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2 年前
星期二, 4月 28, 2015
建業實業進入收成期, 資產價值勢必回歸
恆指創7年高位, 有人擔心股市出現泡沫, 有人認為牛市仍然未結束, 筆者則繼續擁抱資產有大折讓的股票,
等待資產價值反映在股價之上, 促成資產價值回歸的動力可能是回購股份, 可能是出售資產, 甚至可能是出售控股權或者重組業務架構, 什麼時候, 什麼形式, 老實講,
筆者不知道, 但筆者相信有資產便有機會, 而在等待資產價值回歸來臨之前, 便靠股息漸漸收回投資成本, 這是筆者目前投資的策略與信念.
$建業實業(00216)$ 主要透過持有68.03%股權的$漢國置業(00160)$ 從事物業發展與投資業務, 以及持有29.10%股權的$建聯集團(00385)$ 從事建築及工業材料貿易業務. 根據2014年中期報告, 建業每股資產淨值6.77元, 以現價1.47元計算, PB只有0.217倍, 資產折讓超過78%, 估值非常低. 但不表示公司資產質素差.
建業持有帳面值76.8億元的投資物業, 當中, 位於香港及內地的佔比大約為35%和65%, 而在建中的投資物業佔比大約為37%, 表示這些在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團增加可觀的租金收入. 此外, 在建中的投資物業有超過50%仍然按成本入帳, 表示這部分在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團帳面上的投資物業公允值帶來相當增幅. 集團持有以下的主要投資物業:
1. 尖沙咀山林道的漢國佐敦中心: 樓高23層, 總樓面面積62,127平方呎的商業辦公室大廈, 2012年曾經有內地客以7億元洽購, 現時出租率超過95%.
2. 尖沙咀天文台圍的寶軒酒店: 樓高23層, 總樓面面積60,893平方呎, 包括20層提供合共98間客房的精品式酒店, 餘下樓層則作商業用途. 當中有54間酒店客房將於今年開始營運, 為集團提供收入.
3. 中環寶軒/寶軒酒店: 總樓面面積123,283平方呎, 包括42間酒店客房, 平均入住率為95%, 以及171間服務式住宅單位, 平均入住率為85%, 地下則為零售樓面.
4. 重慶漢國中心 : 位於北部新區, 是國務院重點支持的內陸開放型經濟示範區, 是內地高新技術產業研發, 製造及現代服務業聚集區. 總樓面面積1,159,949平方呎, 是一座建於4層零售/商業平台之上, 樓高21層的雙子塔辦公大樓, 現時已全數租出.
5. 廣州越秀區港滙大廈: 總樓面面積140,450平方呎, 樓高20層的商業/辦公室大廈, 現時出租率超過90%.
6. 深圳城市天地廣場/寶軒酒店和寶軒公寓: 總樓面面積258,239平方呎, 包括162間酒店客房, 64個服務式住宅單位, 以及地下零售商舖.
此外, 集團有以下兩個重要投資物業項目即將正式投入營運, 將為集團租金收入增長提供強勁動力.
1. 重慶金山商業中心: 同樣位於北部新區, 總樓面面積1,436,481平方呎, 包括一幢樓高41層的甲級寫字樓及一幢樓高42層的五星級酒店連辦公大樓, 各自附設4層高的零售/商業平台. 其中寫字樓幢經已開始招租.
2. 深圳福田區的漢國城市商業中心: 正在發展為總樓面面積約1,393,900平方呎, 樓高80層(包括5層地庫) 的商業/辦公室/住宅大樓, 預期建築工程將於2016年完成.
集團還持有帳面值27.42億元的待出售發展中物業及待出售已完成物業, 這是按成本入帳, 也表示一旦出售物業的價值將遠超帳面值. 當中包括以下正在或即將推售項目:
1. 廣州天河區的寶翠園三期: 共12幢提供約530個住宅單位, 預期於2015至2016年分階段竣工, 其中7幢樓房已推出市場預售, 已銷售金額超過5.4億元人民幣.
2. 南海大瀝鎮的雅瑤綠洲: 整個項目總樓面面積約為2,973,000平方呎, 第一期包括樓面面積約196,000平方呎已落成的71幢3層高聯排別墅, 以及樓面面積約1,317,690平方呎正在興建的24幢高層洋房, 預期於2015至2016年分階段竣工, 71幢高聯排別墅以及五幢洋房單位已推出市場銷售, 並已售出約80%, 銷售合約總額為3.67億元人民幣.
集團派息穩定, 過去5年都是派息每股5仙, 表示股息率為3.4%, 現價相對資產淨值折讓巨大, 建議集團進行股份回購, 效果將會非常顯著. 未來集團將持續有大型項目落成, 進入收成期, 現時是趁低買入與集團分享成果的好時機.
$建業實業(00216)$ 主要透過持有68.03%股權的$漢國置業(00160)$ 從事物業發展與投資業務, 以及持有29.10%股權的$建聯集團(00385)$ 從事建築及工業材料貿易業務. 根據2014年中期報告, 建業每股資產淨值6.77元, 以現價1.47元計算, PB只有0.217倍, 資產折讓超過78%, 估值非常低. 但不表示公司資產質素差.
