我自從2017年開始研究物管股。當時物管板塊主要只有2支，包括綠城服務和中海物業。還有一支是彩生活，不過，彩生活不把自己定位為物管股，而是平台股。當時市場沒什麼人去研究和分析物管股。
到了今天，上市物管股已經有幾十支，已經獨立成為一個自己的板塊，有不少投行已經覆蓋物管股。從估值來看，明顯出現不同的梯隊。頭部跟尾部的物管股，PE 倍數相差很大。
目前明顯跑出來是商業運營。如果2支市值差不多的物管股，有商業運營的PE，通常高過住宅物管股。比如市值1170億元的1209, PE 高過市值846億元的1516, 以及市值2527億元的6098. 市值168億元的9909. PE 高過市值178億元的1755, 以及市值493億元的3319.
純物管，主要是住宅物管，以及非住宅的，比如公建，學校，醫院，政府機構，企業總部等等。市場主要看住宅物管的增長來源。住宅物管的增量來源主要有3種。第一是母公司的支持，第二是第三方市場輕資產外拓，這裡包括新盤和2手盤。第三是要花錢的收購。
市場最不喜歡收購，因為要花錢，而且確定性低。港股市場是很看重確定性的。確定性低的股票估值要打折。
最初的時候,市場喜歡富爸邏輯。有強大母公司的物管股，母公司預售樓盤，它的合約面積就可以增加。2年後樓盤交付就變成在管面積，確定性很高，因此，市場很喜歡。
但過了另一個階段，市場覺得有外拓能力的更好，因為隨著物管公司越來越大，富爸爸再強大，提供的支持邊際效應越來越低，這時候，市場口味轉到外拓能力強的物管股，典型的代表就是永升生活。所以那時候漲得最好是永升生活。
但世界是不停在變化。隨著房地產3道紅線政策，銀行房地產貸款管理新規，以及土地兩集中供地的政策出台，小型開發商的生存空間越來越小。意味物管市場外拓空間越來越小，市場的口味又轉向富爸爸邏輯，所以今年升得比較好的物管股是頭部開發商旗下的物管股, 包括融創服務，世茂服務，中海物業等等. 而外拓能力強的永升生活表現麻麻。
