金朝陽集團(878): 分享一些看法

筆者上星期以每股8.61元增持小量878金朝陽集團, 有部分人不喜歡金朝陽, 筆者絕對理解, 事實上, 金朝陽起碼有以下幾個缺點是筆者不喜歡的:

1. 管理層薪酬過高: 2014年主席傅金珠薪酬678.4萬元, 女兒陳慧苓薪酬更高達1,839.7萬元.

2. 派息孤寒: 2014年全年派息每股只有0.3元, 當中有0.1元是特別股息, 以現價8.76元計算的歷史股息率只有3.424%

3. 向董事以及僱員授予購股權: 根據2015年中期報告, 未行使購股權餘數為6,423,500股, 最新已發行股數為283,308,635股, 攤薄效應約為2.267%.

不過, 是否就表示金朝陽不值得買嗎? 是否就表示買金朝陽不可能有好回報嗎?

筆者於2009年5月29日首次推介878, 當時的股價是3.36元, 如果當日買入並持有至今, 不計股息的回報率也有1.6倍. 有興建的讀者可以重溫當日筆者的文章: 

舊樓重建專家: 878金朝陽集團

在2009年5月29日, 金朝陽當時的情況是這樣:

股價: 3.36元

每股資產淨值: 16.19元

每股派息: 7仙

發行股數:239,874,135股

每年租金收入: 2.1億元

銀行借貸淨額: 18.713億元

2016年1月30日的今天, 金朝陽的情況是這樣 :

股價: 8.76元
每股資產淨值: 59.5元
每股派息: 30仙
發行股數: 283,308,635股
每年租金收入: 超過5億元
銀行借貸淨額: 17.138億元

從2009年5月29日到今天大約6年半的時間, 不好的方面是發行股數增加18.1%, 好的方面包括:

1. 股價增加1.6倍

2. 每股資產淨值增加2.68倍

3. 每股派息增加3.29倍

4. 銀行借貸淨額從18.713億元減少到17.138億元, 每年租金收入從2.1億增加至5億元. 當年銀行借貸淨額是每年租金收入的8.9倍, 現在銀行借貸淨額是每年租金收入的3.4倍.

大家可以看到即使是一支在部分人眼中不太喜歡的股票, 也有它進步的地方, 也有它值得欣賞的地方, 不能否認大股東對公司的努力和貢獻.

近期買的東西

1月22日以0.45增持355世紀城市國際, PB 0.168倍, 歷史股息率5.84%.

1月22日以2.19增持617百利保控股, PB 0.186倍, 歷史股息率5.3%.

1月27日以5.72增持88大昌集團, PB 0.342倍, 歷史股息率5.3%.

1月28日以8.61增持878金朝陽集團, PB 0.147倍, 歷史股息率3.48%.

1月29日以23.6增持54合和實業, PB 0.452倍, 歷史股息率5.08%.

莊士機構(367)資產折讓收息股的好選擇

經過小股東多年提議公司回購股份之後, 莊士機構終於肯進行回購, 分別在今個星期四和星期五各回購240萬股, 雖然金額不是太多, 但大股東總算願意走出第一步. 

莊士機構要包括以下資產:

1) 帳面值63.49億元的投資物業:

1.1 干諾道中30–32號莊士大廈100%權益, 為一幢商業/寫字樓大廈.

1.2 尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場100%權益, 為一幢購物及娛樂廣場.

1.3 香港山頂歌賦山道15號100%權益, 正重建為一幢高級洋房, 預計將於今年第四季落成.

1.4 深水灣香島道37號A屋100%權益, 落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景.

1.5 九龍紅磡蕪湖街83號 逸•酒店100%權益, 酒店座落於紅磡之中心地段，設有388間客房，而地下則設有商舖.

1.6 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路中央廣場100%權益, 位於吉隆坡中心商業區及著名購物地段，包括商舖、寫字樓及停車場樓面面積合共380,000平方呎.

1.7 菲律賓宿霧宿務太平洋度假村40%權益, 佔地約64,987平方米，設有136間客房及多元化之潛水活動設施, 將在度假村內之空置土地（約20,000平方米）上興建酒店/公寓大廈/別墅/商舖.

2) 帳面值32.27億元的待發展/發展中物業以及待售物業:

2.1 九龍白加士街101號珀•軒100%權益, 為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢具之開放式公寓單位連住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖.

2.2 香港寶珊道28號屋及30號屋50%權益, 項目位於半山豪宅地段，享有優美海景。將發展為兩幢樓面面積合共約40,632平方呎之半獨立高級洋房.

2.3 台北市信義區逸•居100%權益,包括一幢洋房及6個公寓單位（其中2個為複式單位）

2.4 越南胡志明市守德郡綠景花園100%權益,佔地20,300平方米，擬建成一個樓面面積合共94,000平方米之商住小區。將先興建洋房，然後再興建高層公寓.