建業持有帳面值76.8億元的投資物業, 當中, 位於香港及內地的佔比大約為35%和65%, 而在建中的投資物業佔比大約為37%, 表示這些在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團增加可觀的租金收入. 此外, 在建中的投資物業有超過50%仍然按成本入帳, 表示這部分在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團帳面上的投資物業公允值帶來相當增幅. 集團持有以下的主要投資物業:
1. 尖沙咀山林道的漢國佐敦中心: 樓高23層, 總樓面面積62,127平方呎的商業辦公室大廈, 2012年曾經有內地客以7億元洽購, 現時出租率超過95%.
2. 尖沙咀天文台圍的寶軒酒店: 樓高23層, 總樓面面積60,893平方呎, 包括20層提供合共98間客房的精品式酒店, 餘下樓層則作商業用途. 當中有54間酒店客房將於今年開始營運, 為集團提供收入.
3. 中環寶軒/寶軒酒店: 總樓面面積123,283平方呎, 包括42間酒店客房, 平均入住率為95%, 以及171間服務式住宅單位, 平均入住率為85%, 地下則為零售樓面.
4. 重慶漢國中心 : 位於北部新區, 是國務院重點支持的內陸開放型經濟示範區, 是內地高新技術產業研發, 製造及現代服務業聚集區. 總樓面面積1,159,949平方呎, 是一座建於4層零售/商業平台之上, 樓高21層的雙子塔辦公大樓, 現時已全數租出.
5. 廣州越秀區港滙大廈: 總樓面面積140,450平方呎, 樓高20層的商業/辦公室大廈, 現時出租率超過90%.
6. 深圳城市天地廣場/寶軒酒店和寶軒公寓: 總樓面面積258,239平方呎, 包括162間酒店客房, 64個服務式住宅單位, 以及地下零售商舖.
此外, 集團有以下兩個重要投資物業項目即將正式投入營運, 將為集團租金收入增長提供強勁動力.
1. 重慶金山商業中心: 同樣位於北部新區, 總樓面面積1,436,481平方呎, 包括一幢樓高41層的甲級寫字樓及一幢樓高42層的五星級酒店連辦公大樓, 各自附設4層高的零售/商業平台. 其中寫字樓幢經已開始招租.
2. 深圳福田區的漢國城市商業中心: 正在發展為總樓面面積約1,393,900平方呎, 樓高80層(包括5層地庫) 的商業/辦公室/住宅大樓, 預期建築工程將於2016年完成.
集團還持有帳面值27.42億元的待出售發展中物業及待出售已完成物業, 這是按成本入帳, 也表示一旦出售物業的價值將遠超帳面值. 當中包括以下正在或即將推售項目:
1. 廣州天河區的寶翠園三期: 共12幢提供約530個住宅單位, 預期於2015至2016年分階段竣工, 其中7幢樓房已推出市場預售, 已銷售金額超過5.4億元人民幣.
2. 南海大瀝鎮的雅瑤綠洲: 整個項目總樓面面積約為2,973,000平方呎, 第一期包括樓面面積約196,000平方呎已落成的71幢3層高聯排別墅, 以及樓面面積約1,317,690平方呎正在興建的24幢高層洋房, 預期於2015至2016年分階段竣工, 71幢高聯排別墅以及五幢洋房單位已推出市場銷售, 並已售出約80%, 銷售合約總額為3.67億元人民幣.
集團派息穩定, 過去5年都是派息每股5仙, 表示股息率為3.4%, 現價相對資產淨值折讓巨大, 建議集團進行股份回購, 效果將會非常顯著. 未來集團將持續有大型項目落成, 進入收成期, 現時是趁低買入與集團分享成果的好時機.
星期三, 4月 22, 2015
閩信受惠內地電力股上升
閩信持有6,995萬股華能國電A股, 因為歸類為可供出售金融資產, 所以會按市價入帳.
華能國電A股每升1元人民幣, 閩信資產淨值便增加8,744萬港元, 閩信持有華能國電A股的市值已經比2014年底升了大約19%,
每股閩信持有0.152254325股華能國電A股, 市值大約2港元.
星期二, 4月 21, 2015
內銀的滄海遺珠: 閩信集團擁有會生金蛋的資產
習近平主席在福建工作了17年之久, 並於2000年任福建省省長,
習主席要求福建的經濟總量於2020年前超過台灣, 成為對台的經濟一線, 福建自貿區的定位就是以兩岸經貿合作為核心, 打造21世紀海上絲綢之路經貿合作前沿平台,
廈門自貿試驗區已經於3月1日掛牌, 力爭到2020年與'海絲'沿線9國進出口達340億美元, 相關概念股具實際增長潛力.
閩信集團的大股東是隸屬福建省國資委的福建投資集團, 名副其實的根正苗紅. 根據閩信2014年財務報告表, 集團每股資產淨值為10.48元(港元, 下同),
每股基本及攤薄盈利均為1.03元, 以現價5.95元計算, 市盈率和市帳率分別只有5.78倍只有0.568倍, 相信是估值最低的紅籌股之一,
集團資產架構簡單但極具增長潛力.
