817.HK 金茂

內地終於出台全國性的預售款監管新規，算是對開發商比較友好的政策。本來已經放棄內房板塊，現在可以選擇性介入。現價來看，金茂是比較可取的選擇。它的優點和特色是城市運營。2016/17年拿的貴地應該消化得8899了。未來毛利率比較高的城市運營項目進入開發周期，毛利率有望見底回升。

2022年第一個月小結: 虧損11.31%

 2022年第一個月小結: 虧損11.31%

目前組合:

電力股佔比53.5%

物管股: 20.2%

水務股: 9.7%

電信股: 8.7%

垃圾處理/發電股: 8.1%

希望虎年市值可以再創高峰.

火電股業績

大家知道，燃煤價格在2021年第三季大幅上漲導致火電股第三季業績大幅虧損。第四季火電股業績會如何呢？大家要有心理準備，根據上海電力第四季度的業績快報，第四季燃煤價格是繼續上漲的，環比第三季大約漲了4，5個百分點，因此，預計火電股第四季度是繼續虧損的。要到今年火電股才有希望轉虧為盈。

6626

本來已經放棄內房和物管.不過,在國進民退的大背景之下,國企物管仍然有可為,以6626越秀服務為例,它截至2021年6月底持有現金32億元人民幣,沒有任何有息借貸,每股淨現金2.5港元(註:每股淨現金不等於每股淨資產).6626是國企,不會有財務危機,2021/22/23年盈利指引4億,6.5億,10億元人民幣,預計2021/22/23年PE 10.7,6.3,4倍.6626是我目前喜歡的物管股. 鹹魚青菜,各有所愛,純粹是個人喜好, 不一定對,也不代表其他物管股不好.

驚濤駭浪的2021年

 2021年是最難投資的一年,因為政策變化太急太猛,如果不夠果斷,是可能導致滅頂的可能.

今年組合表現:

1月: +7.69%; YTD: +7.69%

2月: +8.23%; YTD: +15.92%

3月: +6.36%; YTD: +22.28%

4月: +4.38%; YTD: +26.66%

5月: +1.91%; YTD: +28.57%

6月: -1.18%; YTD: +27.39%

7月: -22.37%; YTD: +5.02%

8月: +1.61%; YTD: +6.63%

9月: -5.13%; YTD: +1.5%

10月: -12.56%; YTD: -11.06%

11月: -12.91%; YTD: -23.97%

12月: +36.61%; YTD: 12.64%

2021年全年: +12.64%.  翻身全靠電力股.

目前的重心

目前的重心是836華潤電力和2380中國電力，它們都積極轉型新能源電力股，而且比較市場化。

華潤電力十四五目標是新增風光裝機量40GW，意味到2025年風光裝機量達51GW。

中國電力目標是到2025年總裝機量達80GW，90%是清潔能源，意味超70GW 是清潔能源。

其他新能源股包括中廣核新能源，新天綠色能源，大唐新能源，京能清潔能源也分散投一些。

目前的重心是3华

华润电力，华能国际和华电国际。火电+新能源是比较好的模式。火电可以提供现金流，而新能源提供增长。

另外, 補充一下最近的看法, 內房和物管行業已經發生根本性的變化, 已經發生質變, 過去的模式和邏輯已經一去不回了.

分享對物管板塊的看法

 我自從2017年開始研究物管股。當時物管板塊主要只有2支，包括綠城服務和中海物業。還有一支是彩生活，不過，彩生活不把自己定位為物管股，而是平台股。當時市場沒什麼人去研究和分析物管股。

到了今天，上市物管股已經有幾十支，已經獨立成為一個自己的板塊，有不少投行已經覆蓋物管股。從估值來看，明顯出現不同的梯隊。頭部跟尾部的物管股，PE 倍數相差很大。

目前明顯跑出來是商業運營。如果2支市值差不多的物管股，有商業運營的PE，通常高過住宅物管股。比如市值1170億元的1209, PE 高過市值846億元的1516, 以及市值2527億元的6098. 市值168億元的9909. PE 高過市值178億元的1755, 以及市值493億元的3319.

