今天早上出席了英皇酒店和英皇國際兩個股東大會, 以下是一些觀察和簡報.
1. 由於兩個股東會相隔時間很短, 英皇酒店10點30分開始, 英皇國際11點15分開始, 因此,
英皇酒店留給股東問問題的時間不多.
2. 管理層很周到, 每位出席股東有一盒月餅, 慶祝中秋節.
3. 英皇娛樂酒店的管理層幾乎是全女班, 英皇國際的管理層則多些男士.
兩個股東大會都是主要由范敏嫦女士回答股東問題, 范女士有大將之風, 而且態度誠懇, 回答坦承, 沒有浮誇.
4. 英皇酒店和英皇國際的股東大多是退休人士, 人數上, 英皇國際的股東多過英皇酒店,
但有不少是兩間公司都持有的股東.
5. 有個別股東提出一些不滿意的地方, 但整體來講,
出席股東的不滿聲音不多.
6. 關於英皇酒店, 股東有以下的提問:
6.1 公司現金多, 可否回購股份. 管理層回應說, 公司仍然細, 需要保留資金發展,
而且今時今日20多億現金都不是可以買很多東西. (這點, 筆者都同意, 296目前只持有2間酒店, 去年買格蘭酒店,
加上裝修都要用超過9億元).
6.2 睹牌問題: 公司現時是用澳搏的睹牌, 牌照到2020年到期.
澳門政府都認同(管理層用endorse這個字眼)英皇酒店是有實力的市場參與者, 有優質客戶群. 因此, 管理層對續牌有信心.
6.3 關於格蘭酒店的回報問題: 買酒店返來之後, 公司需求把它奘修和升級(upgrade),
公司採用分層進行工程, 即是一些層數進行工程, 另一些一些層數繼續營業, 減低對盈利的影響. 現時格蘭酒店的市值相對買入價有所升值,
項目回報率估計為15倍PE, 即大約6.7%. (筆者補充: 15倍PE是用9億元收購價為基礎計算的, 經營酒店從來都不是高回報率的業務,
尤其是有大量的折舊支出, 因此, 15倍PE並非太差的項目, 尤其是如果可以用低息借貸的話, 163的利息成本是3%, 相信296的利息不會高過163,
如果296部份資金是利用銀行貸款的話, 股東回報率會更高. 此外, 15倍PE是不計酒店物業升值的, 相反要扣折舊支出. 因此, 最終該項目回報率,
經營利潤加上酒店物業升值, 相信會是不錯的).
6.4 澳門賭業: 自去年開始走下波, 最近同業公佈的上半年業績普遍下跌4,5成.
296都難以獨善其身, 業績估計都要跟大隊下跌.
6.5 最近人民幣貶值對公司的影響: 公司持有人民幣已經很多年, 相對目前的匯價其實是賺了不少,
而且公司不是全部持有人民幣. (筆者都同意不必要對人民幣的波動太貼市地反應, 根據296最新年報, 共持有25.06億元人民幣,
相信沒有做對沖).
7. 關於英皇國際, 重點如下:
集團主要有3大業務重心:
7.1 收租業務: 集團不斷優化收租組合併且漸漸有成果, 覆蓋零售和商業, 更多元化.
收租業務是集團的bread and butter, 支持集團的派息.
a. 北京長安街項目2016年會開始有租金收入貢獻.
長遠目標是單單長安街項目的租金收入已經是現時總租金收入的3分一 甚至 一半. (筆者意見: 現時集團每年租金收入大約7.3億元,
表示未來單單長安街項目已經可以貢獻2.43至3.65億元.
b. 灣仔告士打道60號已經完成奘修, 已經有公司把整棟租下來. (筆者意見: 根據報導,
有中資機構租下整棟大廈, 總樓面近10萬平方呎，月租約600萬元，呎租約60元。
c. 銅鑼灣羅素街22至24號租給名店作旗艦店
d. 淺水灣的The Pulse試業成功, 將有新一輪合約.
7.2 物業發展: 集團並非大型地產發展商, 沒有特定售樓指標.
西環維港峰銷情不俗.
7.3 酒店業務: 主力靠296.
筆者有問管理層163負債水平的問題. 管習層表示集團現時負債水平3成多, 平均利息成本大約3%.
集團會不時審視資產組合, 將低回報資產轉入高回報資產.
亦有人問關於上海明星城的情況. 管理層好坦白講, 未有進展, 也不知什麼時候會搞掂. 唯一好的地方是,
由於集團擁有地權, 地價是不斷升值當中, 因此, 等待期間也不是沒有一點好處.
