星期二, 1月 06, 2015

萬事昌資產豐厚兼具三大潛能催化劑

2010年中國GDP增長10.3%, 但內地滬綜指全年下跌14.31%. 2011年中國GDP增長9.2%, 滬綜指全年下跌21.7%. 2012年中國GDP增長7.8%, 滬綜指全年雖然升3.17%, 但升幅位列全球主要市場倒數第一. 2013年中國GDP增長7.7%, 滬綜指全年下跌6.75%. 2014年中國GDP增長計數字雖然未公佈, 但第3季GDP增長只有7.3%, 預計全年增速將創5年來的新低, 但滬綜指卻大升52.87%, 表現位列全球主要市場第一. 由此可見, 經濟和股市表現無必然同步的關係. 2014年恆生指數在背負眾望的情況下全年只微升1.28%, 盈富基金計入股息的回報率只有5.5%. 2014年筆者單支股票回報率超過60%的都是來自資產折讓股組合, 包括中巴和中國光大, 未來投資重心仍然會是資產折讓股, 因為筆者仍然相信選擇"價值"和投資"價值"是可持續的獲利模式.

今次分析898萬事昌國際, 集團有3大主要業務. 第一個業務, 也是最主要的業務是物業投資: 根據2013年財務報告, 集團在香港的物業組合共有24個項目, 當中, 擁有100%權益的有13個. 主要包括位於九龍上海街的萬事昌中心, 集團應佔總建築面積有46,351平方呎, 位於九龍寶勒巷的萬事昌廣場, 集團應佔總建築面積有61,269平方呎, 位於香港仔興和街的大生工業大廈, 集團應佔總建築面積有81,720平方呎. 集團位於黃竹坑道的舊總部大樓萬事昌集團大廈, 已完成拆卸工作及正進行地基工程, 將建造一幢30層高的新大樓, 預計於2017至2018年落成, 勢將為集團提供穩定的租金收入, 而且地鐵南港島綫通車將會提升物業的價值, 相信可以成為提振股價的催化劑.

此外, 集團在中國的物業組合共有17個項目, 當中, 擁有100%權益的有13個. 主要包括在上海182幢酒店式服務別墅及132個酒店式服務住宅單位, 租客以外國領事及外商駐上海人員為主, 市場定位以高端客戶為目標是個賣點, 平均入住率約90%. 於珠海則持有兩幅土地, 分別是地盤面積36,808平方米的前山商業區土地, 以及94,111平方米的斗門商業土地, 兩幅地皮的發展皆有阻滯, 但一旦出現轉機, 升值空間巨大, 將成第二個提振股價的催化劑. 集團的收租物業組合總值65.55億元(港元, 下同), 上半年提供租金及管理費1.09億元, 年化毛收益率約為3.32%.

第二個業務是證券買賣: 集團持有高流動性股權投資約6.31億元, 主要為在香港上市的股票, 以及可供出售投資約1.95億元, 主要為上市債務投資. 上半年提供股息和債息收入共1,744.8萬元. 公平值收益708.2萬元, 年化投資收益率為5.94%.

第三個業務是投資控股: 集團持有上市公司430東方網庫64.06%股權, 東方網庫淨銀行借貸只有2996.1萬元, 主要資產是持有高流動性的股權和債權投資, 以及投資物業, 業務其實同母公司重疊, 將其出售賣盤可能是較佳的出路, 是第三個提振股價的催化劑. 萬事昌資產淨值每股1.072元以及派息每股1.2仙, 以現價0.325元計算, 市帳率只有0.3倍, 歷史股息率3.7%, 過去3年每股派息持續上升, 今年中期股息繼續增長10%, 而且估值便宜.

25 則留言:

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    1. Smart Investor 兄, 你個blog好多代號, 可以知道你D仔仔的真正號碼嗎?

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  2. 謝謝無私的分享!

