星期五, 7月 16, 2021

分享對物管板塊的看法

 我自從2017年開始研究物管股。當時物管板塊主要只有2支,包括綠城服務和中海物業。還有一支是彩生活,不過,彩生活不把自己定位為物管股,而是平台股。當時市場沒什麼人去研究和分析物管股。


到了今天,上市物管股已經有幾十支,已經獨立成為一個自己的板塊,有不少投行已經覆蓋物管股。從估值來看,明顯出現不同的梯隊。頭部跟尾部的物管股,PE 倍數相差很大。


目前明顯跑出來是商業運營。如果2支市值差不多的物管股,有商業運營的PE,通常高過住宅物管股。比如市值1170億元的1209, PE 高過市值846億元的1516, 以及市值2527億元的6098. 市值168億元的9909. PE 高過市值178億元的1755, 以及市值493億元的3319.


純物管,主要是住宅物管,以及非住宅的,比如公建,學校,醫院,政府機構,企業總部等等。市場主要看住宅物管的增長來源。住宅物管的增量來源主要有3種。第一是母公司的支持,第二是第三方市場輕資產外拓,這裡包括新盤和2手盤。第三是要花錢的收購。


市場最不喜歡收購,因為要花錢,而且確定性低。港股市場是很看重確定性的。確定性低的股票估值要打折。


最初的時候,市場喜歡富爸邏輯。有強大母公司的物管股,母公司預售樓盤,它的合約面積就可以增加。2年後樓盤交付就變成在管面積,確定性很高,因此,市場很喜歡。


但過了另一個階段,市場覺得有外拓能力的更好,因為隨著物管公司越來越大,富爸爸再強大,提供的支持邊際效應越來越低,這時候,市場口味轉到外拓能力強的物管股,典型的代表就是永升生活。所以那時候漲得最好是永升生活。


但世界是不停在變化。隨著房地產3道紅線政策,銀行房地產貸款管理新規,以及土地兩集中供地的政策出台,小型開發商的生存空間越來越小。意味物管市場外拓空間越來越小,市場的口味又轉向富爸爸邏輯,所以今年升得比較好的物管股是頭部開發商旗下的物管股, 包括融創服務,世茂服務,中海物業等等. 而外拓能力強的永升生活表現麻麻。

1 則留言:

  1. 我覺得仲有一樣,就係市場重視其他新增長引擎,例如城市管理,碧桂園三供一業之類等等,都係傳統物管以外的新亮點,資金似乎亦鍾情呢類型標的,尤其係近日恒大、藍光、華夏幸福出事後,市場應該會對傳統物管有一定戒心

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