集團經營以下3個業務:
1. 保險業務: 集團以全資附屬閩信保險於香港及澳門承保一般保險業務. 期內承保虧損295萬元, 但靠物業重估盈餘令到稅後利潤有441萬元.
2. 物業發展及投資業務: 集團持有帳面值1.66億元的投資物業, 包括油麻地永發大廈地下舖位7號及8號連8號舖之閣樓,1樓及2樓全層, 福州市環球廣場22樓及23樓, 福州市華福大廈25樓D2單元, 期內錄得稅後利潤997萬元.
3. 小額貸款業務: 集團在2013年11月成立閩信小額貸款有限公司, 重點向當地中小微企業和三農發放小額貸款, 屬國務院重點鼓勵行業. 期內客戶貸款由4,176萬元大增6.45倍至3.11億元, 成立一年多時間, 已經能夠由虧損334萬元轉為錄得稅後利潤387萬元, 是集團一項極具發展潛力的業務.
集團還持有以下3大重要資產:
1) 集團持有現金及銀行存款高達13.54億元, 折合每股2.947元. 集團銀行貸款只有5.79億元, 總負債也只有7.62億元, 將現金扣除所有負債還剩淨現金5.92億元或每股1.29元, 財務一流.
2) 集團持有約6,995萬股華能國電A股, 列為可供出售金融資產, 帳面值7.71億元, 足夠抵償所有負債, 這是高流動性而且市價透明的股票投資, 期內收取華能派發2013年度末期股息每股0.38元人民幣, 集團因此錄得股息收入3,323萬元. 閩信視華能國電持股為長期投資以賺取股息收入.
3) 集團持有帳面值為29.46億元的聯營公司, 包括從事污水及垃圾處理服務的華源城建環保25%股權, 以及3.394億股廈門國際銀行(廈銀)股份, 佔其14.8005%股權, 是最大單一股東.廈銀股權是集團最具爆炸力的資產.
廈銀是內地第一家中外合資銀行, 亞洲開發銀行和工商銀行皆為前十名大股東. 但在內地, 合資銀行的身份是弊多於利, 合資銀行無法開展對個人的人民幣零售業務, 經營網點的設立也受到國務院嚴格限制. 沒有人民幣零售牌照, 廈銀取得存款的方法只能靠企業存款. 存款是銀行的血液, 缺乏存款和網點, 大大限制廈銀的成長.
廈銀經過多番努力推進舊股東股權轉讓以及增資擴股, 終於在2013年完成全部改制工作, 外資持股比重已經降至24.93%, 正式成為中資商業銀行, 為AH股上市消除障礙, 並已獲得全面外匯業務, 人民幣業務, 衍生產品交易業務等多項業務牌照, 可以為個人客戶, 企業客戶和非居民客戶提供全面金融服務, 銀行卡和電子銀行等新業務也將陸續開辦. 廈銀已經在北京,上海,珠海,廈門,福州,寧德,龍岩設有分支機構, 並已獲批籌建泉州分行, 逐步完善全國性網點佈局. 廈銀在香港和澳門設有全資附屬機構廈門國際投資和澳門國際銀行, 其中澳銀在澳門有 11 家分行, 並在珠海橫琴設立代表處, 是澳門排名第四位的綜合性商業銀行.
廈銀的淨利潤由2009年的4.13億元人民幣增加至2014年的22.28億元人民幣, 年複合增長率高達40%, 2013年和2014年淨利潤增速分別高達66.46%和33.57%, 同期福建省的興業銀行增速只有18.7%和14.31%. 2014年廈銀不良貸款率只有0.46%, 也較同期興業銀行的不良率1.1%優勝. 廈銀於2014年底凈資產為154.46億元人民幣, 相當於每股凈資產為6.74元人民幣, 由於每股閩信持有0.7387股廈銀, 表示以1倍PB計算, 每股閩信持有廈銀的帳麵價值為4.98元人民幣或6.22元. 不過, 根據福建高速3月19日的公告, 參與廈銀增發股份的擬定發行價格為每股7.5元人民幣, 相當於1.113倍PB, 相對目前興業銀行1.6倍的估值有相當折讓, 也表示每股閩信持有廈銀的合理市值至少達6.93元至9.95元.
未來廈銀IPO上市將成為閩信股價上升的催化劑, 廈銀上市的實際意義在於從此廈銀的價值有市價可依. 此外, 福建省財政廳是興業銀行的最大股東, 福建省國資委豈能讓其專美, 勢將廈銀打造成福建省第二間興業銀行, 絶對是有心,有力,有市場, 有空間. 興業銀行的凈資產和總市值分別高達人民幣2,449.31億元和3,917億元, 廈銀處身國家一帶一路的戰略國策機遇, 有廣闊增長空間, 如果能夠追上目前興業銀行的規模和估值, 表示高達15倍的增長幅度, 廈銀勢將成為閩信會生金蛋的資產, 閩信的價值也會水漲船高.
集團經營以下3個業務:
1. 保險業務: 集團以全資附屬閩信保險於香港及澳門承保一般保險業務. 期內承保虧損295萬元, 但靠物業重估盈餘令到稅後利潤有441萬元.