    香港的確有不少這類非常不合理折扣的股票, 我自己有過這樣的經歷:

    1. 2011年9月那個時候已經公佈達力集團(29.HK)每股資產淨值$6.9和每股全年股息4仙, 我在2011年11月還是可以$1.08至$1.14買了46,000股。

    2. 我在2012年12月還是可以$0.84至$0.9買了216(每股資產淨值$5.1和每股全年股息5仙), 今天我還是可以$1.23買了216(每股資產淨值$6.7和每股全年股息5仙), 而且其子公司將在未來兩年內完成兩個巨大的投資物業項目, 我估計屆時可以顯著提高216每股資產淨值到達$9至10。

    3. 1125非常類似於216的非常不合理折扣, 而且除了大股東50%權益外, 新加坡政府也持有20%權益(2006年入股兩成, 每股成本$0.4, 再加2012年1股供1股@$ 0.125), 最近我還是可以$0.152買了它(每股資產淨值$0.79和每股全年股息0.31仙)。

    請注意: 我只是分享信息,而不是推薦買股票。

    Louis

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    1. Louis兄, 我好有興趣跟你交朋友.

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    2. Louis,
      For 1, I do not think this is cheap enough in terms of dividend yield.
      For 2, may be ok, but there may be better choice out there in the same time period
      For 3, I will stay away from this group with their infamous corporate governance

      Understand that Louis may value PB discount more than dividend, for these heavy PB discounted stock, I am more focused on dividend growth and total return instead.

      Right now, based on my methodology, I am more interested in 0053, 0105/0266, 373 with higher dividend yield, more consistent dividend track record, better dividend growth.

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    3. 市場先生,

      我期待著在不久將來1098和216的股東大會上與大家見面, 屆時我可以介紹其他幾個年老的投資者與大家飲茶交朋友, 他們很欣賞你在報紙上的文章。 想知道如何聯絡你,我不使用whatapp組和臉書。

      有空的時候,會與redponza進一步討論29, 216(160 & 385)和1125。

      Louis

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    4. louis 兄,期待在1098或216的股東大會和你見面,到時有好多野想請教你。

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    5. 不敢當,大家交流信息和見解。

      Louis

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    6. redponza Ching,

      三元價格的達力集團唔系好平, 股息收益率也沒有吸引力。 加上達力集團大股東是一個非常富有的人, 並私人持有不少很有價值的大陸物業,但他沒有興趣養大達力集團也不志在4至5億元公司殼價。

      除了在北京和上海的投資物業, 集團持有合營企業權益49%之深圳圳華, 圳華擁有位處於深圳南山區東角頭的一幅土地使用權(「土地」), 可建聯排别墅, 因此估值是相當高的, 可能與政府在一到兩年內定下交換場地。

      近期大股東和董事也有買入和賣出少量的公司股票。

      最近一年, 公司股票超過三元價格有高成交量, 應該是春江鴨的行動, 等待時間證明其眼光。

      待續216 & 1125.

      Louis

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    7. 期待Louis分享216,1125和聯合系.

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    8. 基於以下的事實, 漢國(160), 建業(216)和建聯(385)到現在仍然被一些投資者視為老千股:

      1. 漢國在2003年遭遇經營危機, 10股合併為1股, 每2股合併後股份供3股@每股1港元, 建業包銷供股, 其於漢國之持股量由47.39%增加至於緊隨供股完成後之 69.39%。http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2003/0730/00160/f104_c.pdf

      2. 漢國在2014年基於發展的需要, 2股供1股@每股2.7港元, 建業通過包銷供股, 其於漢國之持股量由55.79%增加至於緊隨供股完成後之 64.94%。http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0120/LTN20140120478_C.pdf(第7頁)

      3. 漢國緊隨第一次供股所得款項淨額約為1.95億元後, 2003年9月30日之股東權益總額9.92億元(每股資產淨值2.97元); 緊隨第二次供股所得款項淨額約為6.41億元後, 2014年3月31日之股東權益總額59.22億元(每股資產淨值8.22元)。

