遠東發展(35): 投資, 簡單就是美

筆者在12月份發掘的新歡遠東發展(#35), 平均成本價2.7元, 中期股息3仙已經除淨, 現股價2.95元, 持有大約半個月, 回報率有10.37%, 這是筆者用3大因素: 資產, 現金, 以及股息(包括回購), 選擇出來的投資標的.

有人問筆者為何選股的理由來來去去都是那幾個. 原因好簡單, 筆者只懂簡單的東西, 高深的東西筆者不懂. 而最重要的是, 做簡單的事情已經有不錯的回報, 為何要去做高深的事情? 高深的事情留給高手去做吧.

自12月1日開始, 遠東發展從不間斷, 已經連續回購22個交易天, 共回購股份1,758.1萬股, 耗資4,901.545萬元, 平均每股成本2.788元. 由於遠東發展每股資產淨值高達11.35元, 表示今輪回購為股東賺了大約1.5億元.

投資, 簡單就是美, 筆者喜歡和享受慢慢贏的過程.

後記: 雖然筆者喜歡派高息或者肯回購的股票, 但筆者從不反對不派高息, 甚至不派息的公司, 也可以是好公司, 筆者也從不反對股息只是投資股票的眾多考慮因素之一, 而不是唯一因素. 世界是多元的, 不是非黑即白. 投資方法, 沒有最好, 只有適不適合自己.

也談談股息

財務自由瘋子問筆者: 公司派股息時，除淨之後，假設一年後股價不變是$100，但由於有派$2息，所以股價在除淨後會即時變為$98。一年後可收取 $98 + $2 股息 = $100, 總回報是0%! 當然，一年後的股價誰也不知道，但如果股價除浄往下跌，股息是被動收入這說法已不成立了，想知道市場先生有什麼看法，謝謝。

筆者想從以下幾個方向去討論這個問題.

1. 股息是被動收入嗎? 所謂被動收入是相對傳統的主動收入. 什麼是主動收入呢? 最簡單而通常的主動收入就是一般打工仔得到的薪金和報酬, 主動收入的特色是一旦失業就沒有收入. 被動收入是指不用工作而得到的現金流入. 債息被稱為定息收入(Fixed Income), 投資債券收到債息, 有人會反對債息是被動收入嗎? 買樓收租, 有人會反對租金是被動收入嗎?

筆者想將財務自由瘋子股息的例子進一步引申:

例子1) 如果有人年初用100元買入債券, 到年底收5元債息, 不過債券價格跌到95元, 投資回報是0%! 債息就不是被動收入了嗎? 有人可能會說, 可以不用理會債券的價格波動, 只要持有到期便可以收回100元本金. 不過, 如果所有債券到期都可以收回本金, 這個世界就不會有Credit Default Swaps.

例子2) 如果有人年初用1,000萬買入一個物業收租, 到年底共收到50萬元租金, 不過物業價格跌到950萬元, 投資回報是0%! 買樓收租就不是被動收入了嗎?

想像你投資一間補習社, 投入資金100萬, 不用參與經營, 只收年終分紅. 到年底收到分紅5萬元, 這是被動收入.

想像同一間補習社, 現在成了上市公司, 年底同樣收到5萬元分紅(股息), 不過股票市值跌到95萬元, 難道因為補習社改變成上市公司, 股票有報價, 收到的分紅就不再是被動收入了嗎?

2. 股息從哪裡來? 這是很多人都搞不清楚的問題. 筆者看過有不少說股息是從股價來的, 因此, 如果有支股票股價100元, 派股息2元, 除淨當日, 股價會扣掉股息, 股價調整到98元, 因此, 派息只是將錢從左袋進入右袋, 沒有實際得益.

股息真的是從股價來的嗎? 筆者在2014年3月11日登了一篇文章"股息從哪裡來? 股息是從股價中扣除的嗎?", 以下是部分內容:

如果有投資者在2000年1月4日以當日收市價50元買入#26中華汽車, 持有至今大約13年總共收取股息每股51.66元, 如果股息來自股價是成立的話, 現時中華汽車的股價應該為負1.66元, 不過, 事實是, 執筆之時(註: 2014年3月8日)中華汽車的股價為62元, 比2000年1月4日還要高12元. 因此, 股息來自股價其實只是錯覺, 真正的事實是, 股息其實來自股東資產淨值, 舉例, 如果派息之前股東資產淨值是每股100元, 派完股息5元之後股東資產淨值會跌至95元, 不過, 如果企業的股東資金回報率(ROE)有10%, 表示靠經營生意可以賺取利潤9.5元, 股東資產淨值因此可以提高至104.5元, 由此可見, 只要生意可以繼續有利潤, 股息便可以長派長有, 生生不息. 以中華汽車為例, 主要業務為持有投資物業收租, 由於派給股東的股息來自租務的利潤, 而無損投資物業本身, 因此, 只要繼續持有投資物業, 便年年都有租務利潤可以派發給股東, 這種盈利模式便有持續性.

