發掘南洋集團隱藏價值

投資股票的其中一個樂趣, 在於發掘隱藏中價值. 大家知道南洋集團持有4%台灣上海商業儲蓄銀行(上銀)股權, 上銀的主要業務在台灣, 在香港只有一間分行, 位於尖沙咀中間道. 不過, 其實上銀持有香港另一間銀行"上海商業銀行", 又稱為上商57.6%股權. 上商在香港有42間分行, 遍佈港九新界, 總行則在中環. 在內地, 上商在上海陸家嘴和深圳福田都有分行, 海外則設有四間分行, 包括三藩市分行, 紐約分行, 洛杉磯分行和倫敦分行. 上商也有入股內地的上海銀行, 根據上海銀行2013年財務報告, 上商持有上海銀行3%股權, 今年9月更宣佈投入2億元人民幣參與上海銀行的定向增發. 台灣的上銀, 香港的上商, 以及內地的上海銀行已經結為合作伙伴, 未來一旦上市, 其兩岸三地金融服務平台的優勢與概念, 相信會受市場歡迎, 也突顯其價值所在.

上商另一個巨大隱藏價值在於其持有的物業. 上商的分行不少是自置物業並且以物業,機器及設備形式入帳而不是以投資物業入帳. 主要分別是前者按成本或1995年9月30日前的估值(如有的話)減去累計折舊後入帳, 而後者要每年按市價重估入帳. 上商於今年中期報告有總值24.7068億元的物業, 有些是50年代買入的, 至今都沒重估過, 真實價值可能已升值數倍. 上商位於皇后大道中10至12號的新總部大樓現正建築中, 樓高28層, 但因為14樓及24樓屬跳層, 因此實際只有26層, 總樓面面積有14.2萬平方呎, 預計於2016年落成. 上商於2008年以13.88億元購入中航集團大廈全幢, 即新總部現址, 當年呎價高達19,800元, 但根據中期報告, 在建總部的土地帳面值, 因著會計準則的關係, 不單沒有按現實增值, 反而因為年年折舊而降至13.14億元, 加上發展費用1.48億元, 表示整個建築中的新總部大樓在上商的資產負債表上只值15.2億元. 參考廖創興企業今年將原帳面值2.02億元的創興銀行中心出租部分轉至投資物業, 重估後的公平價值馬上升至16.71億元. 今年8月皇后大道中35號全幢商廈總樓面約21,390平方呎以16億元易手, 呎價高達7.48萬元, 如果以同樣估值, 上商新總部大樓市值高達106.22億元, 超出帳面值91億元.

上商於今年中期報告的股東資產淨值為205.2億元, 如果將持有物業按市價重估, 真實的股東資產淨值將顯著增加. 一直以來中資及外資銀行對本港銀行均十分有興趣, 目前仍然未賣盤的本港銀行所剩無幾, 奇貨可居. 據聞上商都不乏中外買家洽談, 出價更高達3倍帳面值. 如果以2倍中期報告的帳面值計算, 整間上商價值410.4億元. 由於上商仍未上市, 如果股東想出售股權, 現有股東有優先洽購權, 因此, 外來買家如果想收購上商並不容易, 但無損上商禾稈冚珍珠的價值. 上商的情況也在上銀身上重演. 上銀在台灣有不少自置物業, 至今價值都沒有重估過, 包括1989年以新台幣26億元買入的總行大樓. 總括來講, 南洋集團隱藏巨大價值的資產在上銀, 而上銀也隱藏巨大價值的資產在上商.