星期二, 2月 10, 2015

高折讓低風險悶股: 博富臨股價跟隨資產淨值升值的步伐

乘去年第4季的餘威, 加上人行突然全面調低金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點, 但內地A股反而節節敗退, 執筆之時上證指數今年以來下跌4.9%, 代表恆生國企表現的#2828 恒生H股ETF也下跌了1.42%, 跑輸同期代表恆生指數的盈富基金, 後者上升了5.5%, 的確始料不及, 股市"估市"也. 在此亂世筆者認為最簡單而盈利的生意是持有投資物業收租. 今時今日如果有公司想增加投資, 下策是買地起樓, 因為發展需時, 時間就是風險, 既要承擔負債的利息, 期間又沒有收入, 落成之時的市道更是未知之數. 中策是買一幢現成的物業收租, 馬上有租金收入. 上策是以折讓價回購自己公司股票, 尤其是那些有巨大資產折讓的公司, 即回購公司即賺錢, 簡單而有效, 但不見得有很多公司的大股東願意做.

今次介紹另一支冷門資產折讓股#225博富臨置業. 集團每股資產淨值為38.55元, 以現價11.9元計算, 市帳率只有0.309倍. 不要看低這種冷門股, 時光倒流至5年多前, 2009年11月18日集團公佈當年業績, 當時每股資產淨值為19.66元, 如果有投資者以當日收市價5.12元, 即市帳率0.26倍, 買入並持有至今, 期間共收股息1.32元, 總回報率為1.582倍, 基本上,這類冷門股的股價跟隨資產淨值升值的步伐.

集團的主要業務是持有投資物業收租. 集團的投資物業帳面值40.19億元, 佔集團總資產的91.05%. 投資物業包括薄扶林區美景台44個住宅單位, 總樓面面積約99,343平方尺, 淺水灣赫蘭道3號至4號共12間豪華公寓, 總樓面面積約38,257平方尺, 位於傳統豪宅區堅尼地道的顯輝豪庭30個3房單位, 總樓面面積約44,131平方尺. 此外, 還有灣仔樓高24層的利臨大廈, 總辦公室面積約89,800平方尺, 以及葵涌偉倫中心II期13樓及14樓, 總工業樓面面積約51,210平方尺. 至於內地則有北京朝陽區京達花園住宅單位, 總樓面面積約21,377平方尺. 2014年投資物業為集團貢獻租金及管理費收入9,863.1萬元, 表現非常穩定.

值得注意的是, 集團有一項可供出售投資, 是多年前投資一間非上市鐘錶公司的少數股權, 雖然帳面值只有800萬元, 但最近3年分別提供股息收入高達850.7萬元, 1,402.2萬元和2,305.6萬元, 2015年到底會派多少股息, 的確令人期待. 此外, 集團持有現金持續增加, 2010年集團持有現金只有333萬元, 淨負債5,767萬元, 到2014年集團持有現金已經增加至1.52億元, 淨現金6,650.8萬元, 因此, 集團最近4年每年派息也持續增加, 由2011年的每股0.2元增加至2014年的0.27元. 此外, 赫蘭道住宅樓宇翻新工程已經完成並推出市場放租, 有利增加租金收入. 總括來講, 博富臨股價對資產折讓接近7成, 估值便宜, 股息率較低但有望持續增長, 屬低風險的選擇.

16 則留言:

  1. 我們應有一定信念再加上適當的變通: 啱股又啱價 止蝕不止賺

    http://www1.hkej.com//dailynews/article/id/988270/%E5%95%B1%E8%82%A1%E5%8F%88%E5%95%B1%E5%83%B9+%E6%AD%A2%E8%9D%95%E4%B8%8D%E6%AD%A2%E8%B3%BA

    安東尼.波頓認為,沒有人能每次都有正確的投資決定;故此,我們應有一定信念,再加上適當的變通,應可有不俗回報。

    你同意嗎?

    Louis

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    1. 買股之後股價下跌, 唔等於買錯, 相反, 股價上升, 也唔等於買對. 同意沒有人可以每次買股都買對. 也同意要有信念, 買股要有理由, 說服到自己, 點解買買呢支股票, 以呢個股價. Louis兄, 我最近買了一些617, 因為我相信2.6元或以下的617是值得買入.