純物管，主要是住宅物管，以及非住宅的，比如公建，學校，醫院，政府機構，企業總部等等。市場主要看住宅物管的增長來源。住宅物管的增量來源主要有3種。第一是母公司的支持，第二是第三方市場輕資產外拓，這裡包括新盤和2手盤。第三是要花錢的收購。

市場最不喜歡收購，因為要花錢，而且確定性低。港股市場是很看重確定性的。確定性低的股票估值要打折。

最初的時候,市場喜歡富爸邏輯。有強大母公司的物管股，母公司預售樓盤，它的合約面積就可以增加。2年後樓盤交付就變成在管面積，確定性很高，因此，市場很喜歡。

但過了另一個階段，市場覺得有外拓能力的更好，因為隨著物管公司越來越大，富爸爸再強大，提供的支持邊際效應越來越低，這時候，市場口味轉到外拓能力強的物管股，典型的代表就是永升生活。所以那時候漲得最好是永升生活。

但世界是不停在變化。隨著房地產3道紅線政策，銀行房地產貸款管理新規，以及土地兩集中供地的政策出台，小型開發商的生存空間越來越小。意味物管市場外拓空間越來越小，市場的口味又轉向富爸爸邏輯，所以今年升得比較好的物管股是頭部開發商旗下的物管股, 包括融創服務，世茂服務，中海物業等等. 而外拓能力強的永升生活表現麻麻。

半年結

 今年上半年組合回報:

一月:+7.69%

二月: +8.23%

三月: +6.36%

四月: +4.38%

五月: +1.91%

六月: -1.18%

上半年: +27.39%, 回報未計入已經除淨但未收到的股息.

目前重心是物管股, 尤其是有商業運營的物管股, 包括3913,9909,6668,6677,6626等等.

物管股開始新一輪的升浪

相信踏入7月後，物管股會有一輪盈喜潮，推動板塊向上。

我喜歡有商管的物管股，包括3913,9909,6668,6677。

商管的核心是可以跟業主分租金，而租金又跟商場銷售額掛鉤。意味運營好的話，即使面積沒增長，商管收入也有同店增長。

刺激消費，發展消費大國是國策，商管是受惠企業。

阿女給我的父親節心意卡

我喜歡的商業運營商

 

左擁右抱打孖來

最近又找到兩個新歡，可以左擁右抱。

第一個新歡是市場上稀缺的輕資產，高收益，高確定穩增長的現金奶牛。

第二個新歡是市場上暫時唯一的純商業運營公司。公司能夠被Costco 好市多選為合作伙伴，證明有實力，最近公司也更積極擴張。

我的最愛：寶龍雙雄

 

一季度小結

 一季度小結

一月份回報是+7.69%

二月份回報是+8.23%

三月份回報是+6.36%

第一季回報是+22.28%

現金水平25%。

今年餘下時間的策略是逄高就減，持續鎖定利潤，降低風險。

對今年的市場仍然保持高度戒心。

目前重心是寳龍雙雄和合景雙雄。板塊重心是內房和物管，尤其是有商業運營的公司。

我的第一大內房股寶龍地產(1238.HK)

 我的第一大內房股寶龍地產，市場對它的定位正從房地產開發商轉為商業運營商，相信未來估值會得到重估提升。盈利增長加上估值提升，這是未來股價上漲的雙輪動力。

用PS估值的股票要小心了

 

美國國債孳息率曲線相比2020年同期,以及2019年同期斜了很多,用PS估值的新經濟股要小心了.

當利率非常低,甚至接近0%的時候, FV (Future Value) 用貼現率折算出來的 PV (Present Value) 非常貼近PV, 意味未來賺到的1元,跟現時已經賺到的1元,價值差不多.

但當貼現率越上升, FV用貼現率折算出來的PV就會越低, 意味未來賺到的1元,跟現時已經賺到的1元,價值相差越來越多. 

這樣的話,用PS估值的新經濟股會被市場重估, 而且是下調估值. 

