計真正PB在0.2倍甚至以下.

2. 集團財務狀況越來越好, 本身銀行借貸很低, 只有0.7億元, 每年經營淨現金流入超過6千萬元, 而每年分派股息不到3千萬元, 因此, 帳上淨現金越來越多, 有能力增加股息分紅.

3. 從大股東領取薪酬之節制程度可以看出大股東是誠實可靠, 沒有佔小股東便宜.

缺點:

1. 集團的投資物業主要是豪宅, 租金收益率較低. 此外, 豪宅的租客通常是企業的外籍高級僱員. 好處是這些外籍僱員是用公司的住房津貼交租金, 出現欠繳租金的機會很低, 但壞處是這種租務很受環球經濟影響, 一旦企業住房津貼預算緊縮, 集團的高檔住宅物業出租率和租金收入便會受到不利影響.

2. 集團股票成交量低, 有流動性風險

港股烟蒂股: 香港小輪正是發揮淨現金優勢的好時機

今次介紹筆者價值組合另一支淨現金烟蒂股: 香港小輪

香港小輪的最大股東是恒基兆業地產有限公司(12.HK), 持有33.33%股權.

業務概況:

一. 物業發展及投資: 

物業發展及投資是集團最重要的業務和資產. 截至2015年12月31日, 集團的投資物業帳面值20.01億元(港元, 下同), 佔集團總資產的32.6%. 此外, 集團持有帳面值4.93億元的存貨, 主要是作銷售用途的發展中物業和已完成之待售物業, 存貨是以成本入帳. 集團還持有帳面值0.43億元的租賃土地權益, 這個租賃土地權益成本是1.6億元, 多年來價值已經升了不少, 但基於會計準則要求, 要扣除累積攤銷及折舊入帳. 

集團主要持有以下投資物業:

1. 大角咀港灣豪庭廣場的商場, 總樓面面積23,549平方米. 於2015年底之出租率約為百分之九十八。由此筆者住在附近, 會不時到港灣豪庭商場購物, 該商場的主要店鋪包括百貨公司千色店, 惠康超市, 酒樓, 學習中心, 家庭用品店日本城, 藥房, 便利店, 以及餐廳, 由於當區缺乏大型商場, 生意普遍不錯, 而且顧客是以當區居民為主, 受香港旅遊業不景氣影響較小. 

2. 粉嶺逸峯的商場, 兩層商業樓層建築面積約為13.6萬平方呎, 於2015年底已確認之出租率為百分之七十九.

3. 旺角亮賢居的商場, 總樓面面積2,469平方米. 於2015年底商舖已全數租出.

4. 油塘嘉賢居的商場, 總樓面面積2,047平方米. 於2015年底商舖已全數租出.

5. 紅磡城中匯商業樓層, 建築面積約為1萬平方呎, 店舖已於2015年第三季交付租客使用, 於2015年底已簽訂租約之面積為百分之九十七.

2015年集團物業投資收益8,978.6萬元, 按年增長19.4%. 

集團主要持有以下出售用途物業:

1. 粉嶺逸峯住宅項目. 逸峯是粉嶺區近十年來最大規模屋苑, 由4座樓高29層住宅大樓組成. 於2015年底之未出售住宅單位有10個. 

2. 紅磡城中匯住宅項目, 於2015年底未出售住宅單位有12個.

3. 長沙灣海柏匯商業及住宅項目, 擁有總樓面面積約5.5萬平方呎, 預計於2017年內完成. 於2016年1月，集團分批開售海柏匯住宅單位，初步反應理想.

二. 渡輪、船廠及相關業務: 

集團於香港經營渡輪服務逾九十年，客運渡輪業務於2000年1月因轉讓本地渡輪牌照經已停辦，只保留5艘船隻以提供危險貨品運送及維港遊服務。 

集團位於青衣北之船廠，佔地面積約20萬平方呎，提供維修船舶保養服務及土木工程服務。 船廠擁有一座全港最大及最先進的同步升降船排，具有起重三千噸重量之能力，能夠起重各類船隻，包括工作船、渡輪及遊艇等；船廠設有靈活的移船系統，可同時容納十艘船隻上排。

2015年渡輪、船廠及相關業務經營溢利有1,390.6萬元, 按年增長69%.

