英皇酒店和英皇國際股東大會簡報

今天早上出席了英皇酒店和英皇國際兩個股東大會, 以下是一些觀察和簡報.

1. 由於兩個股東會相隔時間很短, 英皇酒店10點30分開始, 英皇國際11點15分開始, 因此, 英皇酒店留給股東問問題的時間不多.

2. 管理層很周到, 每位出席股東有一盒月餅, 慶祝中秋節.

3. 英皇娛樂酒店的管理層幾乎是全女班, 英皇國際的管理層則多些男士. 兩個股東大會都是主要由范敏嫦女士回答股東問題, 范女士有大將之風, 而且態度誠懇, 回答坦承, 沒有浮誇.

4. 英皇酒店和英皇國際的股東大多是退休人士, 人數上, 英皇國際的股東多過英皇酒店, 但有不少是兩間公司都持有的股東.

5. 有個別股東提出一些不滿意的地方, 但整體來講, 出席股東的不滿聲音不多.

6. 關於英皇酒店, 股東有以下的提問:

6.1 公司現金多, 可否回購股份. 管理層回應說, 公司仍然細, 需要保留資金發展, 而且今時今日20多億現金都不是可以買很多東西. (這點, 筆者都同意, 296目前只持有2間酒店, 去年買格蘭酒店, 加上裝修都要用超過9億元).

6.2 睹牌問題: 公司現時是用澳搏的睹牌, 牌照到2020年到期. 澳門政府都認同(管理層用endorse這個字眼)英皇酒店是有實力的市場參與者, 有優質客戶群. 因此, 管理層對續牌有信心.

6.3 關於格蘭酒店的回報問題: 買酒店返來之後, 公司需求把它奘修和升級(upgrade), 公司採用分層進行工程, 即是一些層數進行工程, 另一些一些層數繼續營業, 減低對盈利的影響. 現時格蘭酒店的市值相對買入價有所升值, 項目回報率估計為15倍PE, 即大約6.7%. (筆者補充: 15倍PE是用9億元收購價為基礎計算的, 經營酒店從來都不是高回報率的業務, 尤其是有大量的折舊支出, 因此, 15倍PE並非太差的項目, 尤其是如果可以用低息借貸的話, 163的利息成本是3%, 相信296的利息不會高過163, 如果296部份資金是利用銀行貸款的話, 股東回報率會更高. 此外, 15倍PE是不計酒店物業升值的, 相反要扣折舊支出. 因此, 最終該項目回報率, 經營利潤加上酒店物業升值, 相信會是不錯的).

6.4 澳門賭業: 自去年開始走下波, 最近同業公佈的上半年業績普遍下跌4,5成. 296都難以獨善其身, 業績估計都要跟大隊下跌.

6.5 最近人民幣貶值對公司的影響: 公司持有人民幣已經很多年, 相對目前的匯價其實是賺了不少, 而且公司不是全部持有人民幣. (筆者都同意不必要對人民幣的波動太貼市地反應, 根據296最新年報, 共持有25.06億元人民幣, 相信沒有做對沖).

7. 關於英皇國際, 重點如下:

集團主要有3大業務重心:

7.1 收租業務: 集團不斷優化收租組合併且漸漸有成果, 覆蓋零售和商業, 更多元化. 收租業務是集團的bread and butter, 支持集團的派息.

a. 北京長安街項目2016年會開始有租金收入貢獻. 長遠目標是單單長安街項目的租金收入已經是現時總租金收入的3分一 甚至 一半. (筆者意見: 現時集團每年租金收入大約7.3億元, 表示未來單單長安街項目已經可以貢獻2.43至3.65億元.

b. 灣仔告士打道60號已經完成奘修, 已經有公司把整棟租下來. (筆者意見: 根據報導, 有中資機構租下整棟大廈, 總樓面近10萬平方呎，月租約600萬元，呎租約60元。

c. 銅鑼灣羅素街22至24號租給名店作旗艦店

d. 淺水灣的The Pulse試業成功, 將有新一輪合約.

7.2 物業發展: 集團並非大型地產發展商, 沒有特定售樓指標. 西環維港峰銷情不俗.

7.3 酒店業務: 主力靠296.

筆者有問管理層163負債水平的問題. 管習層表示集團現時負債水平3成多, 平均利息成本大約3%. 集團會不時審視資產組合, 將低回報資產轉入高回報資產.

亦有人問關於上海明星城的情況. 管理層好坦白講, 未有進展, 也不知什麼時候會搞掂. 唯一好的地方是, 由於集團擁有地權, 地價是不斷升值當中, 因此, 等待期間也不是沒有一點好處.