      漢國自2004年到現在總共分發每股125仙股息, 過去八年來都是每年分發每股12.5仙股息, 2003年第一次供股已經收到回成本有突。業務發展需要大額資金, 估計要三到四年後, 才有機會增加每年股息。

      漢國目前的股價2.5〜2.6元, 即使沒有能力參與第二次供股, 對參與第一次供股投資者的所投入資金的回報也不錯(平均每年約28%)。

      4. 建聯在2006年遭遇經營危機, 25股合併為1股, 每2股合併後股份供3股@每股0.25港元, 建業在公開發售事項中投資港幣1700萬元,以維持於建聯之29.1%股權。 建業主席王世榮通過私人包銷供股, 其於建聯之持股量由29.1%增加至於緊隨供股完成後之 55.02%。http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2006/1026/LTN20061026067_C.pdf(第2頁)


      5. 建聯在2008年基於發展的需要, 2股供1股@0.25港元, 建業參加供股以維持於建聯之29.1%股權, 建業主席王世榮通過私人包銷供股, 其於建聯之持股量由55.01%增加至於緊隨供股完成後之 72.18%。http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2008/1008/LTN20081008270_C.pdf(第2頁)

      6. 建聯緊隨第一次供股所得款項淨額約為0.57億元後, 股東權益總額2.08億元(每股資產淨值0.5244元); 緊隨第二次供股所得款項淨額約為0.476億元後, 股東權益總額3.47億元(每股資產淨值0.5833元)http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2006/1010/LTN20061010109_C.pdf(第108頁) http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2008/0912/LTN20080912726_C.pdf (第97頁)。2014年年6月30日股東權益總額7.9億元(每股資產淨值1.33元)。

      建聯自2006年到現在總共分發每股20.5仙股息, 過去五年來都是每年分發每股3仙股息(除了舊年3.5仙股息); 三年後, 兩次供股應該可以收回成本有突。業務發展需要大額資金, 估計要三到四年後, 才有機會顯著提高每年股息。

      建聯目前的股價0.7〜0.75元, 即使沒有能力參與第二次供股, 作為參與第一次供股投資者的供股回報也不錯(平均每年約33%)。

      7. 據我所知, 建業的股本超過十五年沒有變化, 自2002年到現在總共分發每股50仙股息, 過去五年來都是每年分發每股5仙股息。

      討論:
      1. 對那些合股之前的投資者, 遭受巨大損失, 這些股票都真的是老千股!
      2. 不過合股供股亦是為了讓公司成長起來的一個過程。尤其是它們沒有故意低價發行新股稀釋中小投資者的資產, 仍然每年定期派發合理股息, 並管理好生意增加每股資產淨值。
      3. 母公司和大股東確實利用供股的機會, 低價大量增加控股權益, 這是在港股市場上一個流行現象。
      4. 我是只引用了港交所網站的事實為我們提供審議的背景,並不意味著否認它們是老千股。 更不用提推薦它們, 或者甚至硬銷它們!

      真的是太冗長, 浪費你們的時間。

      有空的時候,會進一步討論160與385的資產和業務。

      Louis

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    9. 多謝Louis的詳細資料. 我唔認為供股的股票就是老千股, 最重要是供股的理由, 和供完股的資金用途. 到目為止, 我認為216是值得投資的. 估值也是非常便宜的. 如果有時間, 希望你進一步討論160與385後, 會分享373系.

