莊士中國中期業績簡評: 資產折讓收息股好選擇

股東淨利潤下跌18.46%至6,170.9萬元(港幣, 下同), 每股盈利4.07仙. 筆者的第一個關注點是股息, 中期股息維持每股1仙.

對於地產發展以及收租股, 筆者較看重資產負債表. 莊士中國持有以下資產:

1. 投資物業: 筆者最喜歡的資產. 投資物業帳面值大增92.44%或2.326億元至4.843億元. 期內租金及管理費收入增加40.3%至745.5萬元. 集團於中國持有的投資物業總樓面面積約88,410平方米, 完成比例已經由去年的25%增加至60%, 仍然有40%在施工當中, 也表示未來租金收入有進一步上升空間. 此外, 集團今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經於九月訂立為期八年的租約, 每年租金約為人民幣640萬元. 因此, 下半年租金收入應該繼續有增長.

集團持有以下的主要投資物業:

1.1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.
1.2) 廣州富力盈凱廣場5個寫字樓單位
1.3) 東莞濱江豪園的商業物業
1.4) 廣州市莊士•映蝶藍灣的商業物業
1.5) 鞍山市莊士•中心城的商業裙樓
1.6 東莞長安的工業物業,總樓面面積約39,000平方米

此外, 集團還持有佔59.5%權益的廈門市逸 • 水療度假酒店, 包括30幢別墅, 總樓面面積約8,300平方米, 將以長期租約出租, 另外設有一幢提供100間客房的獨立度假酒店及出租式公寓, 總樓面面積為9,700平方米, 別墅及公寓已開始招租, 預期2016年第一季正式落成.

2. 物業發展: 帳面值21億元, 這是按成本入帳, 實際價值應該超過帳面值. 主要項目包括:

2.1) 廣州市莊士․映蝶藍灣, 為一個綜合社區, 第一及第二期總樓面面積260,800平方米, 已經落成, 包括34幢高層住宅大廈, 共提供2,077個住宅單位, 以及22幢別墅. 尚未售出之住宅物業的金額約為2.48億元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲2.9億元人民幣, 表示期內只售出了4,200萬元人民幣. 第三期將包括兩幢高層住宅大廈及14幢別墅, 總樓面面積約54,000平方米, 待建中.

2.2) 東莞市莊士新都濱江豪園, 第一及第二期總樓面面積合共約150,300平方米, 已經落成並提供1,239個住宅單位. 尚未售出之住宅物業的金額約為6100萬元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲1.3億元人民幣, 表示期內售出了6,900萬元人民幣. 第三期總樓面面積約為40,000平方米, 預計將於2016年第二季前完工, 預售已於今年十月展開, 超過95%單位已預售, 未完成交易的已簽約銷售為約3.55億元人民幣, 一旦交樓後便可確認為收益, 餘下可供出售單位涉及金額約1,300萬元人民幣. 第四期總樓面面積約為83,000平方米, 待建中. 其餘部分樓面面積約為233,000平方米, 有待計劃開發.

2.3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米. 該項目落於市中心鐵路站旁的黃金地段, 預計於未來數月展開前期推售.

2.4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目. 仍然規劃中.

2.5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3) 金融資産: 分別是帳面值1.839億元的可供出售之金融資產, 主要包括持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及深圳市同心投資基金股份公司的3.4%權 益, 期內錄得388.9萬元利息收入. 此外, 還有帳面值2,426.5萬元的持作交易金融資產, 主要是七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%的香港上市債券, 期內錄得97.4萬元利息收入, 以及46.3萬元公平值收益.

4) 現金以及銀行存款: 減少2.05億元至7.063億元, 銀行借款減少5,189.5萬元至5.71億元, 淨現金下跌53%至1.35億元.

集團現金減少跟國內物業銷售減少, 導致資金回籠速度放緩息息相關. 事實上, 期內物業銷售下跌40%至3.59億元. 主要原因是內地房地產市場競爭激烈, 去庫存壓力強大, 尤其是在二三線城市. 幸好, 內地政府已推出多項政策促進房地產市場的穩定與健康發展, 加上存款準備金率及利率下調, 限購令與貸款限制放寬, 有助激活物業市場. 集團於下半財政年度可供出售之物業為約值5.78億元人民幣, 希望有佳績出現. 建議管理層增加投資物業組合, 以擴大租金收入基礎.

集團每股資產淨值1.57元, 以現價0.47元計算, PB只有0.3倍. 集團過去4年的股息分別為: 3仙(2011), 3仙(2012), 5仙(2013), 4仙(2014). 預期今年全年派息每股3仙, 預期股息率6.38%. 莊士中國是資產折讓收息股的好選擇.

