建業實業進入收成期, 資產價值勢必回歸

恆指創7年高位, 有人擔心股市出現泡沫, 有人認為牛市仍然未結束, 筆者則繼續擁抱資產有大折讓的股票, 等待資產價值反映在股價之上, 促成資產價值回歸的動力可能是回購股份, 可能是出售資產, 甚至可能是出售控股權或者重組業務架構, 什麼時候, 什麼形式, 老實講, 筆者不知道, 但筆者相信有資產便有機會, 而在等待資產價值回歸來臨之前, 便靠股息漸漸收回投資成本, 這是筆者目前投資的策略與信念. 

$建業實業(00216)$ 主要透過持有68.03%股權的$漢國置業(00160)$ 從事物業發展與投資業務, 以及持有29.10%股權的$建聯集團(00385)$ 從事建築及工業材料貿易業務. 根據2014年中期報告, 建業每股資產淨值6.77元, 以現價1.47元計算, PB只有0.217倍, 資產折讓超過78%, 估值非常低. 但不表示公司資產質素差.

建業持有帳面值76.8億元的投資物業, 當中, 位於香港及內地的佔比大約為35%和65%, 而在建中的投資物業佔比大約為37%, 表示這些在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團增加可觀的租金收入. 此外, 在建中的投資物業有超過50%仍然按成本入帳, 表示這部分在建中投資物業一旦落成投入營運, 可為集團帳面上的投資物業公允值帶來相當增幅. 集團持有以下的主要投資物業:

1. 尖沙咀山林道的漢國佐敦中心: 樓高23層, 總樓面面積62,127平方呎的商業辦公室大廈, 2012年曾經有內地客以7億元洽購, 現時出租率超過95%.

2. 尖沙咀天文台圍的寶軒酒店: 樓高23層, 總樓面面積60,893平方呎, 包括20層提供合共98間客房的精品式酒店, 餘下樓層則作商業用途. 當中有54間酒店客房將於今年開始營運, 為集團提供收入.

3. 中環寶軒/寶軒酒店: 總樓面面積123,283平方呎, 包括42間酒店客房, 平均入住率為95%, 以及171間服務式住宅單位, 平均入住率為85%, 地下則為零售樓面.

4. 重慶漢國中心 : 位於北部新區, 是國務院重點支持的內陸開放型經濟示範區, 是內地高新技術產業研發, 製造及現代服務業聚集區. 總樓面面積1,159,949平方呎, 是一座建於4層零售/商業平台之上, 樓高21層的雙子塔辦公大樓, 現時已全數租出.

5. 廣州越秀區港滙大廈: 總樓面面積140,450平方呎, 樓高20層的商業/辦公室大廈, 現時出租率超過90%.

6. 深圳城市天地廣場/寶軒酒店和寶軒公寓: 總樓面面積258,239平方呎, 包括162間酒店客房, 64個服務式住宅單位, 以及地下零售商舖.

此外, 集團有以下兩個重要投資物業項目即將正式投入營運, 將為集團租金收入增長提供強勁動力.

1. 重慶金山商業中心: 同樣位於北部新區, 總樓面面積1,436,481平方呎, 包括一幢樓高41層的甲級寫字樓及一幢樓高42層的五星級酒店連辦公大樓, 各自附設4層高的零售/商業平台. 其中寫字樓幢經已開始招租.

2. 深圳福田區的漢國城市商業中心: 正在發展為總樓面面積約1,393,900平方呎, 樓高80層(包括5層地庫) 的商業/辦公室/住宅大樓, 預期建築工程將於2016年完成.

集團還持有帳面值27.42億元的待出售發展中物業及待出售已完成物業, 這是按成本入帳, 也表示一旦出售物業的價值將遠超帳面值. 當中包括以下正在或即將推售項目:

1. 廣州天河區的寶翠園三期: 共12幢提供約530個住宅單位, 預期於2015至2016年分階段竣工, 其中7幢樓房已推出市場預售, 已銷售金額超過5.4億元人民幣.

2. 南海大瀝鎮的雅瑤綠洲: 整個項目總樓面面積約為2,973,000平方呎, 第一期包括樓面面積約196,000平方呎已落成的71幢3層高聯排別墅, 以及樓面面積約1,317,690平方呎正在興建的24幢高層洋房, 預期於2015至2016年分階段竣工, 71幢高聯排別墅以及五幢洋房單位已推出市場銷售, 並已售出約80%, 銷售合約總額為3.67億元人民幣.

集團派息穩定, 過去5年都是派息每股5仙, 表示股息率為3.4%, 現價相對資產淨值折讓巨大, 建議集團進行股份回購, 效果將會非常顯著. 未來集團將持續有大型項目落成, 進入收成期, 現時是趁低買入與集團分享成果的好時機.