      刪除
    10. 首先讓我擦市場先生和漢國的鞋, 完全同意" 唔認為供股的股票就是老千股, 最重要是供股的理由, 和供完股的資金用途"。 我在此列舉三個例子, 漢國第一次供股集資1.95億元實際上也是大部分用於:

      請參閱:
      (http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2003/0730/00160/f104_c.pdf 第9頁 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2008/0729/LTN20080729514_C.pdf第6 & 12頁 http://www.guosen.com.cn/webd/public/infoDetail.jsp?infoid=3313978)

      1. 漢國尖沙咀中心(九龍尖沙咀天文臺圍 5-9號)該幢商用物業總樓面面積59,608平方呎,乃於二零零二年十二月以現金代價港幣0.55億元購入(項目保留至今, 2015年0.55億元甚至連三分之一建設成本也是不夠的)。

      2. 鹽業商業大廈(香港德輔道中 236-242號)該幢商用物業總樓面面積46,410平方呎,乃於二零零二年十二月以現金代價港幣0.68億元元購入。收租數年後, 2008年3月以3.35億元沽出。

      3. 於二零零三年五月以現金0.63億元購入北角和富中心369個停車位之 60%權益, 後來厚利出售獲得資金物色內地新物業項目。

      返回正題, 漢國的主要業務為物業發展、物業投資及與物業相關之業務。

      有關主要資產即投資物業和發展中物業的詳細信息, 請參閱:http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0728/LTN20140728547_C.pdf 2014年3月結年報第126〜130頁。

      年報第86&87頁:
      按公平值列賬之已完成投資物業46億元(其中香港的三個項目估值25.36億元);
      按公平值列賬之在建中投資物業12.76億元(應該是位於重慶北部新區的金山商業中心);
      按成本值列賬之在建中投資物業14.32億元(應該是位於深圳福田區深南中路與福明路交界的漢國城市商業中心)。

      相對於已落成估值46億元投資物業, 2014年3月年結租金收入2.02億元, 約4.4%毛利回報也算合理(請注意到大陸租金回報較低, 年報第78頁)。

      請注意到公司擁有高透明度, 披露其與租客訂立之不可撤回經營租賃而將應收取之最低租金總額和年期(年報第111頁)。

      大陸兩個大項目落成後, 所有投資物業的估值應有機會高達100億元以上(已扣除遞延稅項), 每年租金收入可以達到4~5億元。

      順便說說,兩年前有位權威人士告訴我, 根據當時附近的福田區商業中心平均價格每平方米6萬元人民幣計算(地面商舖每平方米20萬元), 項目落成後應值70~80億元人民幣。

      至2014年9月中期報告: http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/1217/LTN20141217353_C.pdf

      漢國除了擁有估值76億元投資物業(其中包括估值27億元重慶和深圳收租商業項目在建築中), 今後的主要發展:

      1. 廣州寶翠園三期(位於天河區綠帶內植物園附近)和佛山南海雅瑤綠洲的發展已經是自我維持, 無需注入新的資本, 還可以提供正現金流(2014年中期報告證實兩個項目已預售9億元的物業)。

      2. 先前越秀區北京南路項目用考古的藉口, 天河區東莞莊路項目用與政府談判解決高速公路通過地盤和近珠江河邊的高度限制的藉口, 長期合法屯積居奇! 兩個項目位於很好的地點, 比當初收購已大額增值, 非常有潛力賺到大錢。現在就快上馬興建, 利潤率非常高, 需要支付高稅額, 但除笨有精還是賺更多, 屯積居奇只是減慢公司成長速度。

      3. 深圳南山區僑香路北側僑城坊(漢國擁有20%權益)依靠貸款完成建築, 一邊建一邊賣。

      4. 新添加葵涌商貿地項目充分展示出老闆和董事積極做生意, 當然會有資金壓力。

      位置和發展詳情見http://ps.hket.com/content/520340

      漢國地產策劃董事李振彪預計總投資額約15億至16億元, 集團會保留部分樓面作自用及出租。另由於市場有部分物流公司都有自用需要,故漢國不排除引入其他公司合作發展。

      葵涌商貿地位置既不太好也不太差, 它緊靠青山道和健全街, 兩側大單邊, 而且背部土坡現時沒有高層建築, 三面景觀相當開揚, 我測試過從地盤步行到大窩口地鐵站需要13分鐘( 有行人天橋跨越青山道和電梯由天橋落到地鐵站大堂, 我沒有用電梯做測試。)。