2. 物業發展及投資業務: 集團持有帳面值1.66億元的投資物業, 包括油麻地永發大廈地下舖位7號及8號連8號舖之閣樓,1樓及2樓全層, 福州市環球廣場22樓及23樓, 福州市華福大廈25樓D2單元, 期內錄得稅後利潤997萬元.
3. 小額貸款業務: 集團在2013年11月成立閩信小額貸款有限公司, 重點向當地中小微企業和三農發放小額貸款, 屬國務院重點鼓勵行業. 期內客戶貸款由4,176萬元大增6.45倍至3.11億元, 成立一年多時間, 已經能夠由虧損334萬元轉為錄得稅後利潤387萬元, 是集團一項極具發展潛力的業務.
集團還持有以下3大重要資產:
1) 集團持有現金及銀行存款高達13.54億元, 折合每股2.947元. 集團銀行貸款只有5.79億元, 總負債也只有7.62億元, 將現金扣除所有負債還剩淨現金5.92億元或每股1.29元, 財務一流.
2) 集團持有約6,995萬股華能國電A股, 列為可供出售金融資產, 帳面值7.71億元, 足夠抵償所有負債, 這是高流動性而且市價透明的股票投資, 期內收取華能派發2013年度末期股息每股0.38元人民幣, 集團因此錄得股息收入3,323萬元. 閩信視華能國電持股為長期投資以賺取股息收入.
3) 集團持有帳面值為29.46億元的聯營公司, 包括從事污水及垃圾處理服務的華源城建環保25%股權, 以及3.394億股廈門國際銀行(廈銀)股份, 佔其14.8005%股權, 是最大單一股東.廈銀股權是集團最具爆炸力的資產.
廈銀是內地第一家中外合資銀行, 亞洲開發銀行和工商銀行皆為前十名大股東. 但在內地, 合資銀行的身份是弊多於利, 合資銀行無法開展對個人的人民幣零售業務, 經營網點的設立也受到國務院嚴格限制. 沒有人民幣零售牌照, 廈銀取得存款的方法只能靠企業存款. 存款是銀行的血液, 缺乏存款和網點, 大大限制廈銀的成長.
廈銀經過多番努力推進舊股東股權轉讓以及增資擴股, 終於在2013年完成全部改制工作, 外資持股比重已經降至24.93%, 正式成為中資商業銀行, 為AH股上市消除障礙, 並已獲得全面外匯業務, 人民幣業務, 衍生產品交易業務等多項業務牌照, 可以為個人客戶, 企業客戶和非居民客戶提供全面金融服務, 銀行卡和電子銀行等新業務也將陸續開辦. 廈銀已經在北京,上海,珠海,廈門,福州,寧德,龍岩設有分支機構, 並已獲批籌建泉州分行, 逐步完善全國性網點佈局. 廈銀在香港和澳門設有全資附屬機構廈門國際投資和澳門國際銀行, 其中澳銀在澳門有 11 家分行, 並在珠海橫琴設立代表處, 是澳門排名第四位的綜合性商業銀行.
廈銀的淨利潤由2009年的4.13億元人民幣增加至2014年的22.28億元人民幣, 年複合增長率高達40%, 2013年和2014年淨利潤增速分別高達66.46%和33.57%, 同期福建省的興業銀行增速只有18.7%和14.31%. 2014年廈銀不良貸款率只有0.46%, 也較同期興業銀行的不良率1.1%優勝. 廈銀於2014年底凈資產為154.46億元人民幣, 相當於每股凈資產為6.74元人民幣, 由於每股閩信持有0.7387股廈銀, 表示以1倍PB計算, 每股閩信持有廈銀的帳麵價值為4.98元人民幣或6.22元. 不過, 根據福建高速3月19日的公告, 參與廈銀增發股份的擬定發行價格為每股7.5元人民幣, 相當於1.113倍PB, 相對目前興業銀行1.6倍的估值有相當折讓, 也表示每股閩信持有廈銀的合理市值至少達6.93元至9.95元.
未來廈銀IPO上市將成為閩信股價上升的催化劑, 廈銀上市的實際意義在於從此廈銀的價值有市價可依. 此外, 福建省財政廳是興業銀行的最大股東, 福建省國資委豈能讓其專美, 勢將廈銀打造成福建省第二間興業銀行, 絶對是有心,有力,有市場, 有空間. 興業銀行的凈資產和總市值分別高達人民幣2,449.31億元和3,917億元, 廈銀處身國家一帶一路的戰略國策機遇, 有廣闊增長空間, 如果能夠追上目前興業銀行的規模和估值, 表示高達15倍的增長幅度, 廈銀勢將成為閩信會生金蛋的資產, 閩信的價值也會水漲船高.
星期二, 4月 14, 2015
九龍建業土地儲備豐厚派息慷慨
筆者喜歡那些願意同股東分享經營成果的上市公司. 九龍建業已經連續3年每股派息0.57元,
以執筆之時股價9.4元計算, 股息率有6.06%. 集團過往派息不間斷, 即使08年金融海嘯受財務投資巨額虧損37.3億元集團也派每股0.39元,
09年已經急不及待增加派息至每股0.52元, 大股東持有72.22%股權, 派高息是大小股東雙贏局面.