三. 旅遊業務: 

集團旗下油蔴地旅遊提供全面旅遊服務, 包括本地旅遊、中國旅遊、海外旅遊、船票及火車票、及代訂酒店。

由於香港旅客及消費市場持續疲弱，2015年旅遊業務錄得虧損950萬元.

四. 證券投資

集團持有可供出售證券帳面值8.28億元, 主要是上市權益證券, 以及小部分上市債務證券. 集團並持有交易金融資產帳面值9,037.55萬元. 

2015年集團證券投資錄得虧蝕160萬元.

財務狀況: 

集團持有現金及銀行結餘高達23.92億元, 佔集團總資產的39%. 集團沒有任何銀行借貸, 每股淨現金6.714元, 如果加上上市權益證券和上市債務證券, 每股更高達9.29元, 比現股價8.87元還要高4.7%. 集團總負債只有5.21億元, 表示集團所持現金扣除所有負債仍然有淨現金高達18.7億元, 是真正的淨現金公司.

未來展望

集團旗下逸峯及城中匯兩個項目的剩餘住宅單位, 將成為集團今年的主要收益，而預計於2017年完成之海柏匯則為集團未來主要銷售項目。香港地產市道正在進行調整，中小型住宅樓價在過去一年下跌約一成之後，預料今年仍有調整空間. 但所謂有危亦有機, 這正正給予集團利用手持現金充裕的機會, 以理想價格補充土地儲備。

估值與評價: 

集團每股淨資產15.86元, 以現價8.87元計算, PB只有0.559倍. 集團每股淨現金(Net Cash)6.714元, 是股價的75.69%. 每股淨淨現金(Net net cash, 指現金扣除所有負債後的淨淨現金)有5.25元, 扣除淨淨現金之後的PB更低至0.33倍. 集團每股派息0.36元, 股息率4.06%. 

集團的缺點是土地儲備量較低, 售樓收益難以持續. 此外, 集團股票成交量較低, 屬較冷門的悶股. 

集團的優點包括一流的財務狀況, 手持大量現金, 香港樓市下行為集團提供補充土地儲備的好機會. 集團派息非常穩定, 自2007年起至今, 每年保持派息每股0.36元, 即使2008年發生金融海嘯也沒有改變, 2014年更派特別股息每股1.2元, 以令到當年派息高達每股1.56元. 

集團的大股東是城中富豪李兆基, 誠實可靠. 市場不時會憧憬恒基系重組, 對香港小輪股價有正面刺激作用. 香港小輪現價估值便宜, 是施洛斯烟蒂股的低風險選擇, 在等待價值回歸前, 就先坐收4.06%股息吧!

港股烟蒂股: 川河集團現金與資產俱備, 只等風吹來

川河集團是一間比較特別的公司, 本身沒有經營什麼實質業務, 只作財務投資, 因此, 投資就是川河的主要業務.

按執筆之時股價0.4元計算, 川河市值只有10.43億元, 三大股東分別是: 上海張江集團, 持有29.9%股權, 徐楓持有29.87%, 上市公司湯臣集團(258)持有9.8%.

以下是集團的主要資產:

1. 帳面值8.6億元的聯營公司權益. 聯營公司的業績, 以及資產與負債是以權益會計法計入綜合財務報表內。根據權益法, 集團把聯營公司的投資先按成本於綜合財務狀況表列賬，其後按集團應佔聯營公司損益及其他全面收益進行調整. 

集團持有37%股權的聯營公司是上海張江微電子港有限公司, 主要業務是在上海市浦東新區張江高科技園區從事物業發展及管理.

張江微電子港主要持有以下物業.

A. 投資物業:

A.1 上海浦東新區張江高科技園區張江微電子港一期, 總商業樓面面積14,517平方米.

A.2 上海浦東新區張江高科技園區張江微電子港二期, 總商業樓面面積82,457平方米.

A.3上海浦東新區張江高科技園區上海傳奇一期, 總商業樓面面積26,492平方米.

A4. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園三期B, 總住宅樓面面積29,372平方米.