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    1. Value 兄真識貨, 617百利保控股現價2.59元, 每股NAV11.227元,PB只有0.23倍, 派息持續增加, 歷史股息率4.44%, 相信未來派息會越來越多, 又肯回購, 又肯派息, 資產折讓又大, 是我今年重心買入的股票.

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    2. 我自己傾向於捉心理, 喜歡買大股東曾經死過翻生(以後會謹慎), 願意繼續做生意, 大的有形淨資產值折讓, 主要股東持有超過70%權益(樂於盡可能慷慨派發股息又少出千機會)的股票。

      617滿足了我所有的要求, 28, 160, 373, 383, 385, 610, 638, 1098, 1125也是類似, 應該還有很多類似的股票值得我們識別。

      Louis

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    3. Louis兄, 你所列出的股票當中,
      28:我知佢持有不少低成本土地, 但唔係好識睇佢既價值, 派息唔多.
      160: 我已買佢的母公司216.
      373: 派息唔錯, 又肯回購, 但好難買到好價, 要好有耐性, 咁耐我只買到1手. 我有興趣買多D.
      383: 可能你買的時候股價好低, 現價無乜折讓, 無興趣.
      385: 建築業我唔熟, 我選擇買佢的母公司216.
      610: 我已經買左佢的子公司1098, 但同意610平D.
      638: 玩具股, 現時想轉型發展地產, 但對佢信心不大
      1098: 已經買了, 期待派息.
      1125: 資產折讓大, 持有投資物業質素唔錯, 本來打算買一些, 但最近以超高價奪上海地王, 完全無必要, 公司已經有橫琴項目, 發展好現有的土地已經會好成功, 無必要再去高價買地, 好大喜功非好事.

      總括來講, 617, 160(216), 610(1098), 373 我認為值得投資.

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    4. 天安業務展望:

      等待收取現金和確認利潤:
      2013年5月9日天安售滬商住項目50%, 賺11.8億港元, 天安仍持有項目餘下50%股權。
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0509/LTN20130509723_C.pdf

      2013年3月22日福建高爾夫項目50%, 賺9億港元, 天安仍持有項目餘下50%股權。
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0322/LTN20130322074_C.pdf

      還有更多這樣的有價值的土地儲備, 長期合法屯積居奇:
      黃祖斌:香港房產商跨世紀囤地賺取暴利
      http://sh.focus.cn/news/2011-03-18/1238859.html

      天安全國400萬方未開工
      http://sh.focus.cn/news/2011-03-16/1237332.html

      難怪高盛二零零七年十月按每股9.10港元認購新天安股份:
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2007/1030/LTN20071030704_C.pdf
      於二零零七年十月二十六日,高盛按每股認購股份9.10港元之價格認購合共1.3億股新天安股份訂立認購協議, 並參與5股供1股@6港元。

      二零一四年目標如下:
      (1)集團將繼續透過收購和出售以調整土地儲備質素及出售集團的產品來平衡短期回報的需求及長期資本增值。

      (2)集團將在必要時調整產品和價格,以利於產品在現時困難的環境中出售。

      (3)集團希望適當地增加項目的貸款而不是過度利用股本,從而提升股本回報。

      (4)集團將審視現行管理及成本結構,從而改善效益及盡可能降低費用。

      長遠的企業策略
      (1)集團將保留若干發展物業作投資,相信該等物業投資將提供增長的租金流入及相應的資本增值。

      (2)集團將集中力量發展數碼城項目及城市更新項目,並相信該等產品具有競爭力。集團若在初期資本投放合理的情況下,或會增加數碼城之土地儲備。

      中央政府仍然關注被認為高企的房地產價格,故相應地限制購買房產的數量以及外來投資房地產行業和向由個人出售的物業徵收個人所得稅,並加大所有主要城市的廉價房計劃的範圍。此外,貨幣政策於二零一三年仍然收緊。由於政府的調控仍然存在,市場情緒於短期內略為負面。然而,集團對中國房地產市場之長遠前景仍具信心。