今日早上以1.46元增持10萬股296英皇娛樂酒店

再跌再加.

英皇娛樂酒店中期業績簡評: 準備大幅加注

截至2015年9月30日止6個月股東淨利潤下跌57.7%至1.56億元(港元, 下同), 每股盈利下跌55%至0.09元, 每股中期股息下跌44%至2.8仙, 表示派息比率由25%提升至31%.

首先, 要了解一些業績期內的外在環境因素: 

 (1) 澳門博彩總收益按年下降35.9%至1,117.17億澳門元。

(2) 來自中國內地之旅客流量連續6個月錄得按年下降. 

(3) 人民幣突然貶值.

業績分析:

1) 博彩業務:

期內博彩業務收入下跌17.93%至7.億元, 如果同其他同業比較, 這是相當不錯的表現.

1. 博彩廳設有67張博彩桌, 同上年度一樣. 中場博彩業務之服務收入下跌29.9%至4.7億元, 表現輕微優於行業平均水平.

2. 集團自行管理一間貴賓廳, 設有10張博彩桌, 同上年度一樣. 貴賓廳博彩業務之服務收入增長17.55%至2.52億元, 相比行業大幅倒退, 集團在貴賓廳業務表現可以說是無可挑剔, 非常好.

3. 集團共提供196個角子機座位, 較上年度減少4個. 角子機廳博彩業務之服務收入增長7.4%至1721.4萬元, 表現不錯, 但佔比太少, 聊勝於無.

綜合來講, 集團在博彩業務方面的確表現相當不錯.

2) 酒店業務:

1. 英皇娛樂酒店之客房平均房租分別為每晚1,044元, 上年度為每晚1,292元. 入住率為86%, 上年度為88%.

2. 澳門盛世酒店之客房平均房租為每晚496港元, 上年度為每晚586港元. 入住率為90%, 上年度為96%.

3. 酒店客房收入下跌23.9%至4,909萬元.

4. 餐飲銷售微跌2.58%至6,350萬元

5. 投資物業之租金收入增加13%至1,588.1萬元.

綜合來講, 集團在酒店業務方面表現也不算差.

特別項目:

1. 由於澳門物業市場下滑引致酒店物業價值下跌, 投資物業公平值變動由上年盈利930萬元轉為虧損1,060萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

2. 為租賃土地權益作減值虧損4,119.9萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

3. 2015年8月人民幣突然貶值引致集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損, 匯兌虧損大增43.6倍至7,339.8萬元

集團每股資產淨值微增1%至2.56元, 集團持有現金增加7.73%至33.34億元, 銀行借貸則減少4.04%至5.238億元, 表示淨現金為28.1億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.441元, 集團總負債只有14.648億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)由0.843元增加至0.9586元, 繼續顯示印鈔機本色. 

以現價1.51元計算, PB只有0.59倍, 今次大減派息雖然令人有點失點, 但經營表現優於預期, 股價對資產有大折讓, 手持現金維持強勁, 如果股價下跌, 筆者準備大幅加注.

聯合集團: 超級回購, 為股東增值

聯合集團今日以每股38元回購5百萬股, 一天動用1.9億元回購股份，實在太利害了。算一算這次回購大約為股東賺了多少錢： （104.5 - 38 ) x 5,000,000 = 3.325億元。

如果你錯過安全貨倉, 還有更優質的華廈置業

華廈置業: 如果柴灣貨倉值15.5億元, 八號商業廣場值多少?

香港的非住宅物業, 如果用最簡單的分類. 最低級的是貨倉, 然後是工業大廈, 最好的是商業大廈. 最近安全貨倉宣佈以15.5億元出售其位於柴灣的"柴灣貨倉". "柴灣貨倉"是一幢包括地下、閣樓及第一至第八層的大廈，總樓面面積約為 440,000 平方呎, 表示每平方呎的呎價為3,523元. 首先, 讓大家看看柴灣貨倉的外貌.

筆者的第2大重倉股華廈置業, 持有同樣位於柴灣的八號商業廣場25%權益. 從"八號商業廣場"的名稱, 大家應該估計到商業廣比貨倉高級很多. 先讓大家看看八號商業廣場的外貌.

單從外貌, 大家可以看到"八號商業廣場"比"柴灣貨倉"高級不少. 從地理位置上, "八號商業廣場"也比"柴灣貨倉"優勝很多. "柴灣貨倉"是在很偏僻的位置.

柴灣八號商業廣場, 包括總樓面面積238,590平方呎的寫字樓, 以及36,853平方呎的商業舖位. 目前八號商業廣場是以待出售之已建成物業形式入帳, 帳面上只反映起初成本, 不按市值重估.