A5. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園四期, 總商業樓面面積6,366平方米.

A6. 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園四期, 總住宅樓面面積36,049平方米.

B. 待售物業:

B.1 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園車位, 總樓面面積84,536平方米.

B.2 上海浦東新區張江高科技園區張江湯臣豪園三期B, 總商業樓面面積27,603平方米.

C. 發展中物業:

C.1 上海浦東新區張江高科技園區上海傳奇二期, 總住宅樓面面積1,144平方米.

C.2 上海奉賢區南橋鎮宗地, 總住宅及商業樓面面積156,900平方米.

張江微電子港持有的住宅及商業樓面面積超過38萬平方米, 股東資產淨值只是23.2億元, 表示每平方米只值6,100元, 帳上還持有十多億元的現金, 顯示張江微電子港本身的帳面值是嚴重低估. 2015年張江微電子港為川河貢獻盈利1.413億元.

2. 集團的另一個重要資產是帳面值3.35億元的可供出售投資, 主要持有上市公司湯臣集團(258)11.456%股權. 期內收取湯臣集團現金股息1,912萬元. 湯臣剛於3月30日宣佈增加91%派息至每股21仙, 表示明年集團可以收到股息大約3,800萬元.

3. 集團另一項資產是持有帳面值4.33億元的待售投資證券組合, 主要持有在香港上市的股票. 期內待售投資組合錄得收益淨額1,327.8萬元.

4. 川河直接持有的是以下的資產:

A. 帳面值2,856.3萬元的投資物業. 是一幅位於澳門海島市氹仔地皮的60%權益, 可發展總住宅樓面面積20,500平方米, 目前仍然是空置地塊.

B. 帳面值2,032.5萬元的待售物業, 包括:

B.1 上海浦東新區張江高科技園區湯臣豪庭二期車位93.53%權益, 總樓面面積9,967平方米.

B.2 澳門海島市氹仔卓家村地段桃園第一座地下A舖位及地庫、第二座地下A舖位, 及地庫、地下F及G舖位, 總商業樓面面積1,875平方米, 集團持有60%權益.

2015年集團來自直接持有的待售物業的出售收益和租金收入分別有90.4萬元和105.1萬元, 金額雖然不多, 但待售物業和投資物業都是以成本入帳, 實際價值超過帳面值多倍. 當中, 以澳門氹仔地皮為甚. 澳門政府於2013年12月公佈《氹仔北區都市化整治計劃修訂》之規劃大綱，其中涵蓋集團持有的澳門氹仔地皮, 將可以增加地積比率, 於2014年底, 澳門氹仔地皮的公平值估計為6.975億元, 是帳面值的24.4倍, 單單澳門氹仔地皮的增值部分已經可以提升每股資產淨值0.255元, 是股價的63.75%.

5. 川河擁有一流的財務狀況. 持有現金6.97億元, 沒有任何銀行貸款, 總負債只有1.77億元, 每股經調整少數股東權益後的淨現金(Net Cash)高達0.266元, 是股價的64.9%, 即使扣除所有負債並調整少數股東權益後的每股淨淨現金(Net Net Cash)也有0.199元.

估值:

集團每股帳面資產淨值0.856元, 表面PB0.467倍, 扣除淨淨現金之後PB只有0.306倍. 如果計入張江微電子港的實際資產淨值以及澳門氹仔地皮的實際市值, 實際PB更可以低於0.2倍. 

集團派息穩定, 已經連續4年派息每股2仙, 股息率有5%. 筆者認為川河派息可以更進取, 但目前的派息比率也是情有可原. 派每股2仙每年需要現金5,217萬元, 集團只能在帳面上分享張江微電子港的盈利, 真正有實際現金到手要靠張江微電子港派現金股息, 但因為張江微電子港還有項目要發展, 派息並不穩定, 2014年就沒有派息. 較為穩定的現金流是來自自身的利息收入, 證券組合, 尤其是湯臣的股息收入.

無論如何, 川河現金與資產俱備, 估值非常便宜, 有國企做大股東出千可能性低, 以折讓價買入等待價值回歸, 期間收取大約5厘股息, 這是我的投資模式.