      5. 李振彪表示,該公司過去十多年主力在內地發展,現已進入收成期,部分資金會回流本港,中港兩地會同時發展,故未來會繼續在港投地。

      漢國股本變化:
      - 99年7月,以每股$0.75,配售1.85億股。
      - 2000年2月,以每股$0.75,配售1.2億股。
       - 2003年2月,10合1,合併後以每股$1.0,2供3,發行2億股。
       - 2004年2月,以每股$1.65,配售6670萬股。
       - 2006年11月,以每股$4.05,配售8005萬股。
       - 2013年12月,宣布以每股$2.7,2供1,發行2.4億股。

      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2010/0729/LTN20100729455_C.pdf
      第8頁

      真的是財政高手, 利用金融危機大折扣價贖回近70%的於二零一一年六月到期之3.5厘可換股債券, 以避免稀釋每股資產淨值:

      誠如中期報告所披露,於二零零九年九月下旬,本集團按面值購回本公司全資附屬公司於二零零六年六月發行本金總額港幣280,000,000元之債券當中之總面值港幣192,000,000元。購回之債券其後已於二零零九年十月完成支付時註銷。購回該等債券使本集團可於本回顧財政年度確認收益約港幣19,000,000元,並節省截至到期前之債券利息開支(每年3.5厘)及贖回溢價(約為面值24.5%),合共港幣58,000,000元。

      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/1219/LTN20111219112_C.pdf
      第28頁

      再用正常價贖回於二零一一年六月到期之3.5厘可換股債, 以避免稀釋每股資產淨值:

      於期內,當二零一一年六月到期之3.5厘可換股債券於二零一一年六月二十七日到期時, 本集團已全數贖回當中之未贖回本金額港幣88,000,000元連同贖回溢價。贖回總額合共港幣109,602,000元。

      我私人很喜歡漢國, 因此冒險重錘買入更大淨資產值折讓的建業實業等待收成。

      我只是引用了港交所網站的事實為我們提供審議的內容,並不意味著我推薦它們, 或者甚至硬銷它們!

      真的是太冗長, 浪費你們的寶貴時間。

      有空的時候,會進一步討論385的資產和業務。

      Louis

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    11. 更正:
      2. 先前越秀區北京南路項目用考古的需求和與政府談判解決近珠江河邊的高度限制作為藉口, 天河區東莞莊路項目用與政府談判解決八線高速公路通過地盤的需求作為藉口, 合法地長期屯積居奇! 兩個項目位於很好的地點, 比當初收購價已大額增值, 非常有潛力賺到大錢。現在就快上馬興建, 利潤率非常高, 需要支付高稅額, 但除笨有精還是賺更多, 屯積居奇只是減慢公司成長速度。

      補充:
      6. 現在的問題是三到四年後如何補充到又好又便宜的地盤, 這是所有房地產開發商需要共同面對的難題。現在大陸強調講法治, 這有利於港商參與公平競爭。即使是低利率將存在一個比較長的時期,希望漢國會謹慎地經營其業務。

      Louis

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    12. 多謝Louis兄咁詳細的資料. 我認同216好抵買.

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  3. 謝謝市場先生兄的分享!

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    1. 這個我不清楚, 可以講多D嗎?

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  5. Dear Mr. Market,

    Based on your analysis, Multifield is an undervalue stock. May I know in your opinion, what should be the share price should this stock be fully valued?

    - Alex -
    From Malaysia

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    1. I don't have target price for 898 as of now.

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  6. Do you consider to re-structure the portfolio of oil industry as the commodity price keep failing recent month? even though the related stock price remaining this price range?
    thank you for share

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    1. 我目前主要有兩個組合,價值組合的公司主要持有投資物業,和油氣股組合,主要持有135,883,2883和3899。

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