如果股息真的是從股價來的, 就不可能有公司宣佈派發的股息比股價還要高. 12月17日渝太地產(#75)的股價是3.1元, 但卻宣佈公司擬每股派最少3.75元特別息, 如果股息來自股價, 渝太地產的股價就會變成-0.65元, 就是不可能的事.

3. 為什麼股價在除淨日要扣除股息? 既然股息不是來自股價, 為什麼股價在除淨日要扣除股息呢? 想像有一支股票, 股價永遠等於每股資產淨值. 假設該股票的每股資產淨值是100元, 因此, 股價是100元. 現在該股票宣佈派股息5元, 大家要明白派股息對資產負債表的影響. 首先, 現金會少了每股5元(現金是資產負債表的資產項目) , 由於負債不變, 因此, 股東資金便減少每股5元. 在除淨日, 由於股東資金減少每股5元, 為了要對想在除淨日買入股票的投資者公平起見, 股價便要扣除5元, 以反映股東資金減少了每股5元. 謹此而已, 事實上, 股價與每股資產淨值並沒有必然關係, 一支每股資產淨值1元的股票, 股價可以是10元, 也可以是0.1元. 股價與每股派息也沒有必然關係, 一支股價1元的股票, 派息可以是0.2元, 也可以是2元.

4. 高股息回報不一定高? 想像一間公司的每股資產淨值是100元, ROE每年保持10%, 表示一年後有盈利10元, 如果50%派息比率, 表示股息有5元, 派息後每股資產淨值是105元, 第二年盈利有(105*10%=10.5)10.5元, 如此類推, 10年後公司的每股資產淨值增加到162.9元, 10年共收取股息62.9元. 如果把每股資產淨值加上所有股息=225.8元.

同一間公司, 如果選擇不派股息, 一年後的每股資產淨值是110元, 第二年後的每股資產淨值是121元, 如此類推, 10年後公司的每股資產淨值增加到259.37元.

表現上看, 不分紅公司的資產淨值增加更多, 股東回報更多. 但其實, 有這種看法的人是錯誤地假設, 只有保留在公司的現金才可以賺取回報, 而現金股息沒有賺取回報.

但事實是, 10年期間所收到的62.9元現金股息, 這些現金在股東手裡也可以再投資賺取回報.

總結, 股息和債息以及租金一樣, 絕對是被動收入. 筆者認識有些退休人士, 就是靠股息, 債息, (樓宇)收租提供收入過日子. 說股息不是被動收入的人, 應該多去一些收息股的股東大會, 向一些退休人士請教學習, 他們可是縱橫股市多年的老手呢.

後記：有網友問筆者渝太地產如何除淨的問題。一般來講，一支股票在股息除淨日的開市價會等於該股票在除淨日之前一個交易日的收市價扣除該次股息。筆者當然知道渝太股價已經在公佈可能派發3.75元特別股息之後大升，事實上, 筆者寫這篇文章的時候, 渝太的股價已經升至5.74元，因此，這次不會出現股價在除淨後出現負數的情況。

不過，單單因為股價沒有變成負數並不表示股息來自股價是正確的，因為，如果股息是從股價而來，根本就不可能有股價3.1元，卻有能力派股息3.75元的事情發生。此外，如果渝太是像南華早報長期在停牌狀態的公司，除淨結果就不一樣了。無論如何，股息來自股價是不正確的。因為，股息來自股價是基本概念的錯誤。

最後, 關於股息是否被動收入的爭論. 筆者只想講, 有已退休的朋友每年都只是靠股息收入過日子, 如果股息不是被動收入, 難道股息是主動收入? 抑或股息不是收入? 無論如何稱呼, 筆者想說, 這個世界是有人單靠股息已經可以過很豐富的生活. 

AEON 信貸財務: 第三季度業績簡評, 仍然是核心收息股

首先, 重溫第一季度股東淨利潤增長4.05%, 半年股東淨利潤下跌11.54%. 今天公佈的首3季股東淨利潤下跌12.55%至1.79億元.

