我相信投資股票的利潤應該來自相關公司的經營成果, 包括股東淨資產的增值和股東分紅(股息). 因此,
我更願意長期持有股票, 享受股票的價值慢慢因著經營的成效而增長.
我選股的3個重要因素: 資產, 現金和股息. 我相信有資產就有希望.
我會買入並持有資產有大折讓的股票, 在等待價值回歸之前, 安心收取股息.
我喜歡的資產是現金和收租物業. 充裕的現金可以抵禦經營環境的風浪.
收租業務是相對簡單而投資者容易明白的業務. 將租金派息給股東之後, 物業仍然在手, 仍然可以繼續收租, 甚至享受資本增值,
這是股息可持續的盈利模式.
我的投資格言是, 市升我有股票, 市跌我有現金.
我的雪球網頁: http://xueqiu.com/mrmarket
我在分子金融的網頁: http://www.moleculez.co/#!mrmarket/c195n
星期日, 9月 27, 2015
星期二, 9月 22, 2015
息口長期壓低非好事 (副題: 簡評898萬事昌中期業績)
筆者認為美國早加息好過遲加, 但基於外部因素的考慮, 上星期聯儲局決定維持利率不變.
但不加息對市場不一定是好事, 上星期五收市美國道指和標普500指數分別下跌1.74%和1.62%. 自2008年12月聯邦基金基準利率維持於接近零水平以來,
已經接近7年時間, 利率水平之低以及維持時間之久是歷無前例. 利率水平人為地被壓低, 其實是對資金擁有者的剝削, 對放貸人來講, 利率是借出資金所獲得的報酬率.
利率過份不合理地被壓低不一定是好事, 近年銀行持續削減開支的其中一個原因是淨息差普遍收窄導致利息收入增長乏力. 依賴定息收入的退休人士也身受低利率之害,
只好減少消費支出. 低利率本應刺激企業借貸, 但企業將借回來的平錢用來回購自己的股份,
收縮股本而非擴張業務.超低利率令資金得不到應有回報並造成惡性循環.
今次簡評萬事昌(898)中期業績. 集團有以下資產和業務:
1. 帳面值65.92億元的投資物業, 主要包括位於九龍上海街的萬事昌中心,
總建築面積有46,351平方呎; 位於九龍寶勒巷的萬事昌廣場, 總建築面積有61,269平方呎, 位於香港仔興和街的大生工業大廈,
總建築面積有81,720平方呎; 以及在上海擁有182幢酒店式服務別墅及132個酒店式服務住宅單位.
期內租金收入以及管理費收入分別有9,704.9萬元(下跌1.8%)和1,211.9萬元(增加20.7%).
內地經濟放緩以及外資撤離中國對集團上海出租業務帶來壓力. 集團位於黃竹坑道的舊總部大樓已完成地基工程, 一幢30層高的新大樓預期於2017至2018年落成,
租金收入短期缺乏增長空間.
2. 證券投資: 集團持有帳面值9.02億元的高流動性股權投資,
以及2.24億元的可供出售已上市債券投資. 受惠上半年美國經濟好轉以及內地刺激經濟政策, 股票市場錄得不俗升幅, 股權投資公平值收益大增29倍至1.086億元,
以及股息收入385.2萬元. 債券投資帶來利息收入605萬元, 但同時錄得公平值淨虧損601.9萬元. 然而, 下半股票市場急轉直下,
預期對集團的證券投資業務有不利影響.
3. 集團持有現金及銀行存款2.92億元, 計息銀行及其他借貸有12.29億元, 淨借貸9.37億元,
上半年融資成本1,285.8萬元.
集團每股資產淨值1.172元, 以現價0.325元計算, 市帳率只有0.277倍,
歷史股息率有3.85%, 過去3年股息持續增加. 建議管理層減少證券投資, 以償還銀行部分借貸. 股價近期弱勢相信是反映投資市場動盪對證券投資業務的憂慮.
現價估值便宜, 但需要耐心等待2,3年才有更好收成.
星期二, 9月 15, 2015
美國早加好過遲加;中國不是降準; (副題: 簡評惠記集團)
市場熱切觀望美國聯邦儲備局議息結果, 會否啟動近十年來首次加息就像懸掛在市場頭上的一把刀. 其實,
早日加息反而可以消除不明朗因素, 市場自然會自動調節和適應.