集團每股資產淨值19.848元, 市帳率也只有0.47倍, 估值不高. 集團持有帳面值106.465億元的投資物業, 2014年租金收入增加8.2%至3.373億元, 毛租金收益率約為3.17%, 毛租金收益率表面較低的原因是集團有大約26%的投資物業帳面值屬於收益低甚至無收益的待建或在建投資物業. 集團的旗艦核心投資物業是位於旺角彌敦道的始創中心, 總樓面面積約45,891平方米及124個停車位, 期內租金收入按年上升 8.3%至 2.92億元. 其他投資物業還包括旺角中心第一期20樓, 樓面面積約1,465平方米, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖, 樓面面積約1,767平方米及10個停車位, 旺角信和中心地庫至1樓32個商舖, 樓面面積約614平方米, 以及中環伊利閣2樓至23樓及天台, 樓面面積約1,327平方米. 期內投資物業升值3.63億元.
集團的主力業務始終是地產發展. 期內物業發展營業額有25.03億元, 貢獻除稅前盈利7.75億元. 旗下旺角麥花臣項目總樓面面積約24,800平方米, 提供293伙單位, 已售出118伙, 平均呎價約1.88萬元, 成本估計平均只有8,9千元一呎. 堅尼地城加多近山商住發展項目, 樓面面積約13,200平方米, 共有197伙單位, 受惠西港島線通車, 銷售情況理想, 目前只剩餘約70伙, 期內確認銷售額約為14億元, 由於該項目通過多年拼購舊樓而成, 地價成本較低, 將為集團提供可觀盈利. 至於內地發展項目, 於期內預售和銷售總額約為26億元人民幣, 當中集團攤佔約為17億元人民幣.
集團可供發展的土地儲備應佔樓面面積超逾5百萬平方米, 未來於香港的主要發展項目包括:
(1) 九龍大角咀奧城•西岸住宅及商舖項目, 總樓面面積約6,600平方米, 共提供104個單位, 預計於2016年完工, 全盤沽清料套現10億元.
(2) 香港仔登豐街住宅項目, 總樓面面積約6,000平方米, 預計於2017年完工.
(3) 紅磡環安街住宅及商業項目, 總樓面面積約33,900平方米, 由於屬舊契故不需補地價, 主要發展中小型單位, 預計於2019年完工.
(4) 鯉魚門住宅及商業項目, 總樓面面積約29,200平方米, 集團於14年以15.82億元奪得, 該項目享有避風塘海景, 而且地舖價值高, 預計於2019年完工.
(5) 西營盤薄扶林道住宅及商業項目, 總樓面面積約11,100平方米, 獲批建2幢大廈, 預計於2020年完工.
(6) 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 前身為聖若瑟安老院, 集團於02年取得土地權益, 並已取得商住綜合項目規格許可證, 將興建5幢59至62層高商住物業, 提供約2,120個單位, 總樓面面積高達196,400平方米, 佔香港土地儲蓄比重最大, 是集團最重要的項目, 根據屋宇署1月份資料月報, 該項目已經獲批動工.
集團在內地的發展項目包括:
(1) 瀋陽市的江灣城第三期住宅及商業項目, 餘下樓面面積約547,900平方米, 預計今年完工. (
(2) 瀋陽市的翠堤灣住宅及商業項目, 總樓面面積約2,000,000平方米, 第二期建築工程進行中.
(3) 佔80%權益的無錫市江灣城住宅及商業項目, 總樓面面積約404,400平方米, 地下商業樓面面積約15,000平方米, 預計第一期和第二期分別於15年和17年完工.
(4) 佔70%權益的中山市星際豪庭住宅及商業項目, 總樓面面積約129,000平方米, 預計於15年完工.
(5) 佔50%權益的佛山市山語湖住宅及商業項目, 餘下樓面面積約1,165,300平方米, 第二期預計於16年完工.
(6) 佔60%權益的惠州市江灣南岸花園住宅及商業項目, 總樓面面積約519,900平方米, 第一期預計於16年完工.
(7) 佔49%權益的天津市城市廣場住宅及商業項目, 總樓面面積約850,000平方米, 地下商業樓面面積約35,000平方米, 第一期預計於今年完工.
集團大股東素有澳門李嘉誠之稱, 以持有73.44%股權的保利達資產(00208)經營澳門地產業務. 保利達持有澳門的土地儲備高達715,000平方米樓面面積. 主要發展項目包括:
(1) 擁有80%權益的東方明珠區海一居, 樓面面積合共約697,000平方米, 將發展成多幢豪華高層住宅以及大型商場, 地基工程已於14年年底動工.
(2) 擁有80%權益的東方明珠區 T+T1地段, 樓面面積合共約196,000平方米, 將發展成多幢高級住宅大廈連零售舖位, 打樁工程預計於15年年底前竣工. 保利達的投資物業包括持有50%權益的澳門廣場, 總建築面積36,553.05平方米, 包括208個商舖單位以及208個辦公室單位, 期內貢獻租金收入總額5,060萬元.