如果八號商業廣場寫字樓面積以柴灣貨倉價加25%(3,523 * 1.25 = 4,403元), 表示寫字樓面積值10.507億元, 商業舖位以柴灣貨倉價加37.5%(3,523 * 1.375 = 4,844元), 表示商業舖位面積值1.785億元. 按此計算, 八號商業廣場物業應值12.292億元. 由於華廈置業佔有25%權益, 表示華廈置業攤佔八號商業廣場的價值有3.073億, 而華廈置業的市值只有8.49億元. 表示單單八號商業廣場一項物業的價值已經佔華廈置業的市值36.23%. 華廈置業還持有3.6355億元淨現金, 表示, 八號商業廣場權益加上手持淨現金已經佔華廈置業市值79%.

八號商業廣場只是華廈置業眾多物業資產的一項而且, 要了解華廈置業還有什麼優質物業資產, 可以重溫筆者過去的文章: 

實而不華的華廈置業

聯合集團: 可以慢慢贏的公司

筆者相信聯合集團是可以慢慢贏的公司, 請看以下事實:

如果有投資者在2011年12月30日以收市價19元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息4.85元, 以現價38.5元計算, 持有接近4年的總投資回報率為128.16%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為38%, 聯合集團跑羸盈富基金90.16%.

如果有投資者在2012年12月31日以收市價25.3元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息4.3元, 以現價38.5元計算, 持有接近3年的總投資回報率為69.17%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為9.32%, 聯合集團跑羸盈富基金59.85%.

如果有投資者在2013年12月31日以收市價30.9元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息3.15元, 以現價38.5元計算, 持有接近2年的總投資回報率為23.65%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為3.41%, 聯合集團跑羸盈富基金31.38%.

如果有投資者在2014年12月31日以收市價32.5元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息1.65元, 以現價38.5元計算, 持有接近1年的總投資回報率為23.65%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為負1.01%, 聯合集團跑羸盈富基金24.55%.

此外, 聯合集團也持續回購股份, 2011年12月5日, 聯合集團已發行股份數目有204,334,060股, 到了2015年11月4日, 已發行股份數目降至只有183,256,118股, 表示大約4年時間集團回購21,077,942股, 股份數目減少了10.32%.

聯合集團是筆者價值組合第7大持股, 聯合集團的分析報告, 下次有時間會寫.

匯豐控股會增加派息或者回購股份嗎?

匯豐管理層已經表示會將資本投放在效率較高的地區, 主要是亞洲, 尤其是中國, 相反, 會削減低效益地區的業務, 例如歐洲, 美國, 土耳其等等. 因此, 管理層提出於2017 年底前減少 2,900 億美元風險加權資產的目標, 而年初至今匯豐已經累減 820 億美元的風險加權資產, 已完成近 30%目標.

管理層打算將削減2,900 億美元風險加權資產當中的1,500億美元風險加權資產投入亞洲市場, 然而, 由於亞洲尤其是中國經濟放緩, 雖然第3季削減了380億美元風險加權資產, 卻只能重新投放當中的50億元風險加權資產.

管理層已經表明, 如果超額資本(Excess capital)未能找到高效益目標, 會將之回饋股東, 形式包括增加股息和回購股份.

截至今年第3季, 匯豐的普通股權一級比率(CET1)有11.8%, 預期出售巴西零售和保險業務交易完成後, 普通股權一級比率會增加至12%以上. 超過12%的資本會被視為超額資, 回饋給股東.

匯豐的總風險加權資產高達11,434.79億美元, 如果將1%派給股表示有114.3479億美元或887.34億港元, 每股可分得4.53元, 而這是恆常派息之外的額外股息, 筆者本意並非指匯豐會派特別股息, 而是讓大家有個概念, 如果將相當於1%风险加权资产的資本分給股東, 每股大約可分到多少錢, 相信匯豐在有超额资本的支持下, 更有能力和空間去實行漸增式的派息政策.​

去年匯豐每股派息50美仙或3.88港元. 管制層面臨落台壓力, 為取悅股東, 加上集團資本充裕, 筆者預期未期股息會由20美仙增加至21至22美仙.

昨晚美國發表強勁的十月份就業數據, 債券大王格羅斯甚至揚言聯儲局十二月百分百會加息, 利率期貨推算的十二月加息機會率, 由之前的56%跳升至72%. 受加息機會升溫影響, 一眾美國金融股股價上升, 摩根大通和花旗銀行分別上升3.04%和3.18%, 保險股宏利金融也上升2.63%, 顯示加息對金融股影響正面.

