如果有個物業價值130萬,但屋裡面有38萬現金,
現在這個物業,
包括屋裡面的38萬現金,
只賣80萬,
你願意買嗎?
你付出80萬現金,
扣除屋裡面的38萬現金,實際上只付出42萬元,
便得到價值130萬元的物業,
你會買嗎?
現實世界,
有間公司叫做中華汽車
(26.HK),
以前經營專利巴士業務,
因此又稱為中巴,
筆者自小居住港島區,
因此,
經常乘坐中巴.
隨著中巴的專營權於1998年8月31日晚上告終,
中巴的主要業務已經轉為地產發展和投資,
土地主要來自中巴的舊車廠和員工宿舍.
根據中巴2016年財報,
每股資產淨值168元,
以執筆之時股價80.5元計算,
PB 0.479倍,
表面折讓並非太大,
不過,
細看中巴的資產負債表,
中巴持有現金19億元,
沒有任何銀行借貸,
總負債也只有1.9億元,
表示每股淨現金41.8元,
每股淨淨現金37.6元.
扣除每股淨淨現金後的PB只有0.329倍.
值得注意的是,
中巴帳上有待出售資產10.4億元,
主要來自以下兩個項目:
1. 於2016年6月,
中巴以1,850萬英鎊出售英國物業 Thanet House, 交易完成日期為2016年9
月6日.
扣除預計出售費用後,
估計得到金額大約1,822萬英鎊, 以9
月6日英鎊對港元匯率10.3255計算,
大約相當於1.88億港元.
2. 於2015年05月29日以現金代價8.5億元出售柴灣道391號住宅及商業綜合樓項目,
預計出售之實際完成日期不會早於2017年7月1日.
交易完成後中巴仍然持有柴灣道391項目20%權益.
一旦待出售資產的10.4億元變為現金,
中巴每股淨淨現金將增加至60.7元,
扣除每股淨淨現金後的PB將下降至0.185倍.
扣除每股淨淨現金後,
表示投資者以每股19.8元擁有中巴以下的資產:
1.
帳面值22.5億元的投資物業和0.19億元的自用物業,
相當於每股值50元.
當中,
香港投資物業帳面值15.3億元,
英國投資物業帳面值7.21億元.
2016年投資物業租金收入0.92億元,
香港和英國投資物業分別佔5,015.8萬元和4,148.6萬元,
毛租金收益率4.07%.
中巴持有包括以下的投資物業:
1.1 柴灣工業城第一期三樓
8-14 室
1.2 北角英皇道港運大廈二十一、二十六、二十七及二十八樓. 根據資料,
中巴於1998年3月以總代價2.96億元購入港運大廈辦公室大樓二十七及二十八樓，以及港運城第二座住宅大樓三十五及三十六樓內之六個單位。此外,
於2002年7月以四千八百多萬元向中銀香港購入港運大廈二十一樓全層,
面積二萬一千二百方呎.
2002年8月又以四千八百萬元購入二十六樓全層.
1.3 北角丹拿道港運城第一座三十七樓 B, 港運城第二座三十五樓
E 及 F,
三十六樓 E
至 H,
三十七樓 C
至
H
1.4 九龍佐敦道3號附設傢俬配套的住宅單位及零售商鋪
1.5 北角渣華道港濤軒四十七樓A 至 E
5個住宅單位,
地下 1-7
號商舖及 8
個停車位
1.6 英國倫敦Albany
House, Petty France, 是中巴於1999年12月出資3 . 8
億元購入的,
為樓高十一層的辦公室大樓,
可租用面積約5萬8千平方尺, 同時擁有45個停車位, 鄰近聖詹士地下鐵路,
整座大廈已全部租予倫敦市運輸總部,
租期為25年,
不得中途終止合約,
租金每5年檢討一次,
而且只可向上調整.
1.7 英國倫敦Scorpio House, SW3 London
2. 帳面值25.4億元的合營企業權益,
相當於每股值56元.
合營企業擁有以下不俗的資產.
2.1 港運城零售商舖物業,
總樓面面積150,223平方呎,
2016年租金收入2,195.4萬元,
中巴佔有40%權益.
2016年中巴收取股息1,200萬元.
2.2 北角英皇道625號,
是一座樓高26層的甲級辦公樓，總樓面面積逾30.1萬平方呎,
大廈坐擁維多利亞港美景,同時鄰近港鐵北角站,
2016年租金收入1.24億元,
中巴佔有50%權益.
2016年並沒有向中巴派發股息,
估計原因是該合營企業仍然有流動財務負債5.18億元.
不過,
該合營企業持續向中巴償還貸款,
筆者比較2016年和2013年的財報,
該合營企業自2013年以來,
已經償還中巴1.03億元貸款,
截至2016年6月30日,欠中巴借款降至2.59億元.
此外,
筆者認為北角英皇道625號的帳面值有點低估,
如果以4.5%毛租金收益率計算,
英皇道625號應值27.6億元,
扣除合營公司所有負債之後,
中巴所佔價值較帳面值增加大約2.2億元,
相當於每股增加4.9元.
2.3 黃竹坑道8-10號項目,
正發展為一座總樓面面積約382,500平方呎的甲級辦公樓，預期將於2018年落成。中巴持有該項目50%權益。該項目已經完成補地價10.7億元.
值得注意的是,
該項目帳面值21.86億元,
相當於每方呎樓面地價5,715元.
今年10月12日信和置業與帝國集團合組的公司以25.28億元投得黃竹坑業勤街商貿地皮,
每呎樓面地價為8,872元.
預計將來港鐵南港島線通車後,
該商廈呎價可達1.7萬元以上,
出租呎租約50至60元水平.
從以下的地圖可以看到,
信和投到的地皮,
在位置上是比較接近將來的港鐵站出口,
不過,
中巴的黃竹坑道8-10號項目,
其實距離信和投到的項目也不太遠,
如果中巴的黃竹坑道8-10號的每方呎樓面地價以8,000元計算,
中巴所佔價值較帳面值增加大約4.37億元,
相當於每股增加9.7元.
2.4
柴灣道391號項目,
將重新發展為由780個住宅單位組成的總樓面面積約692,000平方呎的三幢附有商舖的住宅單位,
中巴持有該項目20%權益,
將會是是中巴未來巨額利潤的來源.
總結,
中巴是禾稈冚現金, 資產含金量高而且質素不俗.
正如文章開頭所講,
中巴就像一個價值130萬元,
屋裡面有38萬元現金的物業,
這個130萬元的帳面值極可能是較真正市值低估,
而且當中的23萬元不久也會變成現金,
但這個物業加屋裡現金只賣80.5萬元,
因此,
中巴現價非常便宜,
不過,
投資需要耐性去等待價值回歸,
包括等待北角英皇道625號的合營公司向中巴派息,
以及黃竹坑甲級辦公樓項目完成以產生收入,
並且向中巴派息,
到時中巴股息便有較大幅增長,
而且是可持續性.
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