此外, 保利達的冷藏及製冰業務期內貢獻經營盈利2,680萬元, 是非常穩定的業務. 不過, 保利達最失敗的投資是哈薩克斯坦石油業務, 期內錄得經營虧損2.16億元, 原因除了國際油價暴跌外, 集團為石油資產減值2.12億元. 幸好, 加上2013年集團為石油資產減值2.964億元, 現時集團帳面上的石油生產資產及石油開採資產只值7.78億元及0.66億元, 加上國際油價似乎企穩, 未來再需要大幅減值的空間不多.
九龍建業持有現金及銀行存款按年增加78.49%至11.7234億元, 銀行貸款總額按年增加52.39%至79.17746憊元, 欠最終控股公司貸款按年減少27.33%至67.7898億元, 淨負債按年減少2.47%至135.24386億元, 負債比率由54.52%輕微改善至51.86%. 負債水平無疑稍高, 幸好, 集團期內由香港及內地物業銷售及預售金額分別高達14.16億元和11.09億元, 現金流強勁, 而且有大股東的鼎力支持.
總括來講, 九龍建業土地儲備豐厚, 大股東派息慷慨, 最終這些土地儲備將會轉為豐厚股息回饋股東, 資產折讓53%, 由於集團有相當大部分的資產以成本入帳, 實際資產折讓更巨大, 估值便宜, 而且今年股價基本沒怎麼升過, 應該有追漲空間.
集團每股資產淨值19.848元, 市帳率也只有0.47倍, 估值不高. 集團持有帳面值106.465億元的投資物業, 2014年租金收入增加8.2%至3.373億元, 毛租金收益率約為3.17%, 毛租金收益率表面較低的原因是集團有大約26%的投資物業帳面值屬於收益低甚至無收益的待建或在建投資物業. 集團的旗艦核心投資物業是位於旺角彌敦道的始創中心, 總樓面面積約45,891平方米及124個停車位, 期內租金收入按年上升 8.3%至 2.92億元. 其他投資物業還包括旺角中心第一期20樓, 樓面面積約1,465平方米, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖, 樓面面積約1,767平方米及10個停車位, 旺角信和中心地庫至1樓32個商舖, 樓面面積約614平方米, 以及中環伊利閣2樓至23樓及天台, 樓面面積約1,327平方米. 期內投資物業升值3.63億元.
集團的主力業務始終是地產發展. 期內物業發展營業額有25.03億元, 貢獻除稅前盈利7.75億元. 旗下旺角麥花臣項目總樓面面積約24,800平方米, 提供293伙單位, 已售出118伙, 平均呎價約1.88萬元, 成本估計平均只有8,9千元一呎. 堅尼地城加多近山商住發展項目, 樓面面積約13,200平方米, 共有197伙單位, 受惠西港島線通車, 銷售情況理想, 目前只剩餘約70伙, 期內確認銷售額約為14億元, 由於該項目通過多年拼購舊樓而成, 地價成本較低, 將為集團提供可觀盈利. 至於內地發展項目, 於期內預售和銷售總額約為26億元人民幣, 當中集團攤佔約為17億元人民幣.
集團可供發展的土地儲備應佔樓面面積超逾5百萬平方米, 未來於香港的主要發展項目包括:
(1) 九龍大角咀奧城•西岸住宅及商舖項目, 總樓面面積約6,600平方米, 共提供104個單位, 預計於2016年完工, 全盤沽清料套現10億元.
(2) 香港仔登豐街住宅項目, 總樓面面積約6,000平方米, 預計於2017年完工.
(3) 紅磡環安街住宅及商業項目, 總樓面面積約33,900平方米, 由於屬舊契故不需補地價, 主要發展中小型單位, 預計於2019年完工.
(4) 鯉魚門住宅及商業項目, 總樓面面積約29,200平方米, 集團於14年以15.82億元奪得, 該項目享有避風塘海景, 而且地舖價值高, 預計於2019年完工.
(5) 西營盤薄扶林道住宅及商業項目, 總樓面面積約11,100平方米, 獲批建2幢大廈, 預計於2020年完工.
(6) 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 前身為聖若瑟安老院, 集團於02年取得土地權益, 並已取得商住綜合項目規格許可證, 將興建5幢59至62層高商住物業, 提供約2,120個單位, 總樓面面積高達196,400平方米, 佔香港土地儲蓄比重最大, 是集團最重要的項目, 根據屋宇署1月份資料月報, 該項目已經獲批動工.
集團在內地的發展項目包括:
(1) 瀋陽市的江灣城第三期住宅及商業項目, 餘下樓面面積約547,900平方米, 預計今年完工. (
(2) 瀋陽市的翠堤灣住宅及商業項目, 總樓面面積約2,000,000平方米, 第二期建築工程進行中.
(3) 佔80%權益的無錫市江灣城住宅及商業項目, 總樓面面積約404,400平方米, 地下商業樓面面積約15,000平方米, 預計第一期和第二期分別於15年和17年完工.
(4) 佔70%權益的中山市星際豪庭住宅及商業項目, 總樓面面積約129,000平方米, 預計於15年完工.
(5) 佔50%權益的佛山市山語湖住宅及商業項目, 餘下樓面面積約1,165,300平方米, 第二期預計於16年完工.