首3季業績分析:

1. 淨利息收入微跌2,136.5萬元或2.73%, 半年跌幅2.8%, 表示跌幅沒有惡化. 原因是集團因應經濟環境, 更注重資產質量, 因而審慎提供信貸, 導致客戶貸款及應收款項的增長放緩. 事實上, 客戶貸款及應收款項總額下跌1.53%至52.088億元, 當中, 應收信用卡賬款下跌1.11%, 應收分期貸款下跌3.31%. 顯示集團穩健保守的經營作風.

2. 其他營運收入增加1,365.8萬元或13.44%. 主要由於徵收信用卡費用及保險佣金增加9.6%, 以及手續費及逾期收費增加16.56%. 這得力於集團的信用卡的發卡量繼續有增長.

3. 減值虧損及減值準備減少2,683.2萬元或10.35%, 這是集團重視資產質量的結果. 事實上, 集團的逾期客戶貸款減少2,394.3萬元或9.16%, 逾期貸款比率由4.8%下降至4.4%, 在經濟以及零售業下行的背景下, 這是相當不錯的成績.

4. 營運支出大增5,172.3萬元或12.81%, 這是股東淨利潤下跌的主要原因. 當中, 兩大原凶分別是一般行政費用大增2625.8萬元或26.2%, 以及員工成本大增1977.5萬元或16.66%.

5. 一次性支出: 由於香港監管制度方向不清晰, 集團因而暫停發展預付卡業務, 並錄得一次性虧損815.8萬元

整體來講, AEON首3季經營表現不是太差, 以這個趨勢, 估計全年業績跌幅應該可以控制在15%以內. 筆者是以永久債券的心態持有AEON作長線收息, 所以最關心的是股息.

筆者以前的文章已經指出, 過去15年不論外在經濟環境有什麼風浪, AEON沒有一年的股息是比上一年減少的, 歷史上, AEON也有盈利倒退但股息不減, 甚至增加派息的記錄. 2009年AEON盈利下降12.65%, 但股息維持每股32仙; 2012年盈利下降2%, 但股息由每股34仙增加至35仙; 2013年盈利大跌24.83%, 但股息維持每股35仙. 因此, 筆者相信今年股息可以維持在36仙水平. 以現股價5.2元計算, 股息率高達6.92%, 筆者會繼續持有AEON作為核心收息股.

今天買了一點恒隆地產(101)

今天以17.6元買了一點恒隆地產, 這可是市值796億元的藍籌股呀, PB只有0.595倍, 股息率有4.32%, 恒隆地產是一間經營很穩健的公司, 公司持有現金比銀行借貸多, 算是淨現金公司. 公司還有像摩西一樣的領導人陳啟宗. 

彩星集團: 回購常客

今年以來至今彩星集團共回購7,378,000股份, 如果以現股價8.8元當作每股平均回購價, 回購金額相當於64,926,400元, 現時彩星集團已發行股份降至220,542,000股, 回購股份也是公司回饋股東的一種形式,  彩星集團回購股份的金額相當於向股東派發每股0.294元, 加上現金分紅0.35元, 變相股息率高達7.32%.

此外, 由於彩星集團每股資產淨值(帳面值)高達27.868元, 如果每股平均回購價為8.8元, 表示為股東賺了(27.868-8.8)x7,378,000=140,683,704元, 相當於提升每股資產淨值大約0.638元.

現金分紅的影響是一次性的, 但回購股份的影響是永久的, 因為股份注銷了, 已發行股份下降了.

今天買了一點合和(54)

今天以26.45元買了一點合和(54), 每股帳面值52.23元, PB只有0.51倍, 平均股息率有4.53%.

合和最近10的派息記錄:

2005年: 50仙, 特別股息30仙
2006年: 84仙
2007年: 120仙, 特別股息35仙
2008年: 95仙, 特別股息495仙
2009年: 98仙, 十股送一股合和公路基建（７３７）股份
2010年: 99仙
2011年: 103仙, 特別股息45仙
2012年: 99仙, 特別股息40仙
2013年: 100仙
2014年: 110仙, 二十股送一股合和公路基建（７３７）股份
2015年: 120仙.


這樣的分紅記錄, 可以看到管理層全心全意照顧股東利益呀.

遠東發展(35)估值低, 潛在盈利能力高

港股繼續疲弱尋底, 筆者繼續擁抱價值股, 事實上, 市況低迷是尋找價值股的好時機. 今次介紹另一支資產折讓股35遠東發展. 根據遠東發展最新中期報告, 截至九月三十日, 集團的股東權益有88.55億元, 已發行股份有19.176億股, 每股資產淨值為4.618元. 不過, 集團持有不少酒店物業, 土地以及停車場, 由於是自己用來經營, 因此, 是以成本減折舊入帳, 不能反映真正資產的市值, 如果將這些自用的酒店物業, 土地以及停車場按市價重估, 集團資產淨值增加至200.5億元, 相當於每股資產淨值10.45元.