2.5 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心100%權益, 佔地約3,272平方米，位於中心商業區，擬興建一幢商場/寫字樓大廈.

2.6 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區The Edelweiss Residence 53%權益, 將興建兩幢公寓大廈。第一幢總樓面面積約19,000平方米.

3) 現金及銀行存款17.87億元, 以及4.5億元的金融資產, 銀行貸款則有38.95億元.

集團並持有上市公司莊士中國56.5%權益以及勤達集團60.8%權益.

總結, 莊士機構資產優厚, 每股帳面資產淨值高達4.71元, 以現價0.86元計算, PB只有0.183倍, 股價對淨資產折讓超過81%, 估值非常便宜. 最近5年莊士機構的派息分別是: 2011年: 5仙, 2012年: 5.5仙, 2013年: 5仙, 2014年: 5仙, 2015年: 5仙, 派息非常穩定, 股息率有5.81%, 相當不錯的資產折讓收息股.

全倉, 關燈吃面, 裝死

嘉里建設: 資產優厚, 派息穩定, 估值便宜

最近筆者分別2次買入嘉里建設(00683), 第一次買入價19.84元, 第二次買入價是19.54元, 由於兩次買入數量一樣, 所以平均價大約是19.69元. 不過, 今天嘉里建設股價繼續下跌, 現價是19.14元. 筆者買入嘉里建設的主要原因是資產折讓, 而且派息也算穩定. 嘉里建設每股帳面資產淨值56.73元, 表示PB只有0.337倍, 折讓高達66.3%. 集團過去5年平均派息每股0.9元, 歷史股息率4.7%.

對於嘉里建設, 筆者看到市場主要看淡因素包括:

(1) 人民幣貶值對集團持有人民幣資產不利, 另一方面, 美元升值對集團的美元以及港幣借貸不利.

(2) 美國加息對集團的利息支出不利.

(3) 內地以及香港的房地產市道下行壓力

這次, 筆者主要說對頭2個因素的看法. 首先是人民幣對美元貶值的憂慮. 筆者想說, 沒有一個貨幣的匯率是永遠強勢. 記得幾年前, 人民幣才是"香勃勃", 相反美元是"鬼見愁", 香港人買的人壽保險通常是美元保單, 那時候香港憂慮幾十年後美元不知會貶值到什麼程度, 因此, 人民幣保單成為賣點. 幾年後的今日, 角色互換, 美元成為"香勃勃", 人民幣變成"鬼見愁". 筆者相信, 未來這種角色互換會重複又重複.

不過, 既然人民幣現在是弱勢, 就用人民幣貶值來看它對嘉裡建設的影響. 根據嘉里建設2014年的年報(雖然嘉里建設已經出了2015年的中期財報, 但中期財報資料披露不多), 集團持有人民幣現金和存款73.55億元(港元, 下同), 但同時有人民幣銀行借貸62.08億元, 表示人民幣淨現金是11.47億元. 不過, 集團同時有人民幣應付賬項62.07億元, 已經對人民幣淨現金形成自然對沖的作用.

至於美元以及港幣借貸方面. 集團持有美元和港幣的現金和存款39.67億元, 但同時有美元和港幣銀行借貸175.28億, 此外, 還有美元定息債券101.93億元, 表示美元和港幣的淨借貸是245.56億元. 是否太多呢? 這要看集團有多少資產. 集團持有投資物業帳面值568.16億元, 發展中物業帳面值465.13億元(註: 以成本入帳), 以及已落成之待售物業帳面值26.45億元(註: 以成本入帳), 物業資產總值1,059.7億元, 當中, 大約有42%或帳面值445億元屬香港物業. 集團還有帳面值57.28億元的自用物業, 包括酒店物業, 貨倉及物流中心, 職員宿舍等等, 這是以成本減折舊入帳. 此外, 集團還有帳面值203.59億元的聯營公司, 當中包括持有上市公司嘉里物流(636)42.49%股權.

集團每年利息支出大約12.53億元, 利息收入大約3.23億元, 表示利息淨支出大約9.3億元. 根據集團最新2015年中期報告, 集團物業銷售的確下滑了, 上半年物業銷售金額大跌了58%至17.38億元, 毛利更大跌70%至6.145億元. 不過, 集團物業租務收入半年有17.56億元, 按年增長19.15%, 毛利有14.66億元, 按年增長27.3%, 顯示集團投資物業的質素優良以及租金收入非常穩定. 此外, 集團還收取聯營公司貢獻股息1.81億元. 現金流不成問題, 事實上, 集團於2013年和2014年的利息覆蓋率分別為5.8倍和8.2倍.

總括來講, 集團無疑要面對內地經濟下行的壓力, 但集團資產優厚, 而且估值實在便宜, 派息穩定, 因此筆者投下信心一票.