此外, 上星期人行宣佈改革存款準備金考核制度, 由現行的時點法(Point in time)改為平均法(Average)考核. 現時內地金融機構存款準備金需每日達到法定要求, 新規定是存款準備金日終餘額可以低於法定水平不超過1%, 但期內日終餘額算術平均值不得低於法定存款準備金率.
筆者並不認同有言論將今次人行行動解讀為變相降準. 新規定就好比現時香港一些銀行規定存戶要維持期內平均結餘不低於1萬元, 否則會被罰款. 如果某一天結餘不夠, 客戶只需第2天存多一點錢, 提升平均結餘到1萬元. 結果是, 平均計算, 客戶始終要存放一萬元在銀行. 因此, 人行今次改變只是增加內地銀行達標的靈活性, 但沒有減少對準備金的要求.
筆者繼續以收息股為投資重心, 今次簡評惠記集團(610). 集團主要持有以下資產和業務:
1. 持有現金及銀行存款7.216億元, 銀行貸款及債券3.974億元, 表示淨現金3.242億元, 經調整非控股權益後每股淨現金0.4元, 是現股價2.34元的17%.
2. 持有上市公司路勁基建(1098)39.94%權益, 帳面值53.2億元. 值得注意的是, 路勁權益是以其資產淨值入帳, 但由於路勁股價長期低於其資產淨值, 如果按市價入帳, 路勁權益的公平值大約是20.4億元. 集團已對路勁權益進行減值測試, 將其未來現金流量以10%貼現至現值, 由於預期路勁權益的可收回金額超過其賬面值, 因此無須為路勁權益作減值. 路勁每年為集團貢獻盈利以及股息收入約為4億元以及1.74億元. 如果將來自路勁的股息全部分派給惠記股東, 每股可得0.219元, 相當於9.36%股息率. 進一步, 如果將路勁權益全部分派給惠記股東, 每股可得0.377股路勁, 市值2.57元, 超過惠記現股價.
3. 持有上市公司利基控股(240)51.17%權益. 利基從事土木工程建造以及環保基建工程業務, 受惠過去兩年取得的主要項目踏入收成期, 上半年營業額及利潤按年大增71%及51%. 利基今年獲得7項新合約, 價值合計超過50億元, 手上未完成合約總價值高達110億元. 上半年為集團貢獻盈利2千萬元, 按年增長52.3%.
4. 建築材料及石礦業務:上半年建築材料收入按年增長8.54%, 淨利潤則大增33.3%至2,400萬元. 集團並於今年三月投得藍地石礦場, 為期七年. 石礦業務則轉虧為盈, 賺2百萬元.
5. 物業基金: 持有Grand China Fund34.6%權益, 主要投資九個位於美國休斯頓之出租住宅物業, 上半年平均出租率維持於約95%, 為集團貢獻股息收入約220萬元. 此外, 持有Elite Fund30%權益, 在洛杉磯興建一座7層高綜合大樓, 預期於2016年下半年完工. 集團還持有GCOI Fund10%權益, 該基金已成功投資美國三個物業發展項目及一個物業重建項目.
惠記每股淨資產7.1元, 現價市帳率只有0.33倍, 歷史股息率高達7.05%. 集團勝敗得失繫於路勁, 持有2.66股惠記便擁有1股路勁, 但1股路勁需要6.8元, 而2.66股惠記只需6.23元. 因此, 理論上投資惠記較路勁化算. 事實上, 惠記資產折讓大, 派息持續增加, 是不錯的收息股.
此外, 上星期人行宣佈改革存款準備金考核制度, 由現行的時點法(Point in time)改為平均法(Average)考核. 現時內地金融機構存款準備金需每日達到法定要求, 新規定是存款準備金日終餘額可以低於法定水平不超過1%, 但期內日終餘額算術平均值不得低於法定存款準備金率.
筆者並不認同有言論將今次人行行動解讀為變相降準. 新規定就好比現時香港一些銀行規定存戶要維持期內平均結餘不低於1萬元, 否則會被罰款. 如果某一天結餘不夠, 客戶只需第2天存多一點錢, 提升平均結餘到1萬元. 結果是, 平均計算, 客戶始終要存放一萬元在銀行. 因此, 人行今次改變只是增加內地銀行達標的靈活性, 但沒有減少對準備金的要求.