淨現金公司的股票

港股有不少淨現金公司, 就是持有現金和銀行存款比公司所有債務, 包括長期債務和短期債務還要多. 

筆者持有以下港股淨現金公司:

$英皇娱乐酒店(00296)$  : 公司持有現金33.34億元, 總債務只有14.65億元.

$华厦置业(00278)$  : 公司持有現金3.644億元, 總債務只有0.415億元.

$彩星集团(00635)$  : 公司持有現金13.17億元, 總債務只有9.61億元.

$川河集团(00281)$  : 公司持有現金6.32億元, 總債務只有2.28億元.

$WING ON CO(00289)$  : 公司持有現金30.21億元, 總債務只有11.39億元.

$中华汽车(00026)$  : 公司持有現金19.54億元, 總債務只有2.67億元.

$TAI CHEUNG HOLD(00088)$  : 公司持有現金26.43億元, 總債務只有2.91億元.

$香港小轮(集团)(00050)$  : 公司持有現金20.15億元, 總債務只有7.02億元.

$金利来集团(00533)$  : 公司持有現金12.77億元, 總債務只有7.81億元.

$丹枫控股(00271)$  : 公司持有現金4.23億元, 總債務只有1.75億元.

星岛(01105.HK) : 公司持有現金7.96億元, 總債務只有4.06億元.

悶股中華汽車(#26)公佈中期業績

價值組合成員中華汽車剛公佈中期業績, 非常平穩的公司, 每股資產淨值166元, 維持中期股息0.6元, 公司持有現金19.54億元, 沒有任何銀行借貸, 表示每股淨現金(net cash) 高達43元, 即使扣除所有負債, 每股net net cash 仍然有37.22元. 現股價70.95元, PB只有0.427倍, 扣除net net cash 的PB更只有0.262倍. 是非常便宜的悶股, 投資此股需要耐性. 只要有基金追擊, 股價就會大升.

仍然相信, 有資產就有希望.

彩星集團: 回購常客

今年以來至今彩星集團共回購7,378,000股份, 如果以現股價8.8元當作每股平均回購價, 回購金額相當於64,926,400元, 現時彩星集團已發行股份降至220,542,000股, 回購股份也是公司回饋股東的一種形式,  彩星集團回購股份的金額相當於向股東派發每股0.294元, 加上現金分紅0.35元, 變相股息率高達7.32%.

此外, 由於彩星集團每股資產淨值(帳面值)高達27.868元, 如果每股平均回購價為8.8元, 表示為股東賺了(27.868-8.8)x7,378,000=140,683,704元, 相當於提升每股資產淨值大約0.638元.

現金分紅的影響是一次性的, 但回購股份的影響是永久的, 因為股份注銷了, 已發行股份下降了.

英皇娛樂酒店中期業績簡評: 準備大幅加注

截至2015年9月30日止6個月股東淨利潤下跌57.7%至1.56億元(港元, 下同), 每股盈利下跌55%至0.09元, 每股中期股息下跌44%至2.8仙, 表示派息比率由25%提升至31%.

首先, 要了解一些業績期內的外在環境因素: 

 (1) 澳門博彩總收益按年下降35.9%至1,117.17億澳門元。

(2) 來自中國內地之旅客流量連續6個月錄得按年下降. 

(3) 人民幣突然貶值.

業績分析:

1) 博彩業務:

期內博彩業務收入下跌17.93%至7.億元, 如果同其他同業比較, 這是相當不錯的表現.

1. 博彩廳設有67張博彩桌, 同上年度一樣. 中場博彩業務之服務收入下跌29.9%至4.7億元, 表現輕微優於行業平均水平.

2. 集團自行管理一間貴賓廳, 設有10張博彩桌, 同上年度一樣. 貴賓廳博彩業務之服務收入增長17.55%至2.52億元, 相比行業大幅倒退, 集團在貴賓廳業務表現可以說是無可挑剔, 非常好.

3. 集團共提供196個角子機座位, 較上年度減少4個. 角子機廳博彩業務之服務收入增長7.4%至1721.4萬元, 表現不錯, 但佔比太少, 聊勝於無.

綜合來講, 集團在博彩業務方面的確表現相當不錯.