癈股也可以創歷史新高

近年內銀被形容為癈股。不過，我去年10月份選擇的1658郵儲銀行是少數可以創歷史新高的港股內銀。

提升現金水平到2成

 基於風險控制的紀律，已經把現金水平提升到2成，鎖定部分利潤。

又可以cap圖，千億移卡今年先看400億市值。

 

今年港股足球陣5大前鋒

 今年港股足球陣5大前鋒：物管的3913，環衛的3718，支付的9923，停車的697，內銀的1658

又可以cap圖,我的新歡物管股3913.HK

 

又可以cap圖：1658郵儲銀行

 去年10月已經講過，內銀的業績在第三季見底。

此外，內地進入貨幣政策正常化周期，利好存款大戶郵儲銀行。

郵儲銀行的生息資產當中，收益率最高的貸款佔比只有51%，工行和建行都是75%或以上的。原因是郵儲的資本充足率比較低。但最近郵儲定向增發股份給母公司，募資了300億元人民幣，提升資本充足率之後，郵儲可以發揮存款大戶的優勢，貸款增速勢必加快，郵儲將成為盈利增速最高的大型銀行。

新歡終於起飛了

 但我認為市場還未充分認識到它在商業運營輕資產輸出管理的潛力。

對物管股的最新看法

 隨著越來越多物管企業已經上市，物管股的稀罕性已經完全消失，物管板塊進入差異化的時代，沒有特色的物管股會漸漸被邊緣化。

目前有兩條主線已經跑出來。第一是具有強勁外拓能力的物管股，外拓能力是指不用花錢而得到第三方的管理面積，代表企業是永升生活。

第二條主線是商業運營，而且有能力輕資產輸出商業運營管理。代表企業是寶龍商業，華潤萬象生活。我的新歡3913合景悠活也開始具有輕資產輸出商場運營管理能力，非常有潛力。

又可以cap圖了, 3718北控城市資源今天股價再創歷史新高位

今天我的愛股3718,9923,697表現不錯.

今天創52週高位了。

 不少朋友已經知道, 10月12日所講的就是這支, 先看200億市值，目標5年後1000億市值。

內銀股最近強勢的邏輯

 內銀股最近轉強。以下簡單總結了自己看法。

3季度之前，市場對內銀主要有2個憂慮壓制估值，包括對資產質量的擔憂，以及要對社會讓利的擔憂。結果是內銀股的估值和基金配置內銀股的倉位都在非常低的位置。但所謂物極必反，需要的只是拐點和催化劑的出現。

近期內銀轉強的邏輯：

1. 經濟持續回暖，內銀信用成本高點很大機會在3季度出現，內銀業績底部將在3季度確認，業績增長在3季度出現拐點，壓制估值的因素逐步緩解。

2. 催化劑是彭博報道，監管部門放寬大型銀行第三季負增長相關要求。

3. 以上兩點同時促使基金低配內銀股的情況出現拐點，補倉行情推動內銀股價上漲。

其實，醒目資金在9月底已經預計內銀股見底。

我自己喜歡存款大戶郵儲銀行。

又看中新目標了

 最近又看中一支千億市值潛力的新目標,它目前市值只有180億左右. 

我的國企內房3寶之一:建發國際股價創歷史新高

 今時今日股價能夠創歷史新高,通常是有理由的,問題是你能否看懂邏輯.

移卡的投資邏輯

 簡單講幾句移卡的投資邏輯：

1. 移卡是以支付為切入手段，以增值服務為套利變現。

2.移卡的核心競爭力是它不需要靠微信等平台幫它導流客戶，掌握渠道才是王道，依賴別人的渠道獲客會受制於人。

3.移卡跟其他同業的核心差異有兩點。第一，移卡二維碼支付佔比最高，而二維碼支付增長最快，而且費率比較高。第二，移卡的增值服務毛利佔總毛利比例最高。支付業務其實毛利率很低，真正賺錢是增值服務，增值服務做得好，才是核心優勢。

4. 移卡專注線下小微客戶。線下的好處是客戶不容易跑掉。事實上，移卡沒有一個客戶是轉去用其他競爭對手的。掌握了線下客戶，然後賣高毛利率的增值服務給他們。跟物管股，掌握了業主和住戶，然後賣增值服務給他們，原理是差不多的。

財息兼收的好公司

 

內房近期熱門話題

 內房近期熱門話題是:

3道紅線:

紅線1：剔除預收款後的資產負債率不超70%；

紅線2：凈負債率不超100%；

紅線3：現金短債比不小於1倍。

根據三道紅線的觸線情況,把企業分為紅橙黃綠四擋.