      短期(三年內)比較難以派似樣股息。
      Louis

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    5. 天安主要股東(基金股):
      股東名稱 持股量 總股本 日期
      聯合地產(香港)有限公司 (00056) 883,201,096 58.61% 31/12/2014
      Penta Investment Advisers Limited 389,225,476 25.83% 30/06/2014
      The Goldman Sachs Group, Inc. 110,152,800 7.31% 30/06/2014
      IGM Financial Inc. 90,359,000 6.00% 30/06/2014

      Louis

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    6. 我是這樣理解並且欣賞天安的隱藏價值和發展策略:

      1. A) 在仍保持控制的角色的條件下, 出售兩個核心資產項目的50%股權, 可以套現約31億港元及賺可觀利潤約21億港元, 獲得大額現金用於開發原有重大項目餘下50%權益,例如:
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0509/LTN20130509723_C.pdf
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0322/LTN20130322074_C.pdf

      兩個大項目完成開發後(不管出售或保留用於收租或兩種方式), 我自己有堅實的理由相信天安應該能夠再套現可觀的利潤超過30~40億港元, 否則獨立投資者不會重金約31億港元購買兩個項目的50%權益。當然, 除了項目的潛在吸引力, 獨立投資者也很可能自身缺乏能力, 想依靠天安來管理融資和發展大的地產項目, 特別是如何與政府協商和談判的能力。

      B) 出售部分非核心資產, 可以套現約9.9億港元及賺取利潤約2.1億港元, 獲得現金集中精神開發核心資產項目, 例如:
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0106/LTN201401061431_C.pdf
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/1216/LTN20131216738_C.pdf

      無論如何, 天安這樣做的確一箭雙雕, 除了減輕建築資金壓力,也對股東和投資者充分展示出它的隱藏價值。

      2. 這裡有另外一個隱藏巨大價值的例子:
      2001年天安便購得了原上海普陀區麵粉廠地塊, 面積約11萬平方米:
      http://hkstock.cnfol.com/060915/132,1357,2263286,00.shtml
      拆遷工作應該已經完成, 可能很快開始規劃和興建。 根說預計投資規模或將達到35~45億港元, 興建30萬平方米商用物業保留作投資出租,整個項目的開發週期預計為4〜5年。建成後,預計估值可能達到150〜200億港元(尚未扣除遞延稅項)。
      還有任何其它例子?

      3. 天安將集中力量發展數碼城項目(與政府的聯繫的公司深圳控股604參與許多項目並佔50%權益)及城市更新項目, 並相信該等產品具有競爭力。集團若在初期資本投放合理的情況下, 或會增加數碼城之土地儲備。 我覺得有相當想像空間!

      4. 天安是一隻典型的基金股票, 三個基金持有約40%的權益, 我不知道為什麼可以這樣。自2003年4月1日到現在, 天安有837個權益披露紀錄, 很長並且複雜。
      http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSNoticeSSList.aspx?sa2=ns&sid=23490102&corpn=Tian+An+China+Investments+Co.+Ltd.&sd=01%2f04%2f2003&ed=21%2f01%2f2015&sa1=cl&scsd=01%2f01%2f1900&sced=16%2f02%2f2015&sc=28&src=MAIN&lang=ZH&&pg=1

      基金高盛和Penta於2007年和2008年重錘以相對高價入股天安, 最高紀錄19/01/2012 Penta投資顧問有限公司持有4448,702,476股29.78%天安。

      加拿大大亨德馬雷家族信託後來以低價累積天安, 2010年5月首次披露持有5%的天安,2013年1月到達6%,2013年10月高達6.45%。

      請注意Penta應該有抵押大量的天安股票給新鴻基86, 可能為獲得現金回美國投資, 聯合地產實際上只持有略高於50%的天安。

      基金經理並不愚蠢, 他們了解天安肯定比我多很多, 我覺得他們應該有充分的理由看好天安。

      短期三到四年, 天安應該不會派發有意義的股息。 需要耐心長期持有, 只有這樣才能賺到大錢! 請注意, 我不是在推薦它。

      Louis

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    7. Louis兄, 你是一個好認真的投資者, 即使不是你所有的選股我都認同, 但你絕對是一個我最敬重和欣賞的前輩.

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    8. Louis兄, 28的PB0.5倍, 折讓不夠大, 股息率1.374%, 比較低.