2) 酒店業務:

1. 英皇娛樂酒店之客房平均房租分別為每晚1,044元, 上年度為每晚1,292元. 入住率為86%, 上年度為88%.

2. 澳門盛世酒店之客房平均房租為每晚496港元, 上年度為每晚586港元. 入住率為90%, 上年度為96%.

3. 酒店客房收入下跌23.9%至4,909萬元.

4. 餐飲銷售微跌2.58%至6,350萬元

5. 投資物業之租金收入增加13%至1,588.1萬元.

綜合來講, 集團在酒店業務方面表現也不算差.

特別項目:

1. 由於澳門物業市場下滑引致酒店物業價值下跌, 投資物業公平值變動由上年盈利930萬元轉為虧損1,060萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

2. 為租賃土地權益作減值虧損4,119.9萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

3. 2015年8月人民幣突然貶值引致集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損, 匯兌虧損大增43.6倍至7,339.8萬元

集團每股資產淨值微增1%至2.56元, 集團持有現金增加7.73%至33.34億元, 銀行借貸則減少4.04%至5.238億元, 表示淨現金為28.1億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.441元, 集團總負債只有14.648億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)由0.843元增加至0.9586元, 繼續顯示印鈔機本色. 

以現價1.51元計算, PB只有0.59倍, 今次大減派息雖然令人有點失點, 但經營表現優於預期, 股價對資產有大折讓, 手持現金維持強勁, 如果股價下跌, 筆者準備大幅加注.

如果你錯過安全貨倉, 還有更優質的華廈置業

華廈置業: 如果柴灣貨倉值15.5億元, 八號商業廣場值多少?

香港的非住宅物業, 如果用最簡單的分類. 最低級的是貨倉, 然後是工業大廈, 最好的是商業大廈. 最近安全貨倉宣佈以15.5億元出售其位於柴灣的"柴灣貨倉". "柴灣貨倉"是一幢包括地下、閣樓及第一至第八層的大廈，總樓面面積約為 440,000 平方呎, 表示每平方呎的呎價為3,523元. 首先, 讓大家看看柴灣貨倉的外貌.

筆者的第2大重倉股華廈置業, 持有同樣位於柴灣的八號商業廣場25%權益. 從"八號商業廣場"的名稱, 大家應該估計到商業廣比貨倉高級很多. 先讓大家看看八號商業廣場的外貌.

單從外貌, 大家可以看到"八號商業廣場"比"柴灣貨倉"高級不少. 從地理位置上, "八號商業廣場"也比"柴灣貨倉"優勝很多. "柴灣貨倉"是在很偏僻的位置.

柴灣八號商業廣場, 包括總樓面面積238,590平方呎的寫字樓, 以及36,853平方呎的商業舖位. 目前八號商業廣場是以待出售之已建成物業形式入帳, 帳面上只反映起初成本, 不按市值重估.

如果八號商業廣場寫字樓面積以柴灣貨倉價加25%(3,523 * 1.25 = 4,403元), 表示寫字樓面積值10.507億元, 商業舖位以柴灣貨倉價加37.5%(3,523 * 1.375 = 4,844元), 表示商業舖位面積值1.785億元. 按此計算, 八號商業廣場物業應值12.292億元. 由於華廈置業佔有25%權益, 表示華廈置業攤佔八號商業廣場的價值有3.073億, 而華廈置業的市值只有8.49億元. 表示單單八號商業廣場一項物業的價值已經佔華廈置業的市值36.23%. 華廈置業還持有3.6355億元淨現金, 表示, 八號商業廣場權益加上手持淨現金已經佔華廈置業市值79%.

八號商業廣場只是華廈置業眾多物業資產的一項而且, 要了解華廈置業還有什麼優質物業資產, 可以重溫筆者過去的文章: 

實而不華的華廈置業

彩星集團持續回購, 為股東增值

巴菲特看中IBM的其中一個原因是因為IBM宣佈拆巨資回購股份. 彩星集團今年以來共回購了4,678,000股, 估計共花資金不少於3,742.4萬元, 相當於每股派息0.168元給股東, 加上期間二次股息, 中期股息7.5仙和未期股息27.5仙, 表示今年以來共派了每股51.8仙給股東, 以現價8.8元計算, 息率有5.89%, 以現金股息計算, 股息率有3.98%.

