盛衰交替乃自然定律

據報導城中超級富豪四叔李兆基早前指出如果現時手上有一千萬元, 買股票比買樓好, 因為地產股資產折讓大, 而普通樓將來供應多, 預期兩至三年內股票跑贏住宅樓價. 香港樓市自03年沙士見底回升至今, 長升長有, 彷彿有餘未盡. 上帝創造萬物是互相節制約而達至平衡, 大自然環境中, 如果生物A靠吃生物B維生, 一旦生物A的數目不斷膨脹, 對食物的需求提升, 生物B的數目自然會下降, 但生物A的數目不會無止境地膨脹, 因為到了某個程度,某些生物A會因為食物不足而死亡, 生物B得到喘息的機會而能夠回復增長, 食物供應增加又會為生物A的數目重新膨脹提供條件, 然後週而復始. 其實, 實體經濟以致投資市場表現也是如此, 總是盛極而衰, 衰到貼地又會死而復生.

至於有人話, 全世界印銀紙, 只有實質資產可以保值抗通脹, 因此價格一定會升. 筆者無意否定這種思維, 只想分析事實. 股票和債券哪一種較實質呢? 債券背後其實是現金, 股票則代表一間公司的權益, 視乎不同行業的公司, 股票背後的資產可以是房地產, 金銀油礦, 糧食, 廠房機器, 碼頭, 貨櫃等實質資產. 因此, 按邏輯, 理論上持有實質程度較高的資產應該跑贏程度較低的資產. 但回顧5年來美國國庫債券和美股道瓊斯指數的表現卻見到相反的結果, 5年前30年期美國國庫債券的孳息率大約為5.3%, 上星期則跌至只有2.75%, 表示債券價格升值接近一倍, 相反以上星期五收市價計算, 道指仍較5年前低大約10%. 此外, 在美國也見不到印銀紙樓價必升的現象, 次按風暴後超過4年, 美國樓市仍然元氣未復, 有大約1,100萬間房屋的市價仍低於未償還按揭貸款的餘額, 更不用說同買入價比較. 在香港, 恆基地產的股價大約只有資產淨值的51%, 大家想像恆基整間公司只擁有一個物業, 如果你同恆基買這個物業需要100萬, 但如果你買恆基間公司而得到間物業卻只需51萬元, 雖然現實上, 買物業有居住功能買股票則沒有, 但仍然有地產股股價與樓價不對稱的地方.

坊間看好樓價繼續上升的理由不外乎供應量少, 資金充裕和息率低企. 筆者不是樓市專家, 沒有本事預測樓市未來走勢, 不過筆者相信投資市場一句至理名言, 樹再高也不會長上天去. 筆者不相投資市場包括樓市有只升不跌的神話, 凡事總有盡頭, 盛衰交替乃自然定律. 但凡一種資產的價格升到某個程度, 令人培養出一種只升不跌的信念, 即使不是要馬上轉勢向下, 相信也離見頂不遠了.



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