筆者繼續以收息股為投資重心, 今次簡評惠記集團(610). 集團主要持有以下資產和業務:
1. 持有現金及銀行存款7.216億元, 銀行貸款及債券3.974億元, 表示淨現金3.242億元, 經調整非控股權益後每股淨現金0.4元, 是現股價2.34元的17%.
2. 持有上市公司路勁基建(1098)39.94%權益, 帳面值53.2億元. 值得注意的是, 路勁權益是以其資產淨值入帳, 但由於路勁股價長期低於其資產淨值, 如果按市價入帳, 路勁權益的公平值大約是20.4億元. 集團已對路勁權益進行減值測試, 將其未來現金流量以10%貼現至現值, 由於預期路勁權益的可收回金額超過其賬面值, 因此無須為路勁權益作減值. 路勁每年為集團貢獻盈利以及股息收入約為4億元以及1.74億元. 如果將來自路勁的股息全部分派給惠記股東, 每股可得0.219元, 相當於9.36%股息率. 進一步, 如果將路勁權益全部分派給惠記股東, 每股可得0.377股路勁, 市值2.57元, 超過惠記現股價.
3. 持有上市公司利基控股(240)51.17%權益. 利基從事土木工程建造以及環保基建工程業務, 受惠過去兩年取得的主要項目踏入收成期, 上半年營業額及利潤按年大增71%及51%. 利基今年獲得7項新合約, 價值合計超過50億元, 手上未完成合約總價值高達110億元. 上半年為集團貢獻盈利2千萬元, 按年增長52.3%.
4. 建築材料及石礦業務:上半年建築材料收入按年增長8.54%, 淨利潤則大增33.3%至2,400萬元. 集團並於今年三月投得藍地石礦場, 為期七年. 石礦業務則轉虧為盈, 賺2百萬元.
5. 物業基金: 持有Grand China Fund34.6%權益, 主要投資九個位於美國休斯頓之出租住宅物業, 上半年平均出租率維持於約95%, 為集團貢獻股息收入約220萬元. 此外, 持有Elite Fund30%權益, 在洛杉磯興建一座7層高綜合大樓, 預期於2016年下半年完工. 集團還持有GCOI Fund10%權益, 該基金已成功投資美國三個物業發展項目及一個物業重建項目.
惠記每股淨資產7.1元, 現價市帳率只有0.33倍, 歷史股息率高達7.05%. 集團勝敗得失繫於路勁, 持有2.66股惠記便擁有1股路勁, 但1股路勁需要6.8元, 而2.66股惠記只需6.23元. 因此, 理論上投資惠記較路勁化算. 事實上, 惠記資產折讓大, 派息持續增加, 是不錯的收息股.
星期二, 9月 08, 2015
穩守突擊更注重股息 (副題: 簡評廖創興企業中期業績)
上星期美國公佈好壞參半的就業數據, 八月份新增非農業職位減少至17.3萬個, 減低九月份加息的機會,
但失業率跌0.2個百分點至5.1%, 以及平均時薪按月增0.3%, 則增加九月份加息的機會. 無論如何, 筆者相信美國今年必然會加息. 本港方面,
零售業步入寒冬, 旺區舖位紛紛大幅減租留客, 營商環境持續惡化, 裁員潮恐怕會隨之而來. 股市是經濟的寒暑表, 以上星期收市計,
恆生指數今年已經下跌了2,764點, 同4月底最高位比較更大跌了7,748點. 巴菲特投資旗艦巴郡今年股價也下跌了13.05%, 因此,
如果你今年股票投資回報不負多過13%, 表示你今年的表現不比股神差. 股市的名句, 牛市賺多多都不是自己的, 熊市能剩下多少才是自己的,
再一次應驗.
筆者踏入下半年的投資策略是穩守突擊,其中一個方向是更注重股息. 今次簡評廖創興企業(194)中期業績. 股東淨利潤維持在2.051億元或每股0.54元. 集團已經成為收租股, 投資物業帳面值78.214億元, 佔總資產51.2%, 半年租金收入高達1.91億元, 佔總營業收入54%, 年化毛租金收益率為4.88%. 主要投資物業包括中環德輔道中的創興銀行中心, 樓高26層的甲級寫字樓, 半年租金收入3,390萬元; 旺角彌敦道創興廣場, 樓高28層的銀座式零售商業大廈, 半年租金收入5,760萬元; 德輔道西創業商場, 半年租金收入1,080萬元; 上海黃浦區的上海創興金融中心, 樓高36層的甲級商業大廈, 半年租金收入8,330萬元.