集團每股資產淨值28.1元, PB 只有0.313倍, 集團持有現金及銀行存款13.17億元, 銀行借款只有5.4億元, 表示淨現金(Net Cash)為7.766億元, 經調整非控股權益後每股淨現金為3.17元, 集團總負債只有9.614億元, 表示集團持有現金扣除總負債之後仍然有淨淨現金(Net Net Cash) 3.55億元, 經調整非控股權益後每股淨淨現金為1.45元, 扣除淨淨現金後的PB更低至0.276倍.

集團主要的資產還包括:

1) 帳面值57.1億元的投資物業. 主要持有以下物業:

1.1) 位於尖沙咀黃金地段廣東道, 總樓面面積約10.74萬平方呎的彩星集團大廈.

1.2) 位於屯門的彩星工業大廈, 總樓面面積達31.7萬平方呎, 鄰近屯門地鐵站, 而且處於物流網絡的重要接駁點.

1.3) 香港半山麥當奴道半山樓20個住宅單位, 總樓面面積3.2萬平方呎. 中半山麥當勞道是傳統豪宅區, 環境幽靜但距離中區核心商業地只需數分鐘車程, 半山樓的樓齡已經有60年, 具有重建價值.

1.4) 兩個位於英國的投資物業, 總樓面面積達2.143萬平方呎. 這是筆者最不喜歡的資產, 建議管理層將之出售套回現金.

2) 持有6億股上市公司869彩星玩具, 如果將彩星玩具全部股權以現股價1.61元出售, 可套回現金9.66億元, 如果全數派給股東, 每股可收取現金4.347元, 是現股價的49.4%.

即使不計玩具業務, 而單單只計集團持有的投資物業, 扣除經調整非控股權益後的總負債, 每股資產淨值仍然高達26.9元. 集團要維持派息每股0.325元只需要資金大約7,332萬元, 集團上半年租金及物業管理業務收入已經有一億零四百三十萬元, 表示單靠收租業務已經足以維持派息.

總結, 彩星集團資產折讓大, 估值便宜, 集團財務一流, 租金收入穩定, 預期集團會繼續回購股份, 持續為股東增值.

今天增持香港小輪

今天早上買了一點香港小輪, 集團的現金和銀行存款高達20.15億元, 沒有任何銀行貸款, 每股淨現金(Net Cash) 5.654元. 

看集團的資產負債表, 負債項目只有3個, 分別是 (1) 應付賬款4.515億元, (2) 應付稅項2.09億元, (3) 遞延稅項負債 0.42億元, 非常簡潔的資產負債表. 即使把現金扣除所有負債, 仍然有淨現金(Net Net Cash) 3.683元, 一流的財務.

集團每股資產淨值16.385元, 現價9.04元, PB 0.55倍, 扣除現金的PB只有0.42倍.

華廈置業(278)股東會簡報

1. 股東會是在278自己寫字樓裡面的一間會議室舉行, 董事局成員加上2,3個職員之後, 只剩下2,3坐位給股東. 幸好, 今天只有2位股東出席, 其中一位是筆者. 另一位筆者在298和367的股東會也見過面. 筆者發現香港有不少退休人士同時持有類似278, 298, 367, 163, 296這種資產折讓股收息, 而且是持有很多年, 他們靠股息過日子, 卻不會去擔心股市升跌. 筆者認為這才是真正的投資呀, 讓投資的股票幫你賺取生活費, 財務自由不就是這樣嗎?

2. 278股東會是筆者出席過的最樸素的, 沒有茶點招待, 只有一支礦泉水.

3. 278主席非常隨和.

4. 278的資產負債表的待出售之已建成物業的帳面值只是524.4萬元, 當中主要包括粉嶺豐樂工貿中心3個單位, 總樓面面積約5,088平方呎, 以及尖沙咀漆咸道美華閣地下舖位, 總樓面面積約2,860平方呎. 美華閣地鋪現時租給ICE FIRE, 每年租金大約365萬元. 如果以4%毛租金回報率計算, 市值大約9,100萬元. 如果以3.5%回報率計算, 市值甚至超過1億元. 主席表示, 該舖位自集團1972年上市時已經持有. 至於豐樂工貿中心3個單位市值超過1,100萬元.