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    9. Louis兄, 衡量PB和股息率, 聯合系應該是373較好, 你同意嗎?

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    10. 同意,現在還不是合適的時間觸碰28“浪費資金成本”。
      不過一旦它建立了核心項目興建速度,其爆發力是相當可觀的。
      我在等待機會4蚊以下加碼。

      順便說說,638今天急升,似乎突然間受到投資者的賞識。

      我不相信它會賣殼:

      截至二零一四年九月三十日止六個月之中期報告
      http://www.kinyat.com.hk/pdf/companynews_pdf2014/C_0638_IR_20141217.pdf

      1. 於 二 零 一 五 財 政 年 度 上 半 年,就 資 源 開 發 業 務 分 類 的資 產 減 值 產 生 之 開 支 為54,537,000港 元(二 零 一 四 財 政 年 度 上 半 年:11,869,000港元)。 以後再減值也不會很大, 已經失去1〜2億元當作教訓,可能會停止運行。

      2. 忽略資源開發業務的減值, 它的製造業務已經復甦, 表現還相當不錯(半年每股盈利大約17仙), 下半年會更好。玩具不是它的主要盈利產品, 參考第18頁。

      3. 我也喜歡它搞內房業務, 貴州聯排別墅稀有供應, 肯定有很大的需求和利潤空間。發展房地產業務,有助集團實現長遠計劃,日後於合適時間,將若干由集團擁有在中國的工業地塊重新發展為物業發展項目。1120是一個很好的例子,最近出售工業地塊賺大錢(9億元), 如果自行發展, 將賺取更多。

      4. 上市到現在, 僅一年(2014)見紅。

      5. 主要股東
      股東名稱 持股量 總股本 日期
      鄭楚傑及家族成員 289,726,000 69.19% 30/09/2014
      建滔化工集團有限公司 (00148) 29,384,000 7.02% 30/09/2014
      公眾持有1億26萬股

      我自己感覺老闆是誠實可信的, 值得重視和長期投資。

      Louis

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    11. 同意衡量PB和股息率, 聯合系應該是373較28好。 事實上,我投入在373的錢遠遠超過28。

      但我難以理解為什麼Penta不大量減持28, 而是賣出巨量373讓公司回購, 例如:
      2009-12-03 36,588,363股 $676,884,716 每股$18.500
      2011-11-14 3,000,000 55,500,000 18.500
      2012-01-20 1,500,000 27,750,000 18.500
      2012-04-10 11,219,942 196,348,985 17.500
      2013-09-05 7,350,000 187,425,000 25.500

      也許是因為:
      1. 子或孫子公司在牛市熱炒的幅度通常遠遠高於母或祖母公司
      2. 母或祖母公司通常在一個更大的資產淨值折扣下進行交易

      此外, 進一步資料:
      在2007~2008年,權威人士告訴28的資產淨值按市價計每股大約24港元,那個時候的報紙也有相同的報導, 目前內地的土地儲備價格不低於當年。

      兩年前,權威人士告訴373的資產淨值按市價計每股大約120港元。

      greatsoup兄也認同我對638的意見。

      Louis

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  3. 修訂:
    但我難以理解為什麼以Penta為首的投資者不大量減持28, 而是賣出巨量373讓公司持續回購和李氏家族繼續增加持有, 例如:

    補充:
    也許是因為:
    ......
    3. 373在2006年出售所持有亞洲聯合財務之50.91%權益給86, 套現大量現金43.28億港元:
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2006/0620/LTN20060620056_C.pdf
    http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20060621/6047230

    對373而言, 大量回購是最合理的, 和對股東投資者及港交所監管部門是最容易解釋的; 此外, 最重要的是幫助李氏家族獲得對373的絕對控制權超過50%權益。

    至於在獲得50%權益以後, 公司持續回購和李氏家族繼續增加持有至超過70%權益, 這就更加充分證明373是非常超值的。

    Louis

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    1. Louis兄, 我絕對相信28和373的真實資產淨值是遠高過帳面的數字, 我一定無權威人士咁有能力去計算28和373的真正資產淨值. 1098的股東會應該在5月舉行, 非常期望到時會見到你, 再當面向你請教.

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