(6) 佔60%權益的惠州市江灣南岸花園住宅及商業項目, 總樓面面積約519,900平方米, 第一期預計於16年完工.
(7) 佔49%權益的天津市城市廣場住宅及商業項目, 總樓面面積約850,000平方米, 地下商業樓面面積約35,000平方米, 第一期預計於今年完工.
集團大股東素有澳門李嘉誠之稱, 以持有73.44%股權的保利達資產(00208)經營澳門地產業務. 保利達持有澳門的土地儲備高達715,000平方米樓面面積. 主要發展項目包括:
(1) 擁有80%權益的東方明珠區海一居, 樓面面積合共約697,000平方米, 將發展成多幢豪華高層住宅以及大型商場, 地基工程已於14年年底動工.
(2) 擁有80%權益的東方明珠區 T+T1地段, 樓面面積合共約196,000平方米, 將發展成多幢高級住宅大廈連零售舖位, 打樁工程預計於15年年底前竣工. 保利達的投資物業包括持有50%權益的澳門廣場, 總建築面積36,553.05平方米, 包括208個商舖單位以及208個辦公室單位, 期內貢獻租金收入總額5,060萬元.
此外, 保利達的冷藏及製冰業務期內貢獻經營盈利2,680萬元, 是非常穩定的業務. 不過, 保利達最失敗的投資是哈薩克斯坦石油業務, 期內錄得經營虧損2.16億元, 原因除了國際油價暴跌外, 集團為石油資產減值2.12億元. 幸好, 加上2013年集團為石油資產減值2.964億元, 現時集團帳面上的石油生產資產及石油開採資產只值7.78億元及0.66億元, 加上國際油價似乎企穩, 未來再需要大幅減值的空間不多.
九龍建業持有現金及銀行存款按年增加78.49%至11.7234億元, 銀行貸款總額按年增加52.39%至79.17746憊元, 欠最終控股公司貸款按年減少27.33%至67.7898億元, 淨負債按年減少2.47%至135.24386億元, 負債比率由54.52%輕微改善至51.86%. 負債水平無疑稍高, 幸好, 集團期內由香港及內地物業銷售及預售金額分別高達14.16億元和11.09億元, 現金流強勁, 而且有大股東的鼎力支持.
總括來講, 九龍建業土地儲備豐厚, 大股東派息慷慨, 最終這些土地儲備將會轉為豐厚股息回饋股東, 資產折讓53%, 由於集團有相當大部分的資產以成本入帳, 實際資產折讓更巨大, 估值便宜, 而且今年股價基本沒怎麼升過, 應該有追漲空間.
星期六, 4月 11, 2015
股市很熱
近日股市的新聞終於出現在報紙的頭版而非財經版, 各銀行證券商的交易系統也相繼出現塞車冧機的情況,
股市已經很熱是不爭的事實, 但筆者認為目前仍然未出現大量批股集資的情況, 因此, 仍然可以再坐一會.
在此股神當道, 股價升幅動輒幾十個百分比, 甚至幾倍的大時代, 筆者年初定下今年投資回報的目標, 到目前為止只能達到47%, 表示在餘下時間仍然有53%的回報需要努力爭取. 筆者必須承認自己投資並不出色.
目前筆者持有的股票, 大部分都是自己覺得安心的, 雖然未必是目前市場追逐的熱門股票, 但筆者選擇走另一條路, 就是持有資產有大折讓的股票, 等待資產價值反映在股價之上, 促成資產價值回歸的動力可能是回購股份, 可能是出售資產, 甚至可能是出售股權, 什麼時候, 什麼形式, 老實講, 筆者不知道, 筆者相信有資產便有機會, 而在等待資產價值回歸來臨之前, 便靠股息漸漸收回投資成本, 這是筆者目前投資的策略與信念.
在此股神當道, 股價升幅動輒幾十個百分比, 甚至幾倍的大時代, 筆者年初定下今年投資回報的目標, 到目前為止只能達到47%, 表示在餘下時間仍然有53%的回報需要努力爭取. 筆者必須承認自己投資並不出色.
目前筆者持有的股票, 大部分都是自己覺得安心的, 雖然未必是目前市場追逐的熱門股票, 但筆者選擇走另一條路, 就是持有資產有大折讓的股票, 等待資產價值反映在股價之上, 促成資產價值回歸的動力可能是回購股份, 可能是出售資產, 甚至可能是出售股權, 什麼時候, 什麼形式, 老實講, 筆者不知道, 筆者相信有資產便有機會, 而在等待資產價值回歸來臨之前, 便靠股息漸漸收回投資成本, 這是筆者目前投資的策略與信念.
星期五, 4月 10, 2015
滄海遺珠: 港股還有很便宜的股票
香港股市雖然創下7年的高位, 但仍然有不少被人忽略, 資產折讓巨大, 但股息穩定的股票,
簡單介紹以下3支:
1) 建業實業(00216): 大股東是紡織大王查濟民的女婿王世榮, 建業持有68.03%漢國置業(00160)$股權, 以及29.10%建聯集團(00385)股權, 根據2014年中期報告, 建業每股資產淨值6.77元, 以現價1.3元計算, PB只有0.19倍, 資產折讓超過80%, 估值非常低. 但不表示公司質素差.
