十個牛皮九個淡的現像唔單止出現在股市, 樓市也是一樣. 牛皮的意思指價格唔升唔跌, 停留在一個位置上一段時間, 好似定左鏡咁. 點解價格牛皮一段時間之後通常係下跌多過上升呢? 需知道無論股市也好, 樓市也好, 有唔少短線炒家搵食. 佢地買完股票或者物業之後, 就等待價格上升然後沽出穫利. 舉例, 如果有人以1000萬買了一個物業, 一個月後如果能夠以1100萬沽出, 就可以賺10%, 化為年回報率有120%, 如果半年後才以1100萬賣出, 同樣係賺10%, 但年回報率就只有20%, 如果一年後才賣得出, 咁年回報率就得番10%, 越長時間才賣到心中的價錢, 回報率的折扣就越大. 所以, 如果價格牛皮一段時間之後, 就會有人願意調低一些價錢, 以求快d出貨, 舉例, 如果減價5%, 即係1050萬, 可以於3個月內賣出, 年回報率係20%, 仍然比1年後才以1100萬賣出的年回報率高.
另外, 時間值的消耗也是一個因素. 如果你買樓的資金係向銀行借錢, 其實你係向銀行買一個使用呢筆貸款一段時間的權利, 你俾銀行的利息就係支付使用呢筆貸款一段時間的費用(可以稱為時間的premium). 就等於你向某酒店租了一個房間, 假設係1000蚊, 你其實係向酒店支付使用呢個房間一日的費用, 隨著時間的過去, 時間值會不斷消耗, 直至一日時間到了, 你就要離開酒店, 而1000蚊的房租也消耗了. 對借錢炒樓的人來講, 每過一日, 時間premium就會消耗一些. 所以價格越牛皮得耐, 對支付時間premium的炒家就越不利. 為了補貼時間值消耗的損失, 炒家可以選擇將物業的"使用權"出租, 收取該物業的使用時間premium(即係租金), 而自己仍然持有該物業的"擁有權". 所以地產市道淡靜牛皮一段時間之後, 通常價格會向下以及租盤數目上升.
今次呢篇只係筆者吹下水, 如有錯漏大家唔好大插.
另外, 今晚在Computershare網頁見到永久組合已經全部轉晒自己名.
台灣yahoo: http://tw.myblog.yahoo.com/mr-market/
新浪Sina: http://graham_choi2003.mysinablog.com/
香港yahoo: http://hk.myblog.yahoo.com/mr-market/
我今天也把我的三只股票转到自己名下，其中一只是蒙牛。我的持股量比你的要多很多，你对蒙牛有什麽最新的看法？LL
回覆刪除請問 computershare 是甚麼? 它提供甚麼樣的服務? 收費又是怎樣?
回覆刪除Hi Mr. Market,
回覆刪除I have only started my long-term investment plan for 1 year and wish to have a target average return rate of 15% p.a.
As I know you set up your portfolio after 911 some years ago and the market is at its low point now, can you share with us your average return rate? I think your figure should be a representative one.
請問你說的年回報率是怎樣計?
回覆刪除(以1000萬買了一個物業, 一個月後如果能夠以1100萬沽出, 就可以賺10%, 化為年回報率有120%)
回應LL : 對於蒙牛, 我現時的處理方法係唔賣也唔買. 我會集中投資自己最有信心的金融股.
回覆刪除回應Yeung : Computershare 係香港中央證券登記有限公司,或叫股份過戶處/股份登記處.
回應Gordon : 我投資股票十幾年, 無認真去計咁回報率.
回應東尼的追隨者 : 如果1個月賺10%, 化為年回報率大約係120%, 咁計只係為左方便比較, 事實上, 未必個個月都可以賺10%, 如果個個月都可以賺10%, 一年的複式回報率係213.84%.