星期日, 9月 18, 2022

今年內房股的投資邏輯


這是今年有升幅的內房股, 包括民企的濱江集團,它是杭州排名第一的區域性龍頭,具有很好的口碑和品牌. 之後全部都是央企,國企,類國企內房,包括大本營在珠海的華發,大本營在福建的建發,大本營在廣州的越秀,以及相對比較全國性品牌的綠城,中海外,保利,華潤和招商蛇口. 





然後我們再看今年截至8月底的拿地排行榜.可以看到,今年內房榜和拿地排行榜是高度吻合. 今年升幅好的內房股,全部出現在拿地排行榜TOP15之內. 

道理很簡單, 目前仍然有能力拿地的內房, 是財務穩健的證明. 看看那些債務違約的內房, 今年沒有一家有能力拿地的, 只有賣資產的新聞. 此外, 內房行業是房子賣得出,才需要拿地補倉,甚至加倉. 如果銷情不好的內房, 去庫存套現是優先目標, 拿地是太奢侈的事情. 

事實上,大部份民企內房自去年下半年開始已經不再拿地了, 意味至今已經超過1年沒拿地了. 大家要知道內房股帳面上的所謂土地儲備, 有相當部份是開發不了的. 其中一種情況是合作項目, 如果當中一些合作伙伴是債務違約的民企, 已經沒能力繼續開發, 除非你把對方的權益買下來, 變成獨資開發,但問題是這種合作項目不是少數. 因此, 開發商每年銷售的樓盤有相當部份是當年拿地,當年開盤銷售, 比如上半年拿地, 下半年開盤, 或者下半年拿地, 明年上半年開盤. 

那些超過1年沒拿地的內房, 主要是民企, 就算未來內地房地產行業復甦了, 也可能無增量盤可推了, 結果是漸漸淡出市場. 相反, 目前有能力拿地的內房, 以後市佔率可以提升. 更重要的是, 目前拿地項目的利潤率都很不錯, 甚至有雙位數的利潤率. 


這就是今年選擇內房股的投資邏輯: 有拿地才有希望.


 



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