集團財務良好, 持有現金及銀行存款增加13.42%至34.85億元, 佔總資產22.8%, 銀行借貸為32.43億元, 表示淨現金為2.424億元, 按年大增75%. 此外, 集團持有帳面值11.11億元的證券投資, 佔總資產7.27%. 當中包括持有1,739.8萬股創興銀行股份, 帳面值大約3.924億元, 其他還包括帳面值3.34億元的非上市股本證券, 結構性存款2.31億元等等, 財務投資貢獻除稅前溢利7,465.9萬元.
集團每股資產淨值微增至29.47元, 中期股息增加6.7%至每股16仙, 預期全年股息可達每股42仙, 以現價8.85元計算, 市帳率只有0.3倍, 股息率4.75%, 預期未來派息可持續增長, 是估值便宜的穩健收息股.
筆者踏入下半年的投資策略是穩守突擊,其中一個方向是更注重股息. 今次簡評廖創興企業(194)中期業績. 股東淨利潤維持在2.051億元或每股0.54元. 集團已經成為收租股, 投資物業帳面值78.214億元, 佔總資產51.2%, 半年租金收入高達1.91億元, 佔總營業收入54%, 年化毛租金收益率為4.88%. 主要投資物業包括中環德輔道中的創興銀行中心, 樓高26層的甲級寫字樓, 半年租金收入3,390萬元; 旺角彌敦道創興廣場, 樓高28層的銀座式零售商業大廈, 半年租金收入5,760萬元; 德輔道西創業商場, 半年租金收入1,080萬元; 上海黃浦區的上海創興金融中心, 樓高36層的甲級商業大廈, 半年租金收入8,330萬元.
集團財務良好, 持有現金及銀行存款增加13.42%至34.85億元, 佔總資產22.8%, 銀行借貸為32.43億元, 表示淨現金為2.424億元, 按年大增75%. 此外, 集團持有帳面值11.11億元的證券投資, 佔總資產7.27%. 當中包括持有1,739.8萬股創興銀行股份, 帳面值大約3.924億元, 其他還包括帳面值3.34億元的非上市股本證券, 結構性存款2.31億元等等, 財務投資貢獻除稅前溢利7,465.9萬元.
集團每股資產淨值微增至29.47元, 中期股息增加6.7%至每股16仙, 預期全年股息可達每股42仙, 以現價8.85元計算, 市帳率只有0.3倍, 股息率4.75%, 預期未來派息可持續增長, 是估值便宜的穩健收息股.
星期日, 9月 06, 2015
英皇國際(163)優化投資物業組合
管理層在股東大會已經說過, 會優化投資物業組合. 當中, 由於香港的零售業步入寒冬, 對零售收租業務有不利影響.
而商業物業收租業務相對尚算平穩,
集團會增加商業物業的比重.
最近集團宣佈以13億元收購中環德輔道中39及41號永傑中心全幢，該物業為樓高16層的商業大廈，總樓面面積約39,027方呎.
據報導, 該物業業主早前以意向價15億元放售.
永傑中心的地庫、地下及 1 樓現在由星展銀行承租, 估計月租超過150萬元. 2樓至17樓（不設4、13及14樓）共13層為寫字樓，每層面積約2,680平方呎, 現租客包括金融機構、律師樓及醫務所等, 每呎租金平均50元. 估計整幢商廈每年租金收入大約3900萬元, 毛租金回報率大約3%.
德輔道中處於香港商業核心區, 全幢商廈出售的機會不多, 統一業權的商業大樓價錢比較高是正常的, 筆者認為是次的交易價屬合理的市價. 但至於現在是否合適時機進行收購, 則見仁見智.
最近集團宣佈以13億元收購中環德輔道中39及41號永傑中心全幢，該物業為樓高16層的商業大廈，總樓面面積約39,027方呎.
據報導, 該物業業主早前以意向價15億元放售.
