星期一, 11月 16, 2015

如果你錯過安全貨倉, 還有更優質的華廈置業

華廈置業: 如果柴灣貨倉值15.5億元, 八號商業廣場值多少?

香港的非住宅物業, 如果用最簡單的分類. 最低級的是貨倉, 然後是工業大廈, 最好的是商業大廈. 最近安全貨倉宣佈以15.5億元出售其位於柴灣的"柴灣貨倉". "柴灣貨倉"是一幢包括地下、閣樓及第一至第八層的大廈，總樓面面積約為 440,000 平方呎, 表示每平方呎的呎價為3,523元. 首先, 讓大家看看柴灣貨倉的外貌.



筆者的第2大重倉股華廈置業, 持有同樣位於柴灣的八號商業廣場25%權益. 從"八號商業廣場"的名稱, 大家應該估計到商業廣比貨倉高級很多. 先讓大家看看八號商業廣場的外貌.



單從外貌, 大家可以看到"八號商業廣場"比"柴灣貨倉"高級不少. 從地理位置上, "八號商業廣場"也比"柴灣貨倉"優勝很多. "柴灣貨倉"是在很偏僻的位置.



柴灣八號商業廣場, 包括總樓面面積238,590平方呎的寫字樓, 以及36,853平方呎的商業舖位. 目前八號商業廣場是以待出售之已建成物業形式入帳, 帳面上只反映起初成本, 不按市值重估.

如果八號商業廣場寫字樓面積以柴灣貨倉價加25%(3,523 * 1.25 = 4,403元), 表示寫字樓面積值10.507億元, 商業舖位以柴灣貨倉價加37.5%(3,523 * 1.375 = 4,844元), 表示商業舖位面積值1.785億元. 按此計算, 八號商業廣場物業應值12.292億元. 由於華廈置業佔有25%權益, 表示華廈置業攤佔八號商業廣場的價值有3.073億, 而華廈置業的市值只有8.49億元. 表示單單八號商業廣場一項物業的價值已經佔華廈置業的市值36.23%. 華廈置業還持有3.6355億元淨現金, 表示, 八號商業廣場權益加上手持淨現金已經佔華廈置業市值79%.

八號商業廣場只是華廈置業眾多物業資產的一項而且, 要了解華廈置業還有什麼優質物業資產, 可以重溫筆者過去的文章: 

 實而不華的華廈置業




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18 則留言:

  1. 匿名11/17/2015 01:09:00 上午

    Hi 市場先生！

    我也是您的忠實粉絲，喜歡您簡單理論及實踐。

    我只是投資初哥，很久之前也留意到216這隻好股證明大家想法差不多。

    除了筆者所說的華廈，想看你對266天德地產及1098路勁基建的看法？

    前者也是大折讓一等一悶股，股息穩定，負債少，主要都是做地產投資，市盈率5左右，是否也值得價值投資者注意？

    後者是基建主要是中國業務，但一聽到中國我有點膽怯，負債比資產多一點但也同時大拆讓及派息穩定，翻看股東回購紀錄絕大部分都比現價高，不知市場先生您對這兩股票有何看法？請指教一下。：）

    J

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    1. 市場先生11/22/2015 08:11:00 下午

      266和105都是非常穩定可靠的收息股. 1098負債較重, 業績波動性較大, 但股息率不錯.

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  2. Big Ox11/17/2015 11:07:00 下午

    Mr. Market, your influence is very big. I just have a quick look on the volume, it seems the biggest volume is 218,000 shares on Jan 27, 2015 which is the date you post "278".

    However, the volume is very small in most of the days. It may only good for long term investment, a lot of the days the volume is zero, I mean we may have difficulty to sell in the market. Of course, small volume is ok.

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    1. 市場先生11/22/2015 05:36:00 下午

      成交量少, 因為278大部分股東都是長線投資者, 持有收息, 而且目前的股價太低, 大部分股東不願意以這種低價出售.

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  3. Unknown11/18/2015 09:25:00 下午

    你好，非常欣賞你的見解。想問一問如果這股票每日成交量那麼少。作為長線投資者，如果將來有需要沽出，是否會比較難?

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    1. 市場先生11/22/2015 05:34:00 下午

      這種資產折讓收息股, 還是有不少識貨的擁躉, 每天沽幾千股也不是太難.

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  4. 匿名11/20/2015 08:17:00 上午

    市場先生: 如果咁計法, 180開達更加不得了, 九龍灣那座近地鐵站嘅48萬尺工商大廈值多少呢?

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    1. 市場先生11/22/2015 05:31:00 下午

      278值得投資, 而且非常便宜. 不等於其他股票不值投資, 不等於其他股票不便宜. 不要有非黑即白, 我便宜就等於你貴這種思維. 如果你覺得開達便宜, 那很好, 多一個選擇. 不過, 對我來講, 開達已經有幾年不派股息, 2013年還供過股, 不是太喜歡.

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    2. 匿名11/22/2015 07:04:00 下午

      謝先生意見, 關注此股純碎係其豐厚資產, 在九龍灣現存舊工業大廈中很難有單一業權的, 存在有很大被收買可能.

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    3. 市場先生11/22/2015 08:10:00 下午

      不排除開達會出售資產.

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  5. Big Ox11/23/2015 01:46:00 下午

    The yield of 278 is 4.8% because there is special dividend for the last 5 years. If no special dividend, the yield is only 2.8%.

    The special dividend may be disappear when the property market cold down. What do you think ? the special dividend will continue or not in the coming few years ?

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  6. Big Ox11/27/2015 02:57:00 下午

    I think 278 is good if you only want to receive the dividend. However, it is not easy to buy or sell in some day like this week. I think the turnover for this week can be < HK$50K.

    You may have problem if you need urgent cash.

    The reason for little transaction this week :
    - there is a big gap between bid and Ask, e.g. today bid 7.3 and Ask 7.8
    - as Mr. Market mentioned, most people buy and keep, the demand for both buy and sell is small

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    1. Big Ox11/27/2015 03:01:00 下午

      I also think 278 is good for future growth and dividend if you have patient and cash flow is not an major issue to you !

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    2. 市場先生11/28/2015 08:21:00 下午

      278已公佈的中期業績, 中期股息增加至12仙, 相信未期股息也會增加至12仙.

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  7. 匿名7/29/2016 01:51:00 下午

    依家才入安全貨倉會否太遲？

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  8. 匿名7/29/2016 11:47:00 下午

    睇到你呢個blog 已經太遲��不知依家入但還有無機？

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