224建生國際投資具慧眼

今年6月花旗集團宣佈以54.25億元購入觀塘海濱道83號One Bay East東座全幢樓花作為該行的香港新總部, 該座物業樓面面積約為51.2萬方呎, 以成交價計算呎價約10,596元. 而One Bay East的西座已經於去年4月被宏利人壽以45億元購入, 相當於樓面呎價為8,789元, 也表示樓價年半時間升值超過20%. 可以預見九龍東將成為本港第二個核心商業中心. 上市公司#224建生國際擁有位於觀塘偉業街的建生大廈, 鄰近地鐵站, 交通方面, 更面向郵輪碼頭無敵海景, 總建築面積有245,678平方呎, 經過16個月時間以及耗資2.4億元, 於今年8月已經活化成總樓面約23.013萬平方呎的商廈, 並改名為建生廣場, 包括地下至2樓合共3層商舖, 以及3樓至10樓共涉16.8萬平方呎的商廈樓面. 根據今年中期報告, 集團已就21%大廈面積以每平方呎價24元至30元訂立租約, 是原先工廈用途平均呎租約7元的3.4倍至4.3倍. 管理層預料全幢租出後每年租金收入可高達6,000萬元. 由於去年所有租戶要遷出以進行活化工程, 建生大廈沒有任何租金及管理收入貢獻, 表示今後建生廣場的租金收入會令集團的收入增加6,000萬元, 較去年集團總租金收入1.38億元增長43.6%. 如果以4%至5%回報估值, 建生廣場的市值可達12億元至15億元, 相當於平均呎價5,214至6,518元, 而建生的市值只有12.93億元. 根據集團去年年報, 包括建生大廈的兩項投資物業帳面共值9.28億元, 估計建生廣場可為資產淨值增加2.72億元至5.72億元, 相當於每股增值0.236元至0.496元.

事實上, 管理層投資眼光不俗, 多項收購成績顯著. 2009年7月集團以4.1億元收購雪廠街16號西洋會所大廈, 一幢27層高的商業物業, 建築樓面面積80,100平方呎, 當年每年租金收入只有2,270萬元, 經集團管理後, 單單今年上半年已能為集團貢獻租金收入1,780萬元, 目前有11,828平方呎的零售平台空置, 將進行翻新外牆及平台樓面的室內設計, 以便引入全新的旗艦零售店, 預期未來至少每年可因而增加650萬租金收入. 收購至今西洋會所大廈共為集團貢獻租金收入超過1.53億元, 物業公平值增加了3.4億元. 另一項是於2010年10月集團以4.285億元增持銅鑼灣怡和街68號物業30%權益, 表示集團擁有該幢由上部16層辦公室,8層零售樓層及泊車平台組成的24層高, 總樓面面積約為229,200平方呎商業大廈的60%權益.  收購至今共為集團貢獻租金收入3.607億元, 物業公平值增加了5.68億元. 此外, 集團於2011年6月以5.23億元收購上環文咸東街, 樓高24層建築面積約70,616平方呎的商廈柏庭坊, 收購至今共為集團貢獻租金收入7,120萬元, 物業公平值增加了1.684億元. 集團每股資產淨值為3.71元, 每股派息38仙, 以上星期收市價1.14元計算, 市帳率為0.308倍, 股息率3.33%, 估值便宜, 未來集團資產淨值與派息持續增加是合理期望.