永傑中心的地庫、地下及 1 樓現在由星展銀行承租, 估計月租超過150萬元. 2樓至17樓（不設4、13及14樓）共13層為寫字樓，每層面積約2,680平方呎, 現租客包括金融機構、律師樓及醫務所等, 每呎租金平均50元. 估計整幢商廈每年租金收入大約3900萬元, 毛租金回報率大約3%.
德輔道中處於香港商業核心區, 全幢商廈出售的機會不多, 統一業權的商業大樓價錢比較高是正常的, 筆者認為是次的交易價屬合理的市價. 但至於現在是否合適時機進行收購, 則見仁見智.
星期六, 9月 05, 2015
華廈置業(278)股東會簡報
1. 股東會是在278自己寫字樓裡面的一間會議室舉行, 董事局成員加上2,3個職員之後, 只剩下2,3坐位給股東. 幸好, 今天只有2位股東出席, 其中一位是筆者. 另一位筆者在298和367的股東會也見過面. 筆者發現香港有不少退休人士同時持有類似278, 298, 367, 163, 296這種資產折讓股收息, 而且是持有很多年, 他們靠股息過日子, 卻不會去擔心股市升跌. 筆者認為這才是真正的投資呀, 讓投資的股票幫你賺取生活費, 財務自由不就是這樣嗎?
2. 278股東會是筆者出席過的最樸素的, 沒有茶點招待, 只有一支礦泉水.
3. 278主席非常隨和.
4. 278的資產負債表的待出售之已建成物業的帳面值只是524.4萬元, 當中主要包括粉嶺豐樂工貿中心3個單位, 總樓面面積約5,088平方呎, 以及尖沙咀漆咸道美華閣地下舖位, 總樓面面積約2,860平方呎. 美華閣地鋪現時租給ICE FIRE, 每年租金大約365萬元. 如果以4%毛租金回報率計算, 市值大約9,100萬元. 如果以3.5%回報率計算, 市值甚至超過1億元. 主席表示, 該舖位自集團1972年上市時已經持有. 至於豐樂工貿中心3個單位市值超過1,100萬元.
5. 最近以1.26億元收購的赤柱豪宅將會放租, 賺取租用收入. 主席同意豪宅的租金回報率較低, 但資產增值的潛力較好.
6. 集團將會繼續出售質素較差的資產
整體來講, 出席完股東會之後, 筆者進一步確定對華廈置業的評語: 實而不華的好投資. 由於華廈置業賓在太令股東安心, 如果沒有特別問題要問的話, 明年筆者可能不出席股東會. 留時間給其他公司, 畢竟是要請假的.
2. 278股東會是筆者出席過的最樸素的, 沒有茶點招待, 只有一支礦泉水.
3. 278主席非常隨和.
4. 278的資產負債表的待出售之已建成物業的帳面值只是524.4萬元, 當中主要包括粉嶺豐樂工貿中心3個單位, 總樓面面積約5,088平方呎, 以及尖沙咀漆咸道美華閣地下舖位, 總樓面面積約2,860平方呎. 美華閣地鋪現時租給ICE FIRE, 每年租金大約365萬元. 如果以4%毛租金回報率計算, 市值大約9,100萬元. 如果以3.5%回報率計算, 市值甚至超過1億元. 主席表示, 該舖位自集團1972年上市時已經持有. 至於豐樂工貿中心3個單位市值超過1,100萬元.
5. 最近以1.26億元收購的赤柱豪宅將會放租, 賺取租用收入. 主席同意豪宅的租金回報率較低, 但資產增值的潛力較好.
6. 集團將會繼續出售質素較差的資產
整體來講, 出席完股東會之後, 筆者進一步確定對華廈置業的評語: 實而不華的好投資. 由於華廈置業賓在太令股東安心, 如果沒有特別問題要問的話, 明年筆者可能不出席股東會. 留時間給其他公司, 畢竟是要請假的.