彩星集團持續回購, 為股東增值

巴菲特看中IBM的其中一個原因是因為IBM宣佈拆巨資回購股份. 彩星集團今年以來共回購了4,678,000股, 估計共花資金不少於3,742.4萬元, 相當於每股派息0.168元給股東, 加上期間二次股息, 中期股息7.5仙和未期股息27.5仙, 表示今年以來共派了每股51.8仙給股東, 以現價8.8元計算, 息率有5.89%, 以現金股息計算, 股息率有3.98%.

集團每股資產淨值28.1元, PB 只有0.313倍, 集團持有現金及銀行存款13.17億元, 銀行借款只有5.4億元, 表示淨現金(Net Cash)為7.766億元, 經調整非控股權益後每股淨現金為3.17元, 集團總負債只有9.614億元, 表示集團持有現金扣除總負債之後仍然有淨淨現金(Net Net Cash) 3.55億元, 經調整非控股權益後每股淨淨現金為1.45元, 扣除淨淨現金後的PB更低至0.276倍.

集團主要的資產還包括:

1) 帳面值57.1億元的投資物業. 主要持有以下物業:

1.1) 位於尖沙咀黃金地段廣東道, 總樓面面積約10.74萬平方呎的彩星集團大廈.

1.2) 位於屯門的彩星工業大廈, 總樓面面積達31.7萬平方呎, 鄰近屯門地鐵站, 而且處於物流網絡的重要接駁點.

1.3) 香港半山麥當奴道半山樓20個住宅單位, 總樓面面積3.2萬平方呎. 中半山麥當勞道是傳統豪宅區, 環境幽靜但距離中區核心商業地只需數分鐘車程, 半山樓的樓齡已經有60年, 具有重建價值.

1.4) 兩個位於英國的投資物業, 總樓面面積達2.143萬平方呎. 這是筆者最不喜歡的資產, 建議管理層將之出售套回現金.

2) 持有6億股上市公司869彩星玩具, 如果將彩星玩具全部股權以現股價1.61元出售, 可套回現金9.66億元, 如果全數派給股東, 每股可收取現金4.347元, 是現股價的49.4%.

即使不計玩具業務, 而單單只計集團持有的投資物業, 扣除經調整非控股權益後的總負債, 每股資產淨值仍然高達26.9元. 集團要維持派息每股0.325元只需要資金大約7,332萬元, 集團上半年租金及物業管理業務收入已經有一億零四百三十萬元, 表示單靠收租業務已經足以維持派息.

總結, 彩星集團資產折讓大, 估值便宜, 集團財務一流, 租金收入穩定, 預期集團會繼續回購股份, 持續為股東增值.

英皇娛樂酒店發盈警

這是10月30日英皇娛樂酒店出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

英皇娛樂酒店發盈利警告, 預計截至 2015 年 9 月 30 日止 6 個月（「本期間」）之綜合溢利淨額將錄得顯著減少.

該綜合溢利淨額下調主要由於﹕

(1) 澳門物業市場下滑引致酒店物業價值錄得虧損淨額。然而，該虧損淨額為非現金項目，將不會對本集團之業務構成直接影響；

(2) 2015 年 8 月人民幣突然貶值引致本集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損。然而，銀行利息收入抵銷了部份該滙兌虧損之影響；

(3) 經濟下滑引致收入出現溫和下調。

筆者意見: (1) 和 (2) 是意料之中, 幸好, 人民幣最近已經回升了不少, 而酒店物業重估損失是非現金的變動. 筆者原本最擔心的是第3項 (收入), 管理層的評語是"溫和下調", 這個盈利警告反而令筆者比較安心. 事實上, 從最近其他澳門賭股公佈的第3季業績, 貴賓廳收入跌幅較中場大. 不過, 英皇娱乐酒店的強項是貴賓廳, 相信跌幅溫和甚至有機會平穩. 如果中場的跌幅能夠控制在20%水平, 已經相當不錯.

英皇國際: 這應該是盈利警告還是盈利喜訊?

這是10月30日英皇國際出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

受惠於物業銷售，本集團預計本期間其收入錄得顯著增長。然而，由於近期位處黃金地段之投資物業續租租金呈下行趨勢，使本集團投資物業公允價值之變動預計出現顯著虧損淨額。故此，本集團預計於本期間將錄得綜合虧損淨額。該公允價值調整所產生之虧損淨額為非現金項目，將不會對本集團之業務構成直接影響。

撇除投資物業公允價值調整的影響，估計本期間之綜合溢利淨額較截至 2014年 9 月 30 日止同期將錄得顯著增長。

筆者意見: 基本上跟管理層在股東大會說的差不多. 零售租金收入大跌, 集團已經增加商業物業的比重, 但商業租金要等到明年才有大幅增長. 幸好, 今年的賣樓收益會有大幅度增長, 抵銷零售租金收入的下跌.