在這個大背景下, 應該沒有什麼增量資金進入內房板塊. 存量資金則抱團財務穩健,業務結構兼顧recurring income的優質大型房企,例如龍湖. 

又可以cap圖,我的國企內房3寶之一.

 

又可以cap圖

 

無需多講，一張圖足已

 

千億移卡開車，第一站200億

承接7月21日的post, 千億移卡開車，第一站200億.

我喜歡的民企內房

熟悉我的朋友會知道我喜歡的內房有國企3寶和民企3寶。今天民企3寶之一的合景泰富股價漲得不錯。它的主要邏輯是：分拆物業，送股，舊改，和銷售高增。

有錢途的板塊

在很多行業或公司盈利大跌的同時，我喜歡的環衛股和物管股卻盈喜不斷。到目前為止，發盈喜的物管股包括：招商積餘，新城悅，雅生活，濱江服務，時代鄰里，建業新生活，正榮服務，弘揚服務，寶龍商業。

發盈喜的環衛股包括：玉禾田，僑銀環保，北控城市資源。

因此，物管股和環衛股價大升是很合理的事。

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愛股濱江服務再創歷史新高

證明物管股不一定要買龍頭，只要看憧邏輯，小而美的升值潛力也可以是很大的。

7月份又找到新歡了

千億市值不是夢。7月份又找到新歡了。先看200億市值吧。

我的A股環衛3寶

玉禾田和僑銀環保已經先後發了盈喜。港股的唯一環衛股3718值得期待。

小而美的物管股再下一城

我非常喜歡的濱江服務今天股價創歷史新高了。

物管股不一定要買大型龍頭，我喜歡有特色，有核心競爭力的小型物管企業。

2手盤物管專家銀城生活

短短時間，銀城生活市值已沖破17億元，相信20億元指日可待。銀城生活是有特色，有核心競爭力的小型物管股。不要小看它的潛力。

股市牛氣沖天

今天上午半個交易日，A股兩市成交金額達9400億元人民幣，港股主板成交金額達1259.6億港元。這個成交量已經是牛市了。牛市受惠板塊是劵商和保險。

寶龍地產終於發威

我喜歡的內房3寶之一寶龍地產終於發威，今天大升12.2%。但寶龍今年升幅只有10%左右，仍然落後另外兩寶，合景泰富今年大升4成，龍光地產今年則升18%。

期待陳德力加盟後的第一個5年計劃。

3718北控城市資源創歷史新高

繼昨天銀城生活創歷史新高後,今天北控城市資源也創歷史新高了.今時今日,投資要看懂邏輯.

6月份內房銷售强勁復蘇

6月份內房銷售强勁復蘇，相信內房會有一波升浪。我喜歡的國企內房3寶和民企內房3寶值得期待。

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Potato是阿女寵物倉鼠的名字

環衛股的主要投資邏輯

今時今日投資股票一定要講得出投資的邏輯，環衛股的主要投資邏輯是：

1.輕資產業務，最主要的投資是環衛車，這已經是最重資本的投資，一輛環衛車一般可以用12年左右。

2.經營現金流強。真正的環衛股，它的經營淨現金流一定是超過淨利潤的。

3.剛性需求，環衛服務市場化保障成長空間

4.合約一體化大單化，助力行業集中度提升，利好龍頭企業提高市佔率。

5.機械化率提升，標準化管理，助力提高營運效益和淨利潤率。

愛股合景泰富分拆物管業務獨立上市

之前講過，我的愛股合景泰富會分拆物管業務獨立上市，並且會把物管股份分派給合景的股東。昨天合景終於正式公佈這個消息。合景股東可以飲杯慶祝!

今年喜歡的板塊

今年喜歡具有以下因素的板塊:

1. 輕資產

2. 經營現金流強

3. 有成長性

4. 能見度和確定性

物業管理和環衛是我喜歡的板塊,今年股價表現也非常好.

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