資產公允值的3個估值方法

投資收租股的朋友都會發覺一個普遍現象, 就是收租股的股價相對資產淨值都有折讓, 分別只是折讓多與少的問題. 此外, 收租股的每股盈利和每股派息通常都有一大段距離, 以致派息比率普遍偏低. 以289永安國際為例, 2013年每股盈利為4.45元, 但每股派息只有1元, 表面上, 派息比率只有22.47%, 關健就在於投資物業的公允值重估收益. 永安國際的投資物業帳面值佔總資產比重超過73%, 2013年投資物業的重估收益佔總除稅前溢利比重高達53.51%, 但重估收益不會為集團帶來任何現金流, 情況就好像你有一個自住物業單位, 如果樓價升值, 你帳面上的財富會增加, 但它不會自動為你增加可支配的現金, 因此, 我們稱之為紙上富貴, "有得睇, 無得使".

所謂物業的公允值, 就是用一個公平的方法去計算物業的市值, 計算公允值有3個方法, 視乎資產屬於哪一個級別, 共有3個級別, 第一級, 第二級和第三級, 3個級別的資產, 計算公允值的方法不同. 理論上, 想知道一項資產最準確的市價, 就是將它出售, 賣到的價錢就是公允值. 不過, 有些資產擁有共同的屬性, 例如股票, 一個長實小股東所持有的每一股長實, 和李嘉誠所持有43.33%股權的每一股長實都是一樣的, 因此, 每天港交所長實買賣的收市價, 就是所有長實股票的公允值, 這就是第一級資產. 第二級資產的例子是成交量高的藍籌屋苑的物業, 理論上, 沒有兩個物業單位是一模一樣的, 同屋苑可以不同座數, 同座數可以不同樓層, 同樓層可以不同單位, 不過, 如果10樓A室剛以1,000萬成交, 11樓A室的業主即使不賣樓也可以合理地認為自己單位的公允值為900萬至1000萬. 第三級資產的估值方法基本上是靠估, 透明度低.

既然投資物業通常都是長期持有收租, 為何投資物業要重估市值? 原因就是要將投資物業的市值反映在資產負債表, 讓股東知道所持公司的價值, 不會因為不知情而賤賣股票. 事實上, 有些公司自用的物業或者被歸類為生財工具的物業, 例如待出售物業或酒店物業, 可以不用每年重估市值, 以致有些價值被隱藏了. 以278華廈置業為例, 市值可能過億元的地舖, 反映在資產負債表的帳面值可能只是幾百萬. 大股東當然知道公司的價值, 有些識計數的投資者會知道公司的價值, 但對那些不識計算隱藏價值的股東不公平. 不要認為投資物業的公允值不重要, 那是股東的資產, 如果投資者以40元買入市值100元的物業資產, 這個折讓是實在的. 這個60%折讓是安全邊際(margin of safety), 萬一未來物業下跌2,3成, 投資者仍然未傷到本, 折讓越大, 安全邊際越大. 無論如何, 有大折讓對投資者是好的. 想像下, 你去買樓, 可否同賣家講, 現時樓價太高, 未來樓價可能大跌, 你打個7折賣給我? 這是無可能發生的事, 但股票市場天天在發生, 所樂而不為?