實而不華的華廈置業

歐央行加碼量寬, 歐美國債息率屢創新低, 優質收息資產受到投資者熱捧, 領匯房產基金一再創歷史新高, 股息率已經跌到3.3厘以下. 筆者也努力發掘財政穩健, 派息穩定的收息股. 今次介紹3大精選悶股的最後一支股票278華廈置業. 集團業務非常簡單, 就是持有投資物業收取租金和管理費. 華廈置業是非常冷門的股票, 鮮有財經專家會在報章或電台提及. 而事實上, 華廈置業的成交量也是非常低, 原因不是因為它不好, 相反, 它實在是很好的長線投資對象, 以致大部分華廈置業的股東都不願意賣出, 或者說, 不願意以目前的股價賣出.

根據華廈置業2014/2015年中期報告, 集團持有現金3.485億元, 沒有任何銀行借貸, 總負債只有2,357.6萬元, 表示扣除所有負債後集團持有淨現金3.25億元, 相當於每股2.686元, 以現價5.78元計算(註: 此文章寫於上星期六, 1月24日), 淨現金佔股價比重高達46.5%, 集團每股資產淨值為9.51元, 表示市帳率為0.608倍, 也表示現價買入的股東是變相以每股3.094元擁有帳面值6.824元的其餘資產, 折讓高達54.7%.

集團的其餘資產其實有不少寶藏, 主要包括 (1) 帳面值7,060萬元的投資物業, 主要是銅鑼灣軒尼詩道軒華大廈兩個商業單位, 以及淺水灣道保華大廈1及2樓B座單位及2個車位. 保華大廈位處南區豪宅地段, 業主多自住惜貨, 市場上鮮有放盤, 2013年12月份F座高層以7,000萬元易手, 目前每個單位叫價高達9,000萬元. 相信投資物業的帳面值被低估起碼20%.

(2) 帳面值562萬元的待出售物業, 包括尖沙咀漆咸道美華閣地下A舖, 總樓面面積約2,860平方呎, 以及粉嶺豐樂工貿中心3個單位, 總樓面面積約5,088平方呎. 待出售物業是按成本值入帳, 因此實際價值被嚴重低估. 以2014年為例, 集團出售了帳面值只有88.1萬元的物業, 但出售所得高達849.815萬元, 表示物業市值是帳面值的9.6倍. 去年7月份豐樂工貿中心有個單位成交記錄, 平均呎價大約為2,800元, 打個9折豐樂工貿中心3個單位都值1,270萬元. 2013年7月份漆咸道南嘉芙中心地舖以4480萬元成交, 平均呎價7.47萬元, 以此推算, 待出售物業的市值被嚴重低估.

集團的主要資產還有帳面值7.05億元的多間聯營公司權益,半年為集團貢獻溢利1,450萬元, 當中有265萬元來自投資物業公平值重估利潤. 聯營公司的資產也有不少寶藏. (1) 投資物業包括香港仔鴨脷洲的新海怡廣場, 是由原工業大廈海怡工貿中心活化而成的購物中心, 樓高24層設有逾150間店鋪, 現已成為名牌Outlet天堂. 此外, 還有赤柱Vista Stanley 8個複式單位和4個單位及23個車位, 舂磡角浩瀚台5幢平房及12個車位, 加列山道的老牌豪宅崑廬6樓A座單位及1個車位, 相信市值超過7,000萬元, 皇后大道中328號中源中心地下及2樓82個舖位, 山頂道81至95號低密度住宅史超域台地下2號單位連地庫及地庫2個車位.

(2) 聯營公司持有的出售用途物業包括柴灣八號商業廣場, 總樓面面積238,590平方呎的寫字樓以及36,853平方呎的商業舖位, 屯門德雅工業中心20個單位及18個車位, 總樓面面積21,602平方呎, 荃灣德士古道工業中心27個單位及7個車位, 總樓面面積74,794平方呎, 葵涌永健工業大廈地下廠房及6個車位, 總樓面面積13,456平方呎, 粉嶺豐盈工貿中心13個單位及1個車位, 總樓面面積20,919平方呎, 青衣工業中心第1期11個單位及8個車位, 第2期6個單位及14個車位, 總樓面面積103,100平方呎, 粉嶺豐貿廣場159個單位及11個車位, 總樓面面積168,556平方呎.

(3) 聯營公司還持有發展用途的物業, 包括油麻地德昌里17個單位, 總樓面面積約6,054平方呎.

集團不單資產豐厚, 而且派息穩定, 過去4年每股派息在0.34元至0.35元, 股息率有5.88%, 是可以長期持有收息的好選擇.

總結集團主要賣點:

1. 淨現金, 沒有銀行借貸, 現金扣除所有負債後佔股價比重高達46.5%
2. 現價股息率有5.88%, 而且派息穩定
3. 資產豐厚而且簡單, 集團主要資產是物業和現金
4. 隱藏價值在待出售物業: 待出售之已建成物業是按成本值入帳, 實際價值遠超帳面值.
5. 隱藏價值在投資物業: 投資物業屬於需要按公平值計量(Fair Value Accounting)的資產, 公平值計量資分三個等級, 第一級(Level one), 第二級(Level two), 第三級(Level three), 以後有機會, 會介紹3種等級的分別. 一般來講, 第三級資產的估值透明度低, 較容易被操控. 基於管理層保守的作風, 相信華廈置業將投資物業歸類為第三級資產的結果是, 更能將資產的實際價值隱藏, 也表示集團資產的真實市價遠高過帳面值.

其他補充:

市面上同華廈置業相似, 同樣穩定可靠的收租股, 可以同萬邦投資(158.HK)比較.

萬邦投資股息率只有3.3%, 而且主要靠單一資產中環萬邦行, 華廈置業無論在股息率和物業組合方面都較萬邦投資優勝. 萬邦投資市帳率為0.62倍, 現金扣除所有負債後的每股淨現金為2.1元, 表示扣除每股淨現金後的市帳率同樣為為0.62倍(計算方法為: (139 - 2.1) / (223.33 - 2.1) = 0.62). 而華廈置業扣除每股淨現金後的市帳率只有0.45倍. 如果華廈置業扣除每股淨現金後的市帳率同萬邦投資看齊, 股價可升至6.92元, 股息率仍然有4.91%.