星期三, 2月 11, 2009

救市要救樓市

金融海嘯的其中一個重要因素就是美國樓價下跌, 隨後引來一連串的惡性反應和循環. 事實上, 美國樓價從頂位已經下跌了20%, 雖然現時的按揭息率已經跌至歷史低位, 不過失業率超過7%而且趨勢向上, Loan in Foreclosure 接近3%, Delinquent Loans 接近7%, 都是 自74年以來的歷史高位, 至於 按揭還款對收入比率以及按揭還款對租金比率則呈現下跌趨勢而且接近25年的平均值, 顯示樓價已跌至接近平衡點, 不過, 資產價格通常會跌過頭, 所以, 樓價有可能再跌多10%.

筆者認為要救市救銀行, 應該從穩定樓價下手. 例如:

1. 政府用公幣收購所有銀主盤, 然後補貼租金, 租給有需要緩助的家庭和人士, 例如露宿者或被銀行收樓的家庭等. 類似香港的公屋, 廉租屋.

2. 買樓和供樓可獲稅務優惠, 一方面刺激買樓需求, 另一方面減少delinquency.

最後, 想講一個最近學到的名詞, 叫做"mortgage cramdown", 指削減部分按揭貸款的本金(principal reduction)或者下調按揭貸款的利率(mortgage rate reduction). 事緣70年代, 為了鼓勵銀行借貸給新的置業者, 美國法律不准許破產法庭修改第一套住房(Primary home)的第一按揭(first mortgage)的條款. 目前美國有意修改該限制, 容許破產法庭重訂按揭貸款的條款, 例如削減部分債務到債仔可以負擔得起的水平, 例如有人問銀行借90萬買入一間市值100萬的房屋. 之後樓價下跌至80萬, 即係負資產, 於是該債仔申請破產, 去到法庭, 破產法官有權修改條款, 將債仔的債務下調至80萬, 於是債仔可以繼續供樓. 有助舒緩foreclosure 的數目. 不過, 問題係, 如果修改左條款, 相關的結構性證券, 例如MBS, CDO等等, 勢將受到影響.


台灣yahoo: http://tw.myblog.yahoo.com/mr-market/

新浪Sina: http://graham_choi2003.mysinablog.com/

香港yahoo: http://hk.myblog.yahoo.com/mr-market/

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4 則留言:

  1. 匿名2/12/2009 05:44:00 下午

    1. 政府用公幣收購所有銀主盤, 然後補貼租金, 租給有需要緩助的家庭和人士, 例如露宿者或被銀行收樓的家庭等. 類似香港的公屋, 廉租屋.

    如果要行這一步, 美國資本主義就徹底玩完, 亦唔work! 到時人人有錢都唔還甚至去加按(如有银行肯借), 谷盡自己個mortgage loan, 務求令自己可成負資產, 然後齊齊向银行要求削債, 咁仲收到科? 仲有银主盤可能係豪宅, 政府收番俾露宿者住? 在Community急劇變差下附近樓盤想唔跌價都難！

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  2. kelvin2/12/2009 10:58:00 下午

    "例如削減部分債務到債仔可以負擔得起的水平, 例如有人問銀行借90萬買入一間市值100萬的房屋. 之後樓價下跌至80萬, 即係負資產, 於是該債仔申請破產, 去到法庭, 破產法官有權修改條款, 將債仔的債務下調至80萬, 於是債仔可以繼續供樓. 有助舒緩foreclosure 的數目"

    Mr. Market just wanna ask who will pay for the 100 thousand differences?

    Will that be book as banks bad debt?

    If the housing price continue to drop will it re-adjust again until the housing price reach to the bottom?

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  3. 匿名2/12/2009 11:19:00 下午

    先生很有卓見....仲勁過美國財長....我建議奧巴馬搵你去做大官, 救世界...

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  4. 市場先生2/13/2009 10:52:00 上午

    回應kelvin : 由債權人承受10萬元的撇帳. 其實破產法庭主要考慮債仔的財務狀況和還債能力, 樓價是否繼續跌影響不大.

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