5. 最近以1.26億元收購的赤柱豪宅將會放租, 賺取租用收入. 主席同意豪宅的租金回報率較低, 但資產增值的潛力較好.

6. 集團將會繼續出售質素較差的資產

整體來講, 出席完股東會之後, 筆者進一步確定對華廈置業的評語: 實而不華的好投資. 由於華廈置業賓在太令股東安心, 如果沒有特別問題要問的話, 明年筆者可能不出席股東會. 留時間給其他公司, 畢竟是要請假的.

巴菲特會擔心熊市而減持巴郡嗎? (副題: 635彩星集團中期業績簡評

上星期恆指一週下跌1,581點或6.6%, 同4月27日創下的全年最高位28,588點比較, 更下跌了6,178點或21.6%, 同去年底23,605點比較, 表示恆指今年至今已經錄得負回報5.06%. 不過由於有除淨因素, 因此用盈富基金代表大市表現較為合適, 盈富基金計及股息今年至今的回報為負1.6%. 而追蹤恆生中國企業指數的恆生H股ETF(#2828)計及股息今年至今的回報為負11.4%. 至於美股表現也好不了, 道指和標普500較去年底分別下跌了7.65%和4.27%. 恆指跌到2萬2邊緣便有分析員指會跌到萬九點, 但記得4月份港股牛氣衝天時, 分析員紛紛調高恆指目標, 預測恆指會見三萬二甚至三萬四點. 對於這種見升看升, 見跌看跌的所謂預測, 投資者不必認真看待.

有朋友問筆者現時是否已經進入熊市, 是否應該沽貨離場. 筆者無見到恆基主席李兆基因為擔心恆指會跌到19,000點而減持恆地, 也沒有見到巴菲特因為擔心美股進入熊市而減持巴郡, 即使巴郡今年至今股價下跌了10.4%. 筆者認為現在是好的時機去審視手上的持股, 當好股爛股都大減價, 可以進行換馬. 尤其是一些只講概念, 故事和願景, 而沒有實質盈利支持的股票, 就應該沽出. 但一些有資產, 有現金, 有盈利, 有派息, 兼且估值便宜的股票, 筆者認為可以繼續持有.

最後簡評635彩星集團最新公佈的中期業績. 股東淨利潤下跌12.8%, 主要原因是旗下彩星玩具盈利下跌10.9%, 以及投資物業重估盈餘下跌17.1%. 廣東道彩星集團大廈租金收入增長4.7%至七千八百八十萬元, 屯門彩星工業大廈租金收入更增加20.4%至九百八十萬元, 帶動物業投資及物業管理業務收入增加4.7%至一億零四百三十萬元. 彩星玩具將會受惠明年夏季公映的第二部「忍者龜」電影. 集團每股資產淨值增加至28.1元, 以現價8.25元計算, 市帳率0.294倍. 集團持有現金及銀行存款13.17億元, 銀行借款只有5.4億元, 經調整非控股權益後每股淨現金為3.17元, 相當於股價的38.4%, 估值依然便宜. 建議管理層將沒有租金收入的兩個英國物業出售套現, 並利用淨現金的優勢, 繼續以高資產折讓回購股份.

今日加倉281川河集團

天要下雨，阻也阻不了。繼續擁抱已經有的，有多餘錢就加點倉位，自己覺得便宜就好。

今日以0.345加倉281川河集團, 現時川河是筆者第6大持股.

英皇酒店和英皇國際股東大會簡報

今天早上出席了英皇酒店和英皇國際兩個股東大會, 以下是一些觀察和簡報.

1. 由於兩個股東會相隔時間很短, 英皇酒店10點30分開始, 英皇國際11點15分開始, 因此, 英皇酒店留給股東問問題的時間不多.

2. 管理層很周到, 每位出席股東有一盒月餅, 慶祝中秋節.