星期二, 9月 01, 2015
股市升跌如潮汐漲退 (副題: 簡評九龍建業中期業績)
上星期港股繼續尋底, 恆指最低曾跌至20,865.26點, 在人行降準降息救市的幫助下, 得以收復部分失地,
但收市計全星期仍然下跌了797點, 繼續遠在250天平均線之下, 籠罩在熊市的陰霾中. 股市的升跌就如潮汐漲落, 是自然不過的事. 當見到漲潮,
就應該預期潮水有日會退去, 同樣地, 見到退潮, 又可以預期潮水有日會再漲起來, 循環重複, 永不停息. 明天永遠都有不可預知的事可能發生,
投資者可以做的是樂觀面對股市的潮起潮落. 筆者繼續擁抱有土地物業資產, 有現金, 有派息的股票.
簡評九龍建業(34)上星期公佈的今年中期業績. 股東淨利潤大增59.3%至4.76億元, 每股基本及攤薄盈利均為0.41元. 撇除投資物業公允值重估收益的除稅前盈利增加了31.4%. 主要原因包括物業發展盈利增加25.6%, 物業投資盈利增加7.8%, 石油業務轉虧為盈, 以及聯營和合營公司盈利增加15.2%. 集團每股資產淨值增加至19.9元. 當中, 投資物業帳面值上升3.1%至109.72億元, 主要投資物業包括旺角始創中心, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖,投資土地儲備5.3萬平方米, 上半年總租金收入上升至 6.9%至1.77 億元.
物業發展方面, 香港有6個主要項目, 包括大角咀奧城•西岸, 香港仔登峰•南岸, 紅磡環海•東岸, 薄扶林道住宅及商舖項目, 鯉魚門住宅及商業項目, 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 總樓面面積28.33萬平方米. 內地有7個主要項目, 包括瀋陽市江灣城和翠堤灣, 無錫江灣城, 中山市星際豪庭, 佛山市山語湖, 天津市城市廣場, 以及惠州市江灣南岸花園項目, 總樓面面積380.26萬平方米. 澳門則有黑沙環新填海區的海一居和T + T1 地段, 總樓面面積89.32萬平方米. 期內集團麥花臣及加多近山兩項發展項目之銷售總額為12.61億元, 內地應佔預售和銷售總額約為15 億元人民幣. 集團即將預售紅磡環海•東岸1,008伙住宅單位, 以及香港仔登峰•南岸150伙住宅單位.
集團宣佈中期息每股21仙, 預期全年派息維持每股57仙, 以現價8.96元計算, 股息率高達6.36%, 市帳率只有0.45倍, 集團在中港澳擁有龐大而優質的土地儲備, 目前估值便宜, 是可靠的長線收息好選擇.
簡評九龍建業(34)上星期公佈的今年中期業績. 股東淨利潤大增59.3%至4.76億元, 每股基本及攤薄盈利均為0.41元. 撇除投資物業公允值重估收益的除稅前盈利增加了31.4%. 主要原因包括物業發展盈利增加25.6%, 物業投資盈利增加7.8%, 石油業務轉虧為盈, 以及聯營和合營公司盈利增加15.2%. 集團每股資產淨值增加至19.9元. 當中, 投資物業帳面值上升3.1%至109.72億元, 主要投資物業包括旺角始創中心, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖,投資土地儲備5.3萬平方米, 上半年總租金收入上升至 6.9%至1.77 億元.
物業發展方面, 香港有6個主要項目, 包括大角咀奧城•西岸, 香港仔登峰•南岸, 紅磡環海•東岸, 薄扶林道住宅及商舖項目, 鯉魚門住宅及商業項目, 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 總樓面面積28.33萬平方米. 內地有7個主要項目, 包括瀋陽市江灣城和翠堤灣, 無錫江灣城, 中山市星際豪庭, 佛山市山語湖, 天津市城市廣場, 以及惠州市江灣南岸花園項目, 總樓面面積380.26萬平方米. 澳門則有黑沙環新填海區的海一居和T + T1 地段, 總樓面面積89.32萬平方米. 期內集團麥花臣及加多近山兩項發展項目之銷售總額為12.61億元, 內地應佔預售和銷售總額約為15 億元人民幣. 集團即將預售紅磡環海•東岸1,008伙住宅單位, 以及香港仔登峰•南岸150伙住宅單位.
集團宣佈中期息每股21仙, 預期全年派息維持每股57仙, 以現價8.96元計算, 股息率高達6.36%, 市帳率只有0.45倍, 集團在中港澳擁有龐大而優質的土地儲備, 目前估值便宜, 是可靠的長線收息好選擇.