此外, 集團私有化帝盛酒店的交易在10月14日完成, 並且增發1.5377億股, 由於私有化價錢較資產真正市值有折讓, 集團資產淨值進一步增加至234.97億元, 相當於每股資產淨值11.35元, 以現股價2.67元計算, PB只有0.235倍.

最近15年集團沒有供股記錄, 年年派息, 最近3年股息都有增長:

2013年: 13仙

2014年: 15仙

2015年: 16仙

以現價計算, 歷史股息率有5.99%. 集團經營往成績不俗, 看看最近5年的一些統計數據:

遠東發展有以下的主要業務:

1. 物業發展, 包括多元化的住宅物業發展項目組合，遍佈澳洲、上海、廣州、香港、倫敦及吉隆坡。帳面值67.24億元, 今年中期來自物業銷售的收入8.89億元. 發展中住宅物業之累計預售總值74.63億元, 預期項目竣工時將產生大量現金流.

2. 物業投資, 包括位於上海、香港、新加坡及墨爾本的零售及辦公樓宇, 帳面值30.04億元,今年中期收入2,574.1萬元.

3. 停車場業務, 包括351個停車場，約有70,700個車位。當中24個為自置停車場（19個位於澳洲、3個位於紐西蘭及2個位於吉隆坡），提供約6,700個車位, 帳面值30.04億元。其餘停車場組合包括位於澳洲、紐西蘭及馬來西亞的約64,000個車位，乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。今年中期收入2.99億元.

4. 酒店業務, 經營20間自置酒店共約6,000房間（9間位於香港、5間 位於馬來西亞、4間位於中國內地、1間位於新加坡及1間位於倫敦）及12間發展中自置酒店, 共約3,044房間 （1間位於香港、1間 位於吉隆坡、1間 位於墨爾本 , 1間位於中國內地、1間位於柏 斯,3間位於倫敦及4間位於布里斯本）. 帳面值96.26億元, 今年中期酒店業務及管理收益6.34億元.

集團最新投資是在今年11月16日, 與周大福企業以及Echo Entertainment Group合資發展澳洲布里斯本Queen's Wharf項目, 涵蓋位於布里斯本海濱黃金地段的3座由約2,000個單位組成之住宅大廈、5間世界級酒店、高檔餐飲及商業商舖以及一間賭場。預期項目之總核心發展建築面積為544,600平方米.

集團發展項目組合價值高達380億元, 顯示集團未來潛在的盈利能力. 集團自12月1日開始回購股份, 9天共回購了458.1萬股. 大股東今年也是不斷增持.

遠東發展資產折讓高達76.5%, 估值非常便宜, 是淡市收集的好對象.

4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低

第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一.

第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非.

第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金.

1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上

2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上

3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場.

最後想說一些公道話, 做生意不要斤斤計較, 永遠只想自己賺到盡, 也要從對方(租戶)的角度著想, 最好是達到雙贏, 才可以長遠維持.

北京英皇集團中心簡介

北京英皇集團中心由4.7萬平方米的20層國際甲級寫字樓及2.2萬平方米的6層商業娛樂區組成, 總建築面積約10萬平方米.

地上1層至4層為高端商業樓層，5層至25層為國際甲級寫字樓，地下擁有425個停車位。

整體佈局是, 地下定位為擁有10個影廳的北京首家“英皇電影城“，地上1至2層為高端零售名品定製，3層是多國餐飲，4層定位為高端商務餐飲和運動生活體驗區, 餘上20樓層均為設計標準先進的寫字樓辦公樓層.

北京英皇集團中心涵蓋了高端品牌零售、多國美食餐飲和健康生活體驗的商業舖位, 以及20層方正格局的甲級寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區，將成為英皇集團在中國的標誌.寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區，將成為英皇集團在中國的標誌.

英皇國際: 北京朝陽區北京英皇集團中心明年有租金收入了

根據英皇國際最新通告, 英皇電影向英皇國際租用北京朝陽區北京英皇集團中心第B1、B2M、B2 樓各層之部份，總實用面積約為6,476平方米。租賃協議由2016年7月1日開始, 為期10年.

租金用兩種計算方法, 每月基本租金或營業額租金, 取較高者為真正租金.

方法一: 每月基本租金

相當於每年租金收入大約497萬港元, 平均租金為每平方米768港元.

方法二: 營業額租金
1. 相等於電影院票房營業額租金之10%至18%
2. 小賣部銷售額之7.5%
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

期望其他面積陸續租出.