3. 英皇娛樂酒店的管理層幾乎是全女班, 英皇國際的管理層則多些男士. 兩個股東大會都是主要由范敏嫦女士回答股東問題, 范女士有大將之風, 而且態度誠懇, 回答坦承, 沒有浮誇.

4. 英皇酒店和英皇國際的股東大多是退休人士, 人數上, 英皇國際的股東多過英皇酒店, 但有不少是兩間公司都持有的股東.

5. 有個別股東提出一些不滿意的地方, 但整體來講, 出席股東的不滿聲音不多.

6. 關於英皇酒店, 股東有以下的提問:

6.1 公司現金多, 可否回購股份. 管理層回應說, 公司仍然細, 需要保留資金發展, 而且今時今日20多億現金都不是可以買很多東西. (這點, 筆者都同意, 296目前只持有2間酒店, 去年買格蘭酒店, 加上裝修都要用超過9億元).

6.2 睹牌問題: 公司現時是用澳搏的睹牌, 牌照到2020年到期. 澳門政府都認同(管理層用endorse這個字眼)英皇酒店是有實力的市場參與者, 有優質客戶群. 因此, 管理層對續牌有信心.

6.3 關於格蘭酒店的回報問題: 買酒店返來之後, 公司需求把它奘修和升級(upgrade), 公司採用分層進行工程, 即是一些層數進行工程, 另一些一些層數繼續營業, 減低對盈利的影響. 現時格蘭酒店的市值相對買入價有所升值, 項目回報率估計為15倍PE, 即大約6.7%. (筆者補充: 15倍PE是用9億元收購價為基礎計算的, 經營酒店從來都不是高回報率的業務, 尤其是有大量的折舊支出, 因此, 15倍PE並非太差的項目, 尤其是如果可以用低息借貸的話, 163的利息成本是3%, 相信296的利息不會高過163, 如果296部份資金是利用銀行貸款的話, 股東回報率會更高. 此外, 15倍PE是不計酒店物業升值的, 相反要扣折舊支出. 因此, 最終該項目回報率, 經營利潤加上酒店物業升值, 相信會是不錯的).

6.4 澳門賭業: 自去年開始走下波, 最近同業公佈的上半年業績普遍下跌4,5成. 296都難以獨善其身, 業績估計都要跟大隊下跌.

6.5 最近人民幣貶值對公司的影響: 公司持有人民幣已經很多年, 相對目前的匯價其實是賺了不少, 而且公司不是全部持有人民幣. (筆者都同意不必要對人民幣的波動太貼市地反應, 根據296最新年報, 共持有25.06億元人民幣, 相信沒有做對沖).

7. 關於英皇國際, 重點如下:

集團主要有3大業務重心:

7.1 收租業務: 集團不斷優化收租組合併且漸漸有成果, 覆蓋零售和商業, 更多元化. 收租業務是集團的bread and butter, 支持集團的派息.

a. 北京長安街項目2016年會開始有租金收入貢獻. 長遠目標是單單長安街項目的租金收入已經是現時總租金收入的3分一 甚至 一半. (筆者意見: 現時集團每年租金收入大約7.3億元, 表示未來單單長安街項目已經可以貢獻2.43至3.65億元.

b. 灣仔告士打道60號已經完成奘修, 已經有公司把整棟租下來. (筆者意見: 根據報導, 有中資機構租下整棟大廈, 總樓面近10萬平方呎，月租約600萬元，呎租約60元。

c. 銅鑼灣羅素街22至24號租給名店作旗艦店

d. 淺水灣的The Pulse試業成功, 將有新一輪合約.

7.2 物業發展: 集團並非大型地產發展商, 沒有特定售樓指標. 西環維港峰銷情不俗.

7.3 酒店業務: 主力靠296.

筆者有問管理層163負債水平的問題. 管習層表示集團現時負債水平3成多, 平均利息成本大約3%. 集團會不時審視資產組合, 將低回報資產轉入高回報資產.

亦有人問關於上海明星城的情況. 管理層好坦白講, 未有進展, 也不知什麼時候會搞掂. 唯一好的地方是, 由於集團擁有地權, 地價是不斷升值當中, 因此, 等待期間也不是沒有一點好處.