資產折讓與股息兼備 163 英皇國際

有朋友問筆者有無一些股票, 股價對資產折讓又大, 同時股息率又高? 筆者回答說, 有一支股票, 市帳率只有0.255倍, 表示資產折讓高達74.5%, 預期股息率有5.7%, 這間公司就是163英皇國際, 你敢買嗎? 英皇剛公佈今年中期業績, 股東應佔利潤下跌26.1%至7.75億元, 中期股息只是下降9.09%至每股5仙, 算是對股東有交代. 如果參考2011年中期派5仙, 未期派5.2仙, 估計今年全年也是派10.2仙, 以今日收市價1.79元計算, 股息率有5.7%, 以筆者成本價1.67元計算, 股息率有6.1%. 簡單地敘述盈利情況, 租金收入增長9.9%, 期內無賣樓收益入帳, 因此, 物業發展項目零收入. 酒店及酒店相關業務, 主要來自持有62.67%股權的英皇酒店(#296)的貢獻, 收入下跌3.9%, 如果大家知道今年澳門博彩股的慘況, 咁其實英皇酒店表現算唔差.

收租股的盈利主要分為2部分:

(1) 投資物業的重估收益, 這部分是非現金盈利, 即係無現金落袋, 不能用來派息, 但不表示唔重要, 因為會增加股東淨資產, 將來一旦出售物業的話, 這些重估儲備就可以實現盈利. 情況就好像大家的自住物業, 如果帳面升值, 即使沒有出售, 但不可否認個人的財富是增加了, 這種升值不能說是不實在的, 今期英皇投資物業的重估收益下跌22.8%至6.175億元, 集團投資物業的帳面值有338.11億元, 表示大約增值了1.83%.
(2) 租金收入有3.37億元, 未扣除費用與稅務影響的年化收益率為2%, 不算理想, 原因可能集團收購投資物業的出價過於進取, 以及集團有不少物業是租給姊妹公司英皇珠寶, 租金可能低些少, 但好處是應該唔會有壞帳.

對於英皇國際, 筆者第一個關注點是股息, 到目前為止, 尚算對版. 第二個關注點是資產. 根據集團中期報告, 每股資產淨值為7.01元. 集團有什麼資產呢. 最主要的資產是投資物業, 包括 (1) 零售商舖: 位於銅鑼灣羅素街8、20及50-56號、波斯富街76號 及駱克道507、523號、尖沙咀廣東道4、6及8號、彌敦道81號、海防道35-37號 及漢口道25-29號、43-49A號 . (2) 購物商場: 北角健威坊, 屯門新都商場, 以及淺水灣的The Pulse, 為一幢樓高四層的大型購物商場，總建築面積約167,000平方呎. (3) 辦公及商業大樓則有灣仔英皇集團中心及告士打道60號. (4) 澳門: 殷皇子大馬路71-75號及南灣大馬路514-540號 地盤將重建成為一幢多層高級大型零售商場，總建築面積約為30,000平方呎, 預期於2015年完成. (5) 中國: 位於北京黃金商業地段長安東大街 的地盤計劃開發成為一幢甲級辦公大樓，總建築面積約1,000,000平方呎, 位於上海黃浦區豫園之英皇明星城 將發展成為一幢購物商場及酒店或服務式公寓綜合大樓, 總建築面積為1,300,000平方呎.

物業發展方面, (1) 樓高42層的維港峰將於2015年落成, 總建築面積約為185,000平方呎, 設有125個單位, 為飽覽維多利亞港景觀之豪宅大樓. (2) 位於屯門小欖冠發街屯門市地段第436號 之地盤，總建築面積約為39,000平方呎，將發展成為14座低層獨立或半獨立屋, 預期整個項目於2015年落成. (3) 位於屯門大欖屯門市地段第490號 之海景住宅用地，總建築面積約29,000平方呎，將發展成為擁有獨立屋及公寓之低層豪宅項目, 預期該項目於2017年落成. (4) 集團與兩名合作夥伴聯手投得位於香港壽臣山鄉郊建屋地段第1198號之豪宅用地，總建築面積約87,700平方呎, 計劃發展為20幢低密度豪華洋房, 預期整個項目於2017年落成.

集團持有現金和銀行存款有36.14億元, 銀行借貸和付息票據負債共111.03億元, 加上關連公司借貸35.14億元, 表示淨負債110.03億元, 相對集團淨資產284.84億元, 表示負債比率為38.63%. 由於集團有地產發展業務, 負債較高可以理解, 因為出售一個發展項目隨時可以套現幾十億. 如果集團一年派股息每股10.2仙, 共需要資金3.75億元, 集團每年租金收入超過6億元, 足夠支付有餘, 因此維持股息率的能力無容至疑.

集團近期的發展包括:

1) 以2.288億元出售銅鑼灣勿地臣街12號地舖, 據悉, 集團於2012年斥1.46億元購入該物業, 估計獲利8千多萬.

2) 以8.18億元收購灣仔霸田商業中心 , 該物業為樓高25層的商業大廈，總樓面面積約53,426平方呎

3) 以4.18 億港元收購葵涌國瑞路45-51號之大廈, 該物業為樓高 12 層的工業大廈，總樓面面積約為 124,555 平方呎
號

4) 以大約4.253億元收購英國倫敦W1D 2JT Oxford Street 181-183 號整幢零售及辦公物業, 該物業為樓高 7 層（連地庫）的零售及辦公用途樓宇，總面積約 12,731 平方呎

總結, 如果你對大股東有信心, 英皇國際目前股價是好抵買. 如果你對大股東無信心, 咁就忘記它吧.