建業持有帳面值76.8億元的投資物業, 包括(1)尖沙咀漢國佐敦中心 (2) 中環 寶軒╱寶軒酒店 (3) 尖沙咀寶軒酒店 (4) 深圳城市天地廣場/寶軒酒店 和寶軒公寓(5) 重慶漢國中心 (6) 廣州港滙大廈 (7) 重慶金山商業中心.
建業還持有帳面值27.42億元的待出售發展中物業及待出售已完成物業, 是按成本入帳, 也表示一旦出售物業的價值將遠超帳面值.
建業派息穩定, 過去5年都是派息每股5仙, 表示股息率為3.85%. 未來集團將持續有大型項目落成, 進入收成期, 現時是趁低買入與集團分享成果的好時機.
2) 世紀城市國際(00355): 根據2014年全年業績報告, 世紀城市每股資產淨值上升7.7%至2.66元, 全年派息微增1.2%至2.63仙, 以現價0.64元計算, PB0.24倍, 股息率4.11%. 過去3年股息持續增加. 大股東羅旭瑞持有世紀城市58.43%股權, 另外, 以長線投資為哲學的價值型投資基金Dalton Investments持有12.02%股權. 世紀城市持有62.21%百利保控股(00617)股權. 由於世紀城市持有的酒店物業是以成本扣除折舊入帳, 如果將酒店物業按公允值重估, 估計每股資產淨值將增加至4.75元, 實際PB降至0.135倍. 估值之低, 令人乍舌, 難怪過去幾年集團都不斷回購股份, 自2011年11月30日至今, 共回購併註銷36,008,000股.
3) 百利保控股(00617) : 根據2014年全年業績, 百利保每股資產淨值上升7.5%至11.72元, 全年派息微增0.9%至11.6仙, 以現價2.72元計算, PB0.232倍, 股息率4.27%. 過去3年股息持續增加. 大股東羅旭瑞控有百利保74.51%股權, 對其重視的程度可想而知. 百利保持有65.01%富豪酒店國際(00078)股權, 以及67.51%四海國際股權. 由於集團持有酒店物業是以成本扣除折舊入帳, 如果將酒店物業按公允值重估, 估計每股資產淨值將上升至17.72元, 重估後的PB低至0.15倍, 非常便宜. 自2011年11月30日至今,百利保共回購併註銷37,632,000股.
有時間會寫以上3間公司較詳細的分析報告.
1) 建業實業(00216): 大股東是紡織大王查濟民的女婿王世榮, 建業持有68.03%漢國置業(00160)$股權, 以及29.10%建聯集團(00385)股權, 根據2014年中期報告, 建業每股資產淨值6.77元, 以現價1.3元計算, PB只有0.19倍, 資產折讓超過80%, 估值非常低. 但不表示公司質素差.
建業持有帳面值76.8億元的投資物業, 包括(1)尖沙咀漢國佐敦中心 (2) 中環 寶軒╱寶軒酒店 (3) 尖沙咀寶軒酒店 (4) 深圳城市天地廣場/寶軒酒店 和寶軒公寓(5) 重慶漢國中心 (6) 廣州港滙大廈 (7) 重慶金山商業中心.
建業還持有帳面值27.42億元的待出售發展中物業及待出售已完成物業, 是按成本入帳, 也表示一旦出售物業的價值將遠超帳面值.
建業派息穩定, 過去5年都是派息每股5仙, 表示股息率為3.85%. 未來集團將持續有大型項目落成, 進入收成期, 現時是趁低買入與集團分享成果的好時機.
2) 世紀城市國際(00355): 根據2014年全年業績報告, 世紀城市每股資產淨值上升7.7%至2.66元, 全年派息微增1.2%至2.63仙, 以現價0.64元計算, PB0.24倍, 股息率4.11%. 過去3年股息持續增加. 大股東羅旭瑞持有世紀城市58.43%股權, 另外, 以長線投資為哲學的價值型投資基金Dalton Investments持有12.02%股權. 世紀城市持有62.21%百利保控股(00617)股權. 由於世紀城市持有的酒店物業是以成本扣除折舊入帳, 如果將酒店物業按公允值重估, 估計每股資產淨值將增加至4.75元, 實際PB降至0.135倍. 估值之低, 令人乍舌, 難怪過去幾年集團都不斷回購股份, 自2011年11月30日至今, 共回購併註銷36,008,000股.
3) 百利保控股(00617) : 根據2014年全年業績, 百利保每股資產淨值上升7.5%至11.72元, 全年派息微增0.9%至11.6仙, 以現價2.72元計算, PB0.232倍, 股息率4.27%. 過去3年股息持續增加. 大股東羅旭瑞控有百利保74.51%股權, 對其重視的程度可想而知. 百利保持有65.01%富豪酒店國際(00078)股權, 以及67.51%四海國際股權. 由於集團持有酒店物業是以成本扣除折舊入帳, 如果將酒店物業按公允值重估, 估計每股資產淨值將上升至17.72元, 重估後的PB低至0.15倍, 非常便宜. 自2011年11月30日至今,百利保共回購併註銷37,632,000股.
有時間會寫以上3